農村老房子買賣需要哪些手續(xù)？注意什么？

農村買賣宅基地房子應經(jīng)集體即村民委員會書面同意，如系共有房屋，必須征得其他共有人同意，應提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關材料的原件，其中村宅基地買賣只能賣給同一地方村民。異地是無法購買的，具體應該到當?shù)氐拇逦?機關單位咨詢?yōu)楹谩?/p>

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　　1、爭議雙方直接協(xié)商是目前解決房地產(chǎn)爭議的最常見途徑 針對房產(chǎn)交易過程中自身權利受到侵害的情況，購房者可以以口頭、書面等多種形式與房屋銷售方直接溝通，指出問題并商議解決辦法。

　　2、求助于消費者協(xié)會商品房購銷產(chǎn)生爭議 解決過程中單個購房者與開發(fā)商相比處于弱勢，購房者可將商品房購銷糾紛投訴于當?shù)叵M者協(xié)會，求助消費者協(xié)會對相關商品房購銷糾紛的買賣雙方進行調解、處理問題。

　　3、向政府主管部門申請申請調解處理 針對所購商品房存在的與購房合同不符、施工質量、延期交付、物業(yè)管理、虛假廣告、收費等問題，購房者可向包括地方建設委員會、規(guī)劃委員會、房管局、工商管理等相關政府主管部門投訴并申請調解、處理。

　　4、向仲裁委員會申請仲裁 房地產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)的法律規(guī)定應由行政機關處理的行政爭議之外的糾紛，如購房合同的履行等問題，購房者可依據(jù)購房合同的仲裁條款或雙方另行簽訂的仲裁協(xié)議向約定的仲裁委員會申請，仲裁委員會的仲裁結果對雙方當事人均具有法律約束力。

　　5、通過法院司法途徑 購房者通過協(xié)商、調解無法解決的房地產(chǎn)爭議問題，可通過司法途徑，向地方法院提起訴訟解決相關問題。

隨著農村地區(qū)城市化建設的快速推進，近年來，因拆遷利益引發(fā)的農村房屋買賣合同糾紛案件日益增多。本文討論的背景為，涉案農村房屋買賣發(fā)上于上世紀九十年代，且買賣雙方存在親屬關系，并未簽訂書面買賣合同，買受人實際占有、使用并控制爭議房屋，并主張因親屬關系并無購房款支付收據(jù)。本文分析上述事實背景下，事實農村房屋買賣協(xié)議是否成立的認定原則，并提出農村房屋買賣注意事項。

一、事實農村房屋買賣合同的成立

1.事實農村房屋買賣合同成立的要件

《中華人民共和國合同法》第十條規(guī)定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式”。《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（二）》第二條規(guī)定：“當事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意愿的，人民法院可以認定是以合同法第十條第一款中的‘其他形式’訂立的合同”。由此，是否簽訂書面合同并非判斷爭議雙方之間是否形成合同法律關系的絕對標準。

雙方未簽訂書面協(xié)議情況下，是否存在事實上的買賣合同關系，應當結合爭議雙方實施行為時的意思表示以及雙方是否實際履行爭議房屋買賣合同權利義務來考量，具體包括買受人付款情況、房屋實際交付使用情況、土地使用證交付情況、以及雙方對相關事實的認知。其中付款情況以及爭議房屋交付使用情況為基礎事實要件。

2.舉證責任

依據(jù)《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》（“《民訴法解釋》”）第九十條以及第九十一條規(guī)定，買受人作為主張法律關系存在的一方，應當對產(chǎn)生該法律關系的基本事實承擔舉證證明責任。具體到本爭議背景下，其核心證明責任在于購房款的支付。

雖然原則上“否認無需舉證”，但并不代表出賣人主張房屋買賣合同關系不存在無需舉證。法律關系是否存在取決于上述四方面事實要件的成立與否，尤其是付款以及交房。對于付款，買受人之舉證責任大于出賣人。然而，本爭議背景下，買受人實際占有使用并控制爭議房屋，即表示，買受人已初步舉證證明房屋的交付。該種情形下，就房屋交付事實要件的舉證責任已經(jīng)轉移，出賣人主張并未基于買賣交付房屋，而系借用或者委托管理的，其應當承擔舉證責任。

3.證明標準

由于案涉糾紛并無書面協(xié)議，極可能雙方舉證無法完全還原客觀事實，而法官不能拒絕裁判，應當以證據(jù)能夠證明的案件事實為依據(jù)依法作出裁判。對此，《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十三條規(guī)定，“雙方當事人對同一事實分別舉出相反的證據(jù)，但都沒有足夠的依據(jù)否定對方證據(jù)的，人民法院應當結合案件情況，判斷一方提供證據(jù)的證明力是否明顯大于另一方提供證據(jù)的證明力，并對證明力較大的證據(jù)予以確認。”《民訴法解釋》第一百零八條規(guī)定，“對負有舉證證明責任的當事人提供的證據(jù)，人民法院經(jīng)審查并結合相關事實，確信待證事實的存在具有高度可能性的，應當認定該事實存在。對一方當事人為反駁負有舉證證明責任的當事人所主張事實而提供的證據(jù)，人民法院經(jīng)審查并結合相關事實，認為待證事實真?zhèn)尾幻鞯模瑧斦J定該事實不存在。”

買受人主張成立農村房屋買賣合同關系，其應當舉證證明基礎要件事實的存在具有高度可能性，出賣人主張不成立，應當充分舉證證明買受人實際占用、控制爭議房屋的權利依據(jù)，以對抗買受人之舉證。最終，裁判人員將結合雙方舉證情況，綜合判斷買受人之舉證是否達到高度可能性，從而認定事實房屋買賣合同是否成立。

雖然舉證以及證明標準相對清晰，然司法實踐中，該類糾紛的裁判結果具有較大的不可預期性。一方面，法官運用邏輯推理和日常經(jīng)驗法則對雙方證據(jù)進行判斷時，由于經(jīng)驗法則并無客觀標準可尋，不同裁判人員基于各自的背景所形成的經(jīng)驗不同，基于相同證據(jù)對事實的認定中，亦存在較大偏差。另一方面，不同案件細節(jié)有所不同，用以佐證基本事實存在的細節(jié)可能影響裁判人員心證的形成。

二、農村房屋買賣注意事項

1.簽署書面協(xié)議并進行權利確認

未明確權利義務關系，建議買賣雙方簽署書面協(xié)議，并邀請村委會或村里老人見證。根據(jù)《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府審核，由縣級人民政府批準，對于非同一集體經(jīng)濟組織內部成員之間買賣房屋的，應經(jīng)過縣級土地管理部門進行權利確認。

2.留存相應證據(jù)

于買受人而言，在購買農村房屋時，除需簽訂規(guī)范的書面買賣合同外，還應當要求出賣人就收到購房款出具收款憑證，并及時要求出賣人交付土地使用權證等權屬證明文件。

于出賣人而言，如出借房屋或者委托親朋好友管理，應明確該意思表示，并通過書面協(xié)議或者錄音等形式予以固定。且，即便是不使用房屋，亦應當留存對房屋有控制權的證據(jù)，避免被認定為基于買賣的交付。

農村房子流通率本來就不高,而且政府不允許城里面的人買農村房子。很多買農村房子的人都是山上人下來買的。如果農村房子想賣個好價錢。要不然就是房子質量特別好。或者當?shù)亟?jīng)濟條件好，有很多外來人口買。