這個(gè)問(wèn)題實(shí)際上帶有一定的普遍性，很多人買(mǎi)二手房時(shí)，認(rèn)為必須找中介，因?yàn)樽约翰恢廊绾闻c賣家進(jìn)行交易，擔(dān)心有風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)大可不必。任何交易都可能存在風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)中介也不一定都靠譜。事實(shí)上，房產(chǎn)中介市場(chǎng)魚(yú)目混雜，坑人的中介也不少，關(guān)鍵還是要自己把握。只要做足功課，購(gòu)房人完全可以直接與賣方進(jìn)行交易。

二手房交易可能存在的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于購(gòu)房人而言，二手房交易中最常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)有以下幾種：

一是交了定金首付后，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)不能交易，定金被坑。多數(shù)情況屬于房產(chǎn)處于不可交易狀態(tài)，比如被抵押、查封、凍結(jié)等。

二是付清全部?jī)r(jià)款之后，但賣方不配合辦理過(guò)戶手續(xù)。

三是買(mǎi)房后沒(méi)有及時(shí)過(guò)戶，在需要過(guò)戶時(shí)，賣方卻坐地起價(jià)，要求買(mǎi)方加價(jià)，否則不予配合過(guò)戶。這類情況大多發(fā)生在產(chǎn)權(quán)證不足兩年的二手房，或者處于凍結(jié)交易期的安置房、回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房等。

四是實(shí)際入住時(shí)才發(fā)現(xiàn)，原房主存在歷史欠費(fèi)，如欠交物業(yè)費(fèi)、熱力費(fèi)等費(fèi)用。

五是房產(chǎn)交易完成后，突然冒出一個(gè)長(zhǎng)租住戶，拒不騰房，購(gòu)房人因此陷入無(wú)法入住和漫長(zhǎng)維權(quán)的囧地。

六是交易合同對(duì)交房條件約定不明確，雙方在交房時(shí)對(duì)室內(nèi)裝修及物品的歸屬產(chǎn)生歧義。

七是入住后發(fā)現(xiàn)原房主戶口未遷出，影響落戶與就學(xué)。

八是交易完成后，原房主的家庭成員以共有產(chǎn)權(quán)人的身份提出異議，引起訴訟糾紛。

九是在不知情的情況下買(mǎi)到兇宅。

如何規(guī)避二手房的交易風(fēng)險(xiǎn)

為了避免出現(xiàn)上述風(fēng)險(xiǎn)，在進(jìn)行二手房買(mǎi)賣時(shí)，無(wú)論是否通過(guò)房產(chǎn)中介，都必須有針對(duì)性的做足功課，這樣才能最大限度地保護(hù)自身的利益。購(gòu)房人主要應(yīng)注意做好以下幾項(xiàng)工作：

1、看好房源后，一定要邀請(qǐng)賣方親臨不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行查冊(cè)，確認(rèn)房源處于可交易狀態(tài)，不存在抵押、查封、凍結(jié)等情況。查冊(cè)后盡快簽約并辦理交易手續(xù)，防止房源狀態(tài)發(fā)生變化。

2、房屋買(mǎi)賣合同一定要與產(chǎn)權(quán)證上的全部登記產(chǎn)權(quán)人本人簽署，并應(yīng)核驗(yàn)簽約人的身份證件。

3、要親臨房源現(xiàn)場(chǎng)走訪鄰居、物業(yè)，了解房源是否存在異常情況，北方地區(qū)還要了解供熱情況，是否存在歷史欠費(fèi)等。

4、與賣方直接簽訂的房屋買(mǎi)賣合同（不是交易網(wǎng)簽合同）務(wù)必要內(nèi)容詳細(xì)，至少應(yīng)包括以下事項(xiàng)：房屋坐落、產(chǎn)權(quán)面積、產(chǎn)權(quán)人、成交價(jià)款、支付方式及時(shí)間、交房時(shí)間、交房條件、辦理過(guò)戶手續(xù)期限、物業(yè)交割、欠費(fèi)清繳、戶口遷移、不存在長(zhǎng)租的承諾、違約責(zé)任等。這是日后維權(quán)的關(guān)鍵證據(jù)。

5、交易資金最好由銀行監(jiān)管，或者在交易時(shí)，在遞交的材料審核無(wú)誤后，現(xiàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)賬。需要注意的是，辦理過(guò)戶手續(xù)分兩個(gè)階段，需要賣方兩次簽字，第一次是網(wǎng)簽交易合同時(shí)，第二次是交易審核通過(guò)后辦證時(shí)。

切記！不可將交易資金交由房產(chǎn)中介存管，因?yàn)橐坏┓慨a(chǎn)中介不及時(shí)將款項(xiàng)轉(zhuǎn)給賣方，買(mǎi)方可能還要承擔(dān)違約責(zé)任。

6、盡量不買(mǎi)尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房子，或者處于限售期的房子。對(duì)于產(chǎn)權(quán)證不滿兩年的房子，如果買(mǎi)了也要及時(shí)過(guò)戶，不要為了省稅而拖延過(guò)戶，為日后辦理手續(xù)留下隱患。

7、辦理過(guò)戶手續(xù)后，應(yīng)及時(shí)辦理專項(xiàng)維修資金的更名，需要買(mǎi)賣雙方簽個(gè)專項(xiàng)維修資金過(guò)戶協(xié)議，然后攜帶產(chǎn)權(quán)證到小區(qū)的專項(xiàng)維修資金賬戶管理銀行辦理更名，更名之后就可以正常使用該房產(chǎn)名下分戶賬上的余額了（如果有的話）。

8、房產(chǎn)交割時(shí)，應(yīng)及時(shí)核查各項(xiàng)費(fèi)用，主要是物業(yè)費(fèi)、熱力費(fèi)、車位管理費(fèi)、公攤費(fèi)等欠費(fèi)情況，并及時(shí)清繳。及時(shí)到派出所核查戶籍遷出情況。

總之，只要準(zhǔn)備充分，即使不通過(guò)中介也可以順利完成二手房交易。

作為一個(gè)買(mǎi)賣過(guò)多次二手房的房主跟你探討一下吧。

首先，要看你個(gè)人的情況而定。

如果你想把房子盡快賣出去，那么千萬(wàn)不要簽獨(dú)家，因?yàn)橐患业闹薪榭捶靠蛻羰怯袛?shù)的，就算他們每個(gè)客戶都會(huì)推薦你家的房子，但是記住，可能正好需要你房子的人不一定就在這家中介看房。比如本人，在中介掛了三個(gè)月之久，房子還沒(méi)賣出去，中介人員開(kāi)始跟我討論需要降價(jià)等問(wèn)題才能把房子賣出去。結(jié)果，我在窗戶上自己貼了電話，來(lái)了個(gè)人，談的非常好，直接就把房子定了，除了后期嫌麻煩找了中介幫忙辦手續(xù)之外，并沒(méi)有通過(guò)中介成交。但是中介的人來(lái)的真不少，真真假假的，砍價(jià)的，說(shuō)毛病的，反正看了房子后就再也沒(méi)有結(jié)果。所以不建議一棵樹(shù)吊死。

如果，精力非常有限，還不愿意麻煩，那么簽獨(dú)家吧，長(zhǎng)春這里好像簽了獨(dú)家中介還要給你一部分“押金”，說(shuō)是賣房子賣不出去錢(qián)就給你了，但是其他城市不太清楚。如果他們要是給你壓了錢(qián)，而且信誓旦旦的幫你，那么可以試試。

其實(shí)，賣房子尤其是二手房是個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，如果要想盡快賣出去，那么降低自己的心理預(yù)期是最好的方式。如果不著急，慢慢賣，那么多家中介還是單個(gè)中介并不重要。如果不想麻煩，可以把貴重物品搬走，然后把鑰匙給中介。這樣省得你來(lái)回跑的麻煩。

至于賣房，說(shuō)點(diǎn)有點(diǎn)懸的概念，真的是憑緣分，看上的可能短短十幾分鐘就下了定金。如果沒(méi)看上，看了房子八百回他也不會(huì)出手。

所以，根據(jù)自身情況好好選擇吧，如果不是著急用錢(qián)，千萬(wàn)別著急、也不要跟中介簽什么精裝修方案，后期加價(jià)賣別人，容易挨罵。其實(shí)有數(shù)據(jù)賣一套二手房的周期是3-10個(gè)月左右，所以，做個(gè)長(zhǎng)期作戰(zhàn)的打算吧。

我覺(jué)得，題主可能是想問(wèn)兩個(gè)問(wèn)題。

1、通過(guò)中介簽訂的這份房屋買(mǎi)賣合同，是否有效？

2、簽訂合同時(shí)，該房屋沒(méi)有房產(chǎn)證，如果無(wú)法過(guò)戶，怎么辦？

但是，由于題主的簡(jiǎn)要描述，所以下面我也簡(jiǎn)明扼要的說(shuō)下這兩個(gè)問(wèn)題的解決方法和法律意見(jiàn)，僅供參考。

1、一般來(lái)說(shuō)，合同有效。

根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，只要是賣家和買(mǎi)家有行為能力，達(dá)成合意，一個(gè)愿買(mǎi)，一個(gè)愿賣，合同的內(nèi)容是合法的（比如宅基地上的房屋不能隨意買(mǎi)賣、動(dòng)遷安置房在一定時(shí)間內(nèi)不能上市交易等），不管是在中介的參與下，還是直接跟賣家簽的房屋買(mǎi)賣合同，買(mǎi)賣關(guān)系成立，合同有效。是否網(wǎng)簽，不影響房屋買(mǎi)賣關(guān)系成立。若賣家反悔不賣，購(gòu)房者不想買(mǎi)了，視為違約。

2、在合同中將違約責(zé)任約定清楚。

（1）跟賣家及中介溝通清楚，該房子的產(chǎn)權(quán)是否明晰，是否能夠拿到房產(chǎn)證。如果是，則可購(gòu)買(mǎi)。但是，必須要在合同中約定違約責(zé)任。

（2）違約金是總價(jià)的20%，萬(wàn)分之三/日，定金是5-50萬(wàn)。守約方不能同時(shí)要求毀約方承擔(dān)定金+違約金，只能擇一。

（3）定金是固定額，證據(jù)要求低，容易獲得支持。

（4）違約金部分，法院可以視情況減低。原告要準(zhǔn)備大量證據(jù)證明自己的損失，對(duì)方的惡意，自己的無(wú)辜，以求法院多判一點(diǎn)違約金給自己。具體會(huì)判多少，房產(chǎn)專業(yè)律師會(huì)根據(jù)案件的實(shí)際情況，做出比較精確的判斷。例如，貸款沒(méi)批下來(lái)，判罰的少。暴漲后，房東毀約，判罰的多。

（5）單獨(dú)要求賠償損失的，很罕見(jiàn)。房產(chǎn)交易鬧糾紛，拖一年再起訴是司空見(jiàn)慣的，歷史上房?jī)r(jià)的重大波動(dòng)，一年漲80%，跌30%都是可能的。但這類訴訟涉及損失認(rèn)定的證據(jù)要求，全部在原告，我們一般不建議原告采取這個(gè)策略。

3、題外話

各地中介擬出的房屋買(mǎi)賣合同，90%的情況下是偏向于賣家的。為什么？

（1）賣家選擇在你這個(gè)中介店成交，你作為中介才有飯吃。

（2）賣家和中介接觸時(shí)間長(zhǎng)，中介情感上偏向房東。

（3）賣家少，買(mǎi)家多。

（4）很多中介沒(méi)有法律水平去擬定準(zhǔn)確的附加條款，一般是抄襲老版本。目前的各種常用附加條款，都是在前兩年賣家絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)的情況下模塊化的，很多洗剪吹的中介就照抄不改。——找良心中介的重要性。

（5）如果購(gòu)房者不是非常熟悉法律的專業(yè)人士，遇到糾紛，一般是吃虧的。

如果只是簽了合同，沒(méi)有辦理房產(chǎn)過(guò)戶的話，大不了可以選擇違約，一般簽合同是三方協(xié)議買(mǎi)賣雙方和中介，簽合同的時(shí)候就會(huì)交一部分定金和交中介費(fèi)，如果你覺(jué)得不想賣了可以選擇違約，但是需要退還買(mǎi)方的定金，同時(shí)中介費(fèi)中介公司是不退的，而且看你們那邊是怎么樣退的，一般是雙倍退定金

感謝邀請(qǐng)

當(dāng)然可以了，不過(guò)既然已經(jīng)簽過(guò)合同，而且已經(jīng)收了定金了，那就是要違約，違約就要為自己的違約行為買(mǎi)單，按照合同約定，給守約方支付相應(yīng)的違約金。

無(wú)論是買(mǎi)房還是賣房，對(duì)很多人來(lái)說(shuō)都是大事，畢竟交易金額太大，買(mǎi)房的人窮盡幾個(gè)錢(qián)包，只為了一個(gè)有一個(gè)住所，賣房的人，雖然獲得了金錢(qián)，但是也割舍了一段特殊的情感。所以，買(mǎi)房賣房，都要慎重，一旦建立的契約關(guān)系，就盡可能的履行下去，違約的責(zé)任，輕則是金錢(qián)的損失，重則還要耗費(fèi)時(shí)間 精力 金錢(qián)，擔(dān)負(fù)法律責(zé)任。

最近幾年，見(jiàn)過(guò)太多的買(mǎi)賣房屋違約案例，為了實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化，不遵守契約精神，歸根到底，還是因?yàn)檫`約的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于守約帶來(lái)的收益。

這就提醒所有買(mǎi)房的跟賣房的群體，在簽訂買(mǎi)賣協(xié)議時(shí)，一定要注意保護(hù)自己的合法權(quán)益。一般的違約賠償，如果是買(mǎi)方違約，則定金就是違約金，賣方違約，采用雙倍賠付，就是在退還定金之外，再賠償同等金額的違約金。但是為了最大化保護(hù)自己的權(quán)益，違約金額也可以協(xié)商為總房款的20%，這樣就可以在法律保障的范圍內(nèi)，最大化的保障守約方的利息。

前兩年，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的快速上漲，在這個(gè)市場(chǎng)情況下，賣方違約會(huì)比較多，總感覺(jué)賣便宜了，當(dāng)天討好的價(jià)格可能第二天就變了，這個(gè)還好，只是道德層面的，有的人是剛簽了合同，收了定金，第二天就違約，屢見(jiàn)不鮮，很多人都會(huì)通過(guò)法律途徑維護(hù)系列的合法權(quán)益，因?yàn)榈R一天，可能就很難找到自己滿意的房子或者要多付出更多的金錢(qián)才能買(mǎi)到房子，所以在這種情況下，法院處理的結(jié)果一般是強(qiáng)制執(zhí)行買(mǎi)賣合同或者除了支付違約金之外，還要給守約方支付房子的差價(jià)。

所以，無(wú)論是買(mǎi)房還是賣房，都要謹(jǐn)慎，違約不單單是道德層面的，有時(shí)候還會(huì)涉及到法律問(wèn)題，所以，如果已經(jīng)簽訂了契約合同，就要盡可能的履行下去。

答：應(yīng)按合同法的規(guī)定，來(lái)確定合同條款的真實(shí)意思。

在合同條款理解上，

首先，凈得，通常的理解為賣方交易后，扣除各項(xiàng)稅費(fèi)及其他費(fèi)用后，所應(yīng)得的價(jià)款。若按補(bǔ)充約定契稅及維修資金由賣方承擔(dān)，則“凈得”不能按通常的理解來(lái)予以解釋。

其次，補(bǔ)充約定中已明確“合同總價(jià)（101.5萬(wàn)）減去甲方凈得價(jià)后的剩余房款6.7萬(wàn)，由丙方（中介）代為繳納過(guò)戶過(guò)程中產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)及中介費(fèi)”。該約定說(shuō)明，稅費(fèi)的承擔(dān)者是甲方，但由丙方予以繳納，且已在6.7萬(wàn)元中予以了繳納。

再者，“注”部分明確了契稅及維修資金的繳納主體為甲方，與甲方將錢(qián)款交付給丙方，由丙方代為繳納并不矛盾，也是由甲方繳納的。

因此，補(bǔ)充約定中對(duì)稅費(fèi)承擔(dān)繳納義務(wù)主體約定不明與爭(zhēng)議，賣方與中介方產(chǎn)生不同內(nèi)容的理解與解釋。

當(dāng)出現(xiàn)雙方對(duì)合同條款理解有爭(zhēng)議時(shí)，合同法規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。

通過(guò)上述的分析，及合同法關(guān)于合同條款的解釋原則，題主所述問(wèn)題及爭(zhēng)議，不一定對(duì)中介有利。

從補(bǔ)充約定的內(nèi)容來(lái)看，中介作為專業(yè)的提供房產(chǎn)交易的機(jī)構(gòu)，可能利用自己的優(yōu)勢(shì)或者利用對(duì)方?jīng)]有經(jīng)驗(yàn)，致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則，構(gòu)成顯失公平（中介取得了遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)價(jià)的中介費(fèi)或報(bào)酬，而賣方相當(dāng)于繳納了兩次稅費(fèi)）。按照法律的規(guī)定，該補(bǔ)充約定是可以申請(qǐng)變更或撤銷的。

當(dāng)然，如果補(bǔ)充約定系中介提供的格式文本，那么該補(bǔ)充約定條款的理解，依法要作出對(duì)中介不利的解釋。

這是不可能發(fā)生的！簽合同得買(mǎi)賣雙方都得在場(chǎng)，常見(jiàn)的，是買(mǎi)方得當(dāng)著賣方的面，先付中介費(fèi)起點(diǎn)五千元的中介費(fèi)給中介，并且要先付你房款若干萬(wàn)，既便簽了合同，緊跟著還得三方一起去不動(dòng)產(chǎn)權(quán)局辦理過(guò)戶，賣方光有你一個(gè)人不行，得房產(chǎn)權(quán)利人夫妻倆帶上身份證，買(mǎi)方得付清約定好的全部房款人家才能辦理過(guò)戶更名手續(xù)。不動(dòng)產(chǎn)那兒還得去房管局找到這套房子的原始檔案進(jìn)行核對(duì)。以后，不動(dòng)產(chǎn)還會(huì)指定勘測(cè)人員實(shí)地入戶測(cè)量房子的面積并繪圖附在買(mǎi)方取得的產(chǎn)權(quán)證后邊。關(guān)鍵詞：怎么辦？你感到被忽悠了，那么記住關(guān)鍵一點(diǎn)，不能去辦過(guò)戶更名手續(xù)。

房產(chǎn)證還是自己保管吧