國家政策確實是在不斷修定的，變得越來越符合農(nóng)民利益。

以前有規(guī)定，房子屬私有財產(chǎn)，是可以轉(zhuǎn)讓買賣的。只是有規(guī)定，房下邊宅基地不許買賣。但地可隨房走，在買方使用房子的同時，也有使用下邊宅基地的權(quán)力。房子中間只許維修，不許翻蓋，至房子倒塌，下邊宅基地由村集體收回。

為了加快農(nóng)村發(fā)展，2019年國家又修定了《土地法》，允許村里公益性用地、閑置宅基地建設(shè)用地，可以出賣。只是其中強(qiáng)調(diào)，買方除交購地款外，必須向村集體交納土地出讓金。這與開發(fā)商買地建房差不多，只是中間省去了政府插手這一環(huán)。這就大大提高了農(nóng)民收入。時間是70年。

只要你有資金，誰都可以買地建房、賣房。只是不能違犯以下4點。l、不許買賣耕地，2、國家也許要征收的土地，3、公路兩邊計劃用地，4、村計劃建設(shè)用地。

我想，加上買地款+土地出讓金+建房款+國稅+利潤，房子也便益不到哪去。但一定比商品房要便益些。都到農(nóng)村建房買房吧。

宅基地作為農(nóng)民住房的基礎(chǔ)保障，作為農(nóng)民財產(chǎn)的重要組成部部分，農(nóng)民對宅基地的重視程度可想而知。毫不夸張的說，宅基地是農(nóng)民生活的前提條件，沒有了宅基地，農(nóng)民將無處安身。

隨著農(nóng)村宅基地政策的調(diào)整以及土地確權(quán)工作的深入，農(nóng)村宅基地在8類情況下不僅不能進(jìn)行確權(quán)，還可能會被收回!

1、荒棄的宅基地

隨著城鄉(xiāng)一體化以及城里就業(yè)機(jī)會增加，不少農(nóng)村人全家搬到城里，造成宅基地荒棄和浪費。這種情況下村集體可以對廢棄宅基地進(jìn)行收回，不過需要給與一定補(bǔ)償。

2、城鎮(zhèn)居民違規(guī)購買的宅基地

宅基地交易買賣只可在村集體內(nèi)部進(jìn)行，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地。1999年后城鎮(zhèn)居民使用的宅基地不再給予確權(quán)登記，同時面臨被收回的問題。

3、一戶多宅

一戶一宅是最基本的宅基地政策，一戶多宅僅能對一處宅基地進(jìn)行確權(quán)。多出的宅基地村集體可以進(jìn)行收回，不過需要給與一定補(bǔ)償。

4、面積超標(biāo)

宅基地面積超標(biāo)時，僅能對合理使用面積進(jìn)行確權(quán)。多出的面積在翻蓋或重建房屋時，村集體可以進(jìn)行收回。

5、非法占據(jù)土地的宅基地

非新劃分宅基地或原有合法宅基地，均屬于非法占據(jù)土地的宅基地。此類宅基地一律不予以確權(quán)，且非法占據(jù)土地的宅基地肯定會被收回。

6、城市戶口通過繼承的宅基地

城市戶口對宅基地并無繼承權(quán)，不過宅基地上面的房屋卻可繼承。在房屋不可翻蓋、重建的條件下等房屋自然消失，村集體可以對宅基地進(jìn)行收回。

7、五保戶遺留宅基地

對村中五保戶遺留宅基地，村集體可以進(jìn)行收回。

8、政府征地

政府征用農(nóng)村土地及宅基地進(jìn)行修路、修建建筑或其他用途時，通過與農(nóng)民進(jìn)行協(xié)商賠償后可對宅基地進(jìn)行收回。

政策有不確定性，以及模糊性。事實上，新修訂的《土地管理法》對宅基地的規(guī)定有以下變化：

• 保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府保障的義務(wù)。法條用了“可以”是指縣級人民政府采取措施時，可能其他地區(qū)的農(nóng)村村民不同意，人民政府不能采取強(qiáng)制措施。我們可以推導(dǎo)出，人均土地不少的地區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依法審核批準(zhǔn)。

• 農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核批準(zhǔn)，一改過去鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，縣級人民政府批準(zhǔn)，簡化了審批手續(xù)。其中，審核的范圍僅為宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

• 閑置宅基地、閑置住宅可以有償退出或者依法盤活，解決了以前爭議的宅基地及農(nóng)村住房不能轉(zhuǎn)讓的問題。

依靠政策，不如法律維權(quán)，農(nóng)民朋友們知道與自己切向利益相關(guān)法條的變化也十分重要。

• 徐劍隨筆，僅供參考。

本人從事了多年的宅基地管理工作，特結(jié)合宅基地的政策和工作實際作答。

第一，宅基地在特定的條件下是可以轉(zhuǎn)讓買賣的。

具體來說宅基地要合法地轉(zhuǎn)讓買賣，須同時滿足下列條件：

1. 該宅基地本身無使用權(quán)屬爭議，且所在的村里和社里同意。無使用權(quán)屬爭議，就是該宅基地的使用權(quán)是清楚明了的；由于宅基地的所有權(quán)為集體組織，所以在買賣轉(zhuǎn)讓，當(dāng)然得征求主人的意見，不過在農(nóng)村的實際情況是，只要購買方符合條件，村里和社里一般都會同意。但一程序不能省略，因購買方要建房還得村里、社里蓋章同意才行。
2. 購買方須符合“”一戶一宅”條件。只要購買方購買后是用來建房，不管是遷建，還是擴(kuò)建，都得要符合“”一戶一宅”條件（本村的農(nóng)村戶口，宅基地使用面積符合規(guī)定）。

若未同時滿足上述條件，該宅基地的買賣轉(zhuǎn)讓（其實買賣中就包含有轉(zhuǎn)讓這一形式）就是無效的，就不合法。

第二，通過不合法的渠道而購買宅基地所建的房屋，嚴(yán)格意義上講都違建，目前正在推進(jìn)分類處置的相關(guān)工作。

不合法的一戶多宅的（即原有農(nóng)房，又不合法地占地修建了農(nóng)房），一些會通過拆舊處理（目前各地都在清理并拆除），一些會通過合法地分戶等進(jìn)行合法化處置。

城鎮(zhèn)戶口人員、非本村人員購買宅基地建房的，無法確權(quán)，一些地方已妥善處置一部分，一些地方即將啟動新一輪處置工作。

農(nóng)村的宅基地如何買賣？這是大家一直談?wù)摰膯栴}。有人說，既然城鎮(zhèn)人及外村人不能買賣本村宅基地，那么本村人，以及可以依法轉(zhuǎn)回本村的人，為什么要去買宅基地呢？他依法申請可以無償?shù)玫窖剑∷哉J(rèn)為，規(guī)定村內(nèi)村民可以買賣宅基地是多此一舉。

實則不然。農(nóng)村自成立人民公社，下設(shè)大隊，再下設(shè)生產(chǎn)隊(現(xiàn)村民小組)，是沒有村的。所以當(dāng)時村里的所有土地，均按人口均分給村里的幾個生產(chǎn)隊，村里未保留一厘土地。

當(dāng)時申請宅基地，只能是各隊向各隊申請，生產(chǎn)隊隊長說了箅。一直到撤大隊實行行政村，到2015年還是由各村民小組審批宅基地，然后由村報鄉(xiāng)土地所批準(zhǔn)。

由于長期如此運作，宅基地出現(xiàn)有的村民小組缺乏，有的還富余現(xiàn)象。按現(xiàn)在村民認(rèn)識，各小組的建設(shè)用地(使用權(quán))還應(yīng)歸村民小組，如統(tǒng)一收歸村集體，應(yīng)到全村土地(使用權(quán))包括耕地全部收歸村里之時。所以，說一個村之內(nèi)可以買賣宅基地，可能指一個村內(nèi)各村民小組之間。界時，兩個組長協(xié)商價格，經(jīng)本村民小組村民同意后，報村委會批準(zhǔn)。所得款，歸賣地的村民小組。(或交村一些)。

放開宅基地交易是對農(nóng)民利益的最大保護(hù)，我是農(nóng)民，有發(fā)言權(quán)，不交易，房屋就沒人買，不值錢，不是保護(hù)農(nóng)民利益，而是坑農(nóng)，害農(nóng)。

農(nóng)村宅基地準(zhǔn)許買嗎？只要手續(xù)齊全，應(yīng)該可以！

農(nóng)村宅基地不是私有財產(chǎn)，所有權(quán)歸農(nóng)村集體，不可以買賣，但宅基地上建的房子屬于私有財產(chǎn)，當(dāng)然可以賣。不過，由于農(nóng)村宅基地上的房子和宅基地使用權(quán)是捆綁在一起的，為了避免農(nóng)村宅基地使用權(quán)外流，農(nóng)村房子的買賣自然受到一些限制。

農(nóng)村宅基地的使用權(quán)，只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)成員可以享有。但是，宅基地上的房屋又是私有財產(chǎn)，依法可以繼承，也可以買賣，這就會使農(nóng)村宅基地的使用權(quán)會因為農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)的變化而發(fā)生變化。繼承權(quán)是公民不可剝奪的權(quán)利，所以依法繼承的農(nóng)村房屋，繼承者不管是否為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)成員，自然享有了農(nóng)村宅基地使用權(quán)，這就是農(nóng)村宅基地使用權(quán)“地隨房走”的基本政策。

而為了不使農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨意外流，保證農(nóng)民的土地紅利不受損失，國家規(guī)定農(nóng)村房屋買賣，只能限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間。當(dāng)然，就賣方來說，未必是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。比如，城鎮(zhèn)人口依法繼承來的農(nóng)村房屋，當(dāng)然可以將其賣掉。但是，國家限制的，主要是買方，也就是說，買主必須是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)成員。因此，國家的基本政策是，城鎮(zhèn)人口，不允許到農(nóng)村購買房屋。

如果說嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村宅基地的政策，那么，可以購買農(nóng)村農(nóng)房的，只限制在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)成員之中，達(dá)不到一戶一宅基本條件的缺房農(nóng)民。這些缺房農(nóng)民購買了農(nóng)村閑置房屋后，可以依法進(jìn)行翻建或者改建，永久享有該房屋下的宅基地使用權(quán)。但是，法律并沒有嚴(yán)格限制農(nóng)村達(dá)到一戶一宅標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)民購買農(nóng)村的閑置房屋。因為，達(dá)到一戶一宅標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)民購買了本村房屋，宅基地使用權(quán)并沒有外流，還在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員手中。

不過，超過一戶一宅標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)民，購買了本村的房屋，即使可以確權(quán)，但因為已經(jīng)超過了標(biāo)準(zhǔn)，一戶一宅之外的房屋，無法獲得審批進(jìn)行翻建。所以，只可以買來暫時使用，不能永久享有該房屋下的宅基地使用權(quán)。

綜上所述，農(nóng)村宅基地上的房屋當(dāng)然可以賣，但為了使農(nóng)村宅基地使用權(quán)不外流，對于購買方的條件進(jìn)行了嚴(yán)格限制，不是和城市房屋那樣隨意買賣。其實，這是維護(hù)農(nóng)民土地紅利的一項重要政策，雖然有不少農(nóng)民想不開，但是我想自古以來賣房賣地的都是破落的表現(xiàn)，變賣祖業(yè)自古讓人瞧不起，還是守住自己在農(nóng)村的根吧，不要輕易出賣農(nóng)村所有的房屋。