目前，物業(yè)公司管了什么？為什么矛盾這么多？我認(rèn)為物業(yè)公司目前主要做了兩件事，一是保安；二是保潔。其它如電梯維護(hù)、水電管理、無線網(wǎng)絡(luò)和道路等都有專業(yè)的公司管理，其它諸如下水道疏通，家庭保潔等都是由個人向社會購買物業(yè)服務(wù)。關(guān)于需不需要物業(yè)公司提供服務(wù)的問題，建議分類操作，對于富人區(qū)，其業(yè)主非富即貴，財產(chǎn)多了怕人惦記，花點(diǎn)物業(yè)費(fèi)對他們只是小意思，所以，富人區(qū)可以有物業(yè)公司管理相對較好。而對于公薪階層，建議開放小區(qū)，公共區(qū)域由市政、城管和警察管，私人區(qū)域由個人購買物業(yè)服務(wù)。

什么狗屁前期物業(yè)管理，說白了就是開發(fā)商把不合格的房屋移交過來，應(yīng)付業(yè)主，拖延時間，等維保期過期，阻止業(yè)主成立業(yè)委會，和街道辦用爛白菜和蘿卜小恩小惠貪婪的小市民業(yè)主，然后悄悄離合搞個業(yè)主代表，套弄維保基金來達(dá)到物業(yè)管理者和街道管理者個人掠菜的目的，就這么個屁事，都管理不好，什么中國質(zhì)造，更是……疼!

業(yè)主委員會決定解除物業(yè)服務(wù)合同，具體該如何做呢？如何才能依法依規(guī)的執(zhí)行，讓物業(yè)公司依法離場，和平離場。

1.業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會投票表決同意解除物業(yè)后，依照業(yè)主大會決議授權(quán)業(yè)主委員會執(zhí)行解除協(xié)議。

2.業(yè)主委員會將業(yè)主大會決議通知知物業(yè)公司，并和物業(yè)公司協(xié)商撤場事宜，并將離場公告進(jìn)行公示。

3.物業(yè)公司離場時間為公告之日起90天準(zhǔn)備期。這段時間用來協(xié)調(diào)物業(yè)離場的相關(guān)交接事宜。包括商討物業(yè)離場后尚未收取的物業(yè)費(fèi)如何收取，

4.經(jīng)和物業(yè)協(xié)商一致后，由物業(yè)公司簽署離場協(xié)議書同意按期離場。并將相關(guān)手續(xù)送物業(yè)主管部門進(jìn)行報備。

5.手續(xù)完備后，在90天期限內(nèi)進(jìn)行進(jìn)行新物業(yè)公司的招標(biāo)工作。

6.新物業(yè)公司選定后，由業(yè)委會會同新舊物業(yè)公司進(jìn)行相關(guān)公共資料，公共設(shè)施和資產(chǎn)盤點(diǎn)移交。

如果舊物業(yè)公司不愿意撤出，那要怎么做呢？

1.向社區(qū)街道報告物業(yè)公司不愿意撤出，由社區(qū)和街道進(jìn)行調(diào)解。

2.物業(yè)公司不同意調(diào)解，并消極對待。那么應(yīng)該將物業(yè)公司拒絕撤出的情況向物業(yè)主管部門報告。

3.由物業(yè)主管部門通知物業(yè)公司執(zhí)行業(yè)主大會決議，并告知物業(yè)公司應(yīng)該配合撤場，否則，將會被計入物業(yè)公司檔案，很可能吃黃牌，影響其未來的業(yè)務(wù)。

4.業(yè)主委員會在做足這些問題后，物業(yè)公司依然不愿撤出，那么有兩種準(zhǔn)備，一是起訴，二是召集業(yè)主強(qiáng)力清除舊物業(yè)公司。

筆者的小區(qū)在清場舊物業(yè)公司的時候，物業(yè)公司動用了黑澀會。而我們則按法律規(guī)范，聘請了保安公司進(jìn)行了強(qiáng)力清場。在法律框架內(nèi)做事，會讓物業(yè)有力無處使。因?yàn)槲飿I(yè)公司的社會關(guān)系很強(qiáng)大，他們或許打法律擦邊球沒人管，但是只要業(yè)主打了擦邊球，肯定會被有關(guān)單位請去喝茶的。依法清場很重要啊。

如果認(rèn)同作者觀點(diǎn)請贊并關(guān)注，我們會有更多的共鳴。

您好，我是@小強(qiáng)講房產(chǎn)買賣知識，分享我的觀點(diǎn)。

關(guān)于您的問題，咱們要明確一點(diǎn)，中介在二手房交易過程中應(yīng)盡的義務(wù)和應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任是什么，只有明確了這一點(diǎn)，才能針對您的問題給出完美的解答。

一.房產(chǎn)中介的作用

包括三類：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。簡單理解，房產(chǎn)中介是提供各類有關(guān)買房賣房的信息咨詢，以及為買賣雙方牽線搭橋、撮合雙方以促成交易。

二.房產(chǎn)中介的義務(wù)與責(zé)任

義務(wù)：告知買賣雙方交易流程、交易風(fēng)險以及與房產(chǎn)交易相關(guān)的信息。

責(zé)任：流程把控、風(fēng)險把控等與房產(chǎn)交易相關(guān)的風(fēng)險把控。

三.交易稅費(fèi)由誰來定？

很顯然，交易稅費(fèi)是由稅務(wù)和房管相關(guān)部門來決定。中介只能告知你大概數(shù)額，而不能完全精確。那么交易稅費(fèi)是怎么計算的呢？有哪些因素會影響稅費(fèi)呢？

1.買方。買方現(xiàn)有房產(chǎn)套數(shù)，會影響交易契稅。

2.賣方。賣方對交易稅費(fèi)的影響較大。包括這四項(xiàng)：增值稅、個人所得稅、土地出讓金、公共維修基金。

增值稅：針對房本發(fā)證日期不滿兩年（部分地區(qū)規(guī)定契稅票滿兩年即可省增值稅）的房產(chǎn)過戶時增收，稅率為5.3%。

個人所得稅：針對房本發(fā)證不滿五年或者滿五年但不是業(yè)主唯一一套備案房產(chǎn)過戶時征收，稅率1%。

土地出讓金：我們知道，土地性質(zhì)有“劃撥”和“出讓”兩種。顧名思義，劃撥就是國家劃給某個組織無償使用，出讓就是賣出去。比如說公房也就是我們常說的房改房，還有經(jīng)濟(jì)適用房，在早期辦房本的時候是沒有繳納過土地出讓金的，所以在后期交易時是需要補(bǔ)交土地出讓金，而新房的土地性質(zhì)都是出讓性質(zhì)，自然不用繳納土地出讓金。

公共維修基金：還是老公房和經(jīng)濟(jì)適用房的問題，跟土地出讓金一樣，在初期房改辦本時，是沒有繳納過維修基金的，因此在過去時需要補(bǔ)交，但是已經(jīng)繳納過的且余額足的是不用二次繳納的，余額不足的情況下，是需要補(bǔ)繳的，而新房則是在購房簽約時就與首付一起交了。

3.中介。中介不影響稅費(fèi)繳納，中介只收取中介費(fèi)。如果非說影響的話，最多是中介給你計算的費(fèi)用與實(shí)際需繳納的有出入。

四.稅費(fèi)計算錯誤是誰的錯？

1.買方在過戶之前提供的自己已有房屋套數(shù)與實(shí)際房管部門登記的不一致，導(dǎo)致契稅計算錯誤。

2.業(yè)主在過戶之前提供的房屋套數(shù)、發(fā)證日期信息有誤。

3.業(yè)主不記得土地出讓金與公共維修基金是否繳納或。

4.中介沒有提前核實(shí)清楚買賣雙方的房產(chǎn)相關(guān)信息。

五.合同的作用

簡單說，合同的作用就是約束買賣雙方交易行為。

1.任何一方都不能單方無緣無故毀約。如果某一方毀約，就要承擔(dān)相信的責(zé)任。

2.敦促雙方認(rèn)真履行合約。在合同約定的范圍內(nèi)，雙方都應(yīng)按照合同約定辦理手續(xù)

3.保障雙方的合法權(quán)益不受侵害。正規(guī)合同是受法律保護(hù)的，不論是買方還是買方，只要

六.可以退房嗎？

首先，我們要明確一點(diǎn)，中介是沒有告知還是告知錯誤，這很重要。

1.中介沒有告知。如果中介完全沒有告知你二手房過戶還需要交稅費(fèi)，那就是中介的問題。你可以要求中介對你進(jìn)行賠償，因?yàn)橛嬎愣愘M(fèi)本就是中介應(yīng)該做的。

2.中介告知錯誤。這就是不一定是中介的問題了，上面說了那么多，導(dǎo)致稅費(fèi)計算錯誤的原因有很多，不能都?xì)w咎于中介。再者說了，中介只能大概算，并不能精確。如果因?yàn)橹薪闆]有計算精確，就把責(zé)任歸到他頭上，顯然是不客觀的。

其次，我們要明確，撤銷合同終止協(xié)議，是買賣雙方的事，不是中介的事。

如果你要撤銷合同，那得看業(yè)主同意不同意。如果業(yè)主不同意，你就沒有辦法撤銷合同。如果你執(zhí)意撤銷，因此違約，那你就得賠償業(yè)主違約金，合同的意義就是這樣。即使是因?yàn)橹薪樵驅(qū)е履闶軗p失，那也不能讓賣方來跟著受牽連，你該賠償業(yè)主，還得賠償。

七.該怎么辦？

1.如果中介只是沒有精確計算，那么不能算任何人責(zé)任，撤銷合同無據(jù)可依，應(yīng)該繼續(xù)履行。

2.如果中介完全沒有告知過戶需繳納稅費(fèi)這個事情，那可以要求中介賠付。

3.如果是買方提供的房產(chǎn)證明與實(shí)際不符，那就不能怪任何人，繼續(xù)履行合同。

4.如果是賣方提供的資料與實(shí)際不符，那可以協(xié)商讓賣方承擔(dān)一部分費(fèi)用，或在合同約定范圍內(nèi)協(xié)商解決。

總結(jié)

很多人在買房時，會遇到各種各樣的問題，稅費(fèi)這種問題其實(shí)是很小的問題。如果不是什么大事，能將就就將就一下吧。如果是不能承受的大問題，那就要找責(zé)任人，不能一有事就先想著甩鍋，這是不合適的。

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