開發商銷售房屋時，對公眾展示的房屋沙盤、售樓書、宣傳單、視頻影像、樣板間等等，均可作為商品房交付條件的權利主張依據，但開發商另有聲明的除外。

從法律角度看，一切銷售宣傳展示，均可視為開發商對不特定主體，訂立合同所發出的要約意思表示，因此對于開發商具有法律約束力（宣傳展示中，明確標注有本廣告為要約邀請的，則不在此限；商品房買賣合同中有相關條款明確約定的，以書面合同文字為準）。

如果，沙盤與實際交付不相符，可能有以下幾種情況：

1. 沙盤所示整體區域規劃不一樣；即小區規劃紅線外展示的道路、綠化、商業配套、學校、醫院等發生變化；

2. 沙盤所示社區規劃紅線內的樓宇相鄰關系、綠化、車位、小區內道路、會所與實際交付不符；

3. 單體戶型沙盤所示房屋格局與實際交付不符。

無論哪一種情況，均需要主張權利人，提供相應證據，與開發商協商解決不成的情況下，向不動產所在地法院提起訴訟（有仲裁約定的除外）。

對于這個問題，我們要把你這個問題分拆開來看。

小區規劃和買房時看的沙盤完全不一樣

一般的小區的沙盤模型都是根據建設規劃設計來縮小尺寸比例原型制作的，所以都是根據城鄉規劃主管部門核發的建設工程規劃許可證規定的條件建設的。如果出現了不一樣的話，其實在我們的網簽合同里面都有詳細說明的。

由于題主的問題信息量很小，我們暫且就全面的做個回答，把內外兩部分都做個說明吧。如果說和沙盤不一樣，那么就有兩種，一種是規劃變更、一種是設計變更，那么這兩種具體都涉及到哪些內容？能否變更呢？

第一種是規劃變更。

首先，確定一點就是開發商應當按照城鄉規劃主管部門核發的建設工程規劃許可證規定的條件建設商品房，不得擅自變更。看好這里說的是不得擅自變更，那么如果要是變更了呢？如果變更是需要城鄉規劃主管部門批準的。

其次，哪些變更是可以批準的。凡是涉及該商品房規劃用途、面積、容積率、綠地率、基礎設施、公共服務及其他配套設施等的變更的，都是需要重新審批的。

第二種是設計變更。

這里說的設計變更，屬于戶型內部變更，是需要設計院和總施工單位、監理公司共同進行變更簽證，主要涉及到該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向以及供暖采暖方式等；

如題主所說，從題干中我們就暫且根據規劃變更來回答后面的問題。一般情況下，會出現沙盤與最終實際不符的情況主要有：

一是容積率提高，房屋加蓋。這里可能存在加蓋的問題，因為每一塊地的容積率是一定的，但是有些開發商為了后期能獲取更多地利潤，往往私自加蓋。比如我們買的是26層的房子，結果出來以后卻成了30層，多出來四層房子，就多出來幾千平米的面積，現在的房價這么高，這些可以說都是凈賺的，這么好的利潤，有些開發商就仗著一些關系鋌而走險。

二是綠化率不足，綠化品質打折。在買房子的時候給你說的我們小區40%的綠化率，結果根本達不到，或者有些開發商原來設計的綠化有噴泉、有涼亭，但是后來發現房子賣得好，就僥幸偷工減料了，一把草籽撒下去，一片綠，甚至有些開發商原來的設計是昂貴的樹種，但是后來為了節省成本采用一般的樹種做了代替。

三是基礎設施不完善、或者公共設施不健全。這個其實也是為了節省成本，對于開發商來說，房子都賣出去了，僥幸能生一個是一個吧。

如果開發商做了規劃變更，業主該怎么維權？

如果開發商做了規劃變更，業主該如何應對呢？

第一、確認其建設工程規劃許可證是否發生了變更。一般的售樓處都有五證的公示牌的（建議新買房的客戶在首次看房時都要用手機或者相機拍攝一下留作以后有備無患），這個建設工程規劃許可證就在其中。那么我們怎么知道人家的規劃是否發生了變更呢？最簡單，就是看建設工程規劃許可證的日期，如果你在收房時看到的建設工程規劃許可證日期和你以前購房時的建設工程規劃許可證的日期不對應，那么肯定是做了規劃變更的。

第二，緊抓合同條款。在我們的購房合同中都對規劃變更有具體的約定條款的。一般情況下開發商如果做了規劃變更，必須要載變更之日其一定期限內及時通知業主，如果沒有通知，則業主有權選擇退房，解除合同約定并可以得到利息賠付的。請大家一定看好自己的合同條款，因為這些條款才是你維權的最重要的證據。

第三，如果開發商做了規劃變更了，且沒有通知客戶（如題主所說的，知道交房時才知道的情況），那么小區業主可以根據合同約定的仲裁方式，去相應的仲裁機構或者法院進行維權，同時可以撥打12315消費者投訴熱線進行舉報。有了這些官方部門機構出面協調解決。

第四，如果第三步得不到有效解決，新聞媒體也是維權的必備手段，而且很好使。其實新聞媒體對于廣大人民群眾關于房產維權的訴求還是蠻關注的，很積極，而且效果可能是最好的。

在這里我想說，一般遇到這種情況，不要過多的和開發商理論，因為他們能這么做，都是事先做好了各種應對說辭的，怎么說都是他們有道理，所以建議直接走沖裁或者法院起訴。

小區業主全體拒收會有什么結果？

在這里先不說小區業主全體拒收有什么后果，一般情況下，全體業主拒收是很難做到的，因為業主之間相互不了解，每個人都有自己的社會關系，有些人礙于面子或者其他因素，不參與。這里如果說能達成全體業主拒收的話，那么我還是建議同步進行仲裁或者法律維權，至于后果，我想開發商比你著急。

以上是對題主問題的回答，不知道能否對你有所幫助。

補充建議：

那么針對題主的這個問題，其實在現實中很常見的，只不過有些變更我們無法第一時間發現而已，那么我也對新購房的客戶做幾點建議：

第一，買房時，對開發商售樓處的沙盤模型、戶型模型、宣傳品上的小區規劃設計圖、文案特別是重要的規劃指標數據一定要留存影音資料或者原件、復印件等以備不測。

第二，看清楚購房合同的約定內容，因為我們后期如果出現問題，都是以合同為依據來說理的。

第三，買房一定要買大開發商大品牌的房子，這樣的小區規劃設計一般是不會發生變更的。

好了以上是個人觀點，希望對廣大購房者有所幫助。如果您有不同意見可以留言或者私信，我們一起討論。

如果您也贊同我們的觀點，歡迎點贊。

首先看沙盤是否注有僅供參考，以實物為準等字樣；如果沒有則可作為證據。

其次依據合同，詳細研究合同，從合同找漏洞及違約責任漏洞。

再次還可以搜集證據，如跟置業顧問的聊天記錄，談話錄音等。

最后如果開發的宣傳資料于實物嚴重不一致，可以以夸大宣傳等為由，但是難度相當大。

秘訣是，多少開發商的合同中或多或少少的免責條款中屬于無效條款可以利用一下。你懂得！！

找證據很關鍵，比如當時的宣傳畫冊，圖片。

這個肯定不少于一家是這樣，你要聯系相關的業主，要建群，共同維權比個人要影響大。委托律師去 辦，這樣才專業，如果怕覺得不值，就個人去申請仲裁。

小菜認為，這是一個充滿爭議的問題。

買的時候看的沙盤，并基于這種認識，簽署了商品房買賣合同，但后期交房后，發現房屋跟沙盤不一致，究竟哪些地方不一致？不一致到什么程度？如何證明存在不一致？這些都是問題，充滿爭議和不確定性。像這類情況如何處理？小菜分享下對這些問題的法律意見，供參考。

第一、如何看待開發商在售樓部展示的沙盤？

小菜從三個方面為你解析：

01、國家相關法律規定

根據最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋看，開發商在售樓時設置的銷售廣告和宣傳資料，包括但不限于沙盤、售樓書，視為合同訂立的要約邀請。

如果開發商就商品房規劃許可范圍內的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體、確定，并對你決定簽署商品房買賣合同和愿意接受商品房買賣價格產生重大影響，視為要約。開發商違反此項規定的，視為違約行為。

02、如何解讀法律規定

從法律規定可以看出，一般意義上的沙盤、售樓書之類的，僅視為邀約邀請，不具有要約的法律效力，也就不產生違約的法律后果。

售樓部沙盤就商品房規劃許可范圍內的房屋及其設施做了明確說明和承諾，這個說明和承諾是具體而確定的，并對你是否決定購買和是否認可銷售價格產生重大影響，則視為要約，對開發商具有合同約束力。

03、舉例說明

比如，沙盤上說別墅帶花園，花園是贈送的，大概400平米，房價比其他不帶花園的貴了5000元/平米，基于這個認識和判斷，你掏錢買了這個房子。

結果交房的時候，房子沒有花園，或者說原來承諾的花園面積是400平米，實際交付的花園面積只有7、80平米，這就存在明顯出入，違背了銷售時開發商的設施承諾，開發商就應當對此承擔違約責任。

第二、沙盤和現房不一致，如何理解這種“不一致”？

針對你說的問題，缺乏更多的細節交代，背景信息里也看不出來，只有逐一假設分析。

01、現房和沙盤存在哪些不一致？

現房和沙盤不一致，表現在哪里？

房屋主體結構不一致？設施不一致？配套不一致？裝修標準不一致？面積不一致？等等。

這種不一致，是只有一處，還是有好多處？

從上面的分析可知，只有沙盤明示或承諾有的，并且這種承諾和明示對你決定買不買，愿不愿意以這個價格買產生決定性影響，不管是一處，還是多處不一致，維權才有勝算。

02、現房和沙盤不一致到什么程度？

比如，沙盤承諾或明示的建材品牌是馬可波羅瓷磚，實際交房用的東鵬瓷磚，那就是妥妥的不一致；如果品牌都是馬可波羅瓷磚，但實際用的檔次比沙盤展示的檔次低，那這種程度的不一致就很難維權。

也就是說，一般理解，現房和沙盤不一致的程度應當達到品牌差異、房屋設施有無、面積嚴重縮水等，維權才有勝算，但合同另有約定的除外。

03、如何證明存在不一致？

如果沙盤有明示，售樓書有明示，或商品房買賣合同對此有明確約定，很容易就能看出這種不一致，或者很容易就能證明這種不一致，那維權還好辦。反之，就很難，尤其是銷售告訴你有，后來交房沒有，那就很難證明存在不一致。

因此，你說的“不一致”不夠明確，背景信息中也沒有交代，不好評價這種不一致。

第三、如何維權？

沙盤與現房不一致，如果有證據能證明，且合同對此有標準約定，那維權的勝算就很大，也值得去維權。

實踐中，維權的方法大致有以下一些：

01、協商解決

拿出合同約定，提交不一致的證明，雙方協商解決，該重換就重換，該維修就維修，該賠錢就賠錢，該退房退款的就退房退款。一句話，雙方協商，有什么要求都可以提，大家商量著辦。

02、向主管機關、消費者協會投訴

房企違規了，存在產品質量問題，可以向房協、逐漸、質監局等機構投訴，也可以向消費者協會投訴，請求監管機構調解或幫忙解決。

03、向媒體曝光

媒體曝光的影響力大，但沒有行政強制效力。

315維權日經常看到電視臺曝光房企違規行為，但媒體曝光后，很多問題還是難以解決。

04、合同約定有仲裁就仲裁

合同約定的維權方式是仲裁，那就排除了法院管轄，只能去仲裁維權。

05、法院訴訟

沒有約定仲裁的情況下，上面這些路子都走完了，還是難以解決問題，那就去法院訴訟吧。

一般來說，開發商有專門的律師團隊在全程提供法律支撐，很難在沙盤、合同等環節得到有利的證據。不過，還是上面說的，現房和沙盤不一致的地方很明顯的話，即便開發商有律師團隊，也難以掩蓋客觀事實的不一致。

綜合全文看：

現房和沙盤不一致，合同對此有約定的，按照約定處理。沒有約定的，取證完成后，按照上面說的步驟維權即可。當然，也可以不按上面說的步驟順序維權，根據自身情況定吧。

您好回答您問題這樣是打官司打不贏的，沙盤只是虛擬規劃。

交房后房子和沙盤不一致的情況并不少見，我也有過類似經歷，我的經驗是：

1、開發商不是傻瓜，一般在沙盤標注以實際交房為準；或者有模型與實際房子有差異等提示，但往往在最不顯眼處呢，售樓小姐也不會提醒你，所以購房時就要格外留心。

2、一旦發生不一致情況，只能一切以購房合同為準，包括小區的容積率、綠化率，也包括房型、面積、朝向等等，這是我們維權的主要依據，所以簽合同一定要慎之又慎，最好找專業人士指導把關。

3、開發商前期的廣告、推介，售樓人員的口頭承諾，我們要注意收集證據，也是維權索賠的有力依據。

不知各位還有什么好的辦法，請在留言區不吝賜教！