一、遇到二手房買賣合同無效怎么辦？ 根據我國法律規定，合同被確認無效后，合同尚未履行的，不得履行；正在履行的，應當立即終止履行。對于無效合同造成的財產損失，一般采取如下方法處理： （一）返還財產。返還財產是使當事人的財產關系恢復到合同簽訂以前的狀態。返還財產可以是一方返還，也可以是雙方互相返還。如果當事人依據無效合同取得的標的物還存在則應返還對方；如果標的物即房屋已不存在或者已損壞、已被第三人合法取得，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。（二）賠償損失。沒有過程的一方可以要求有過錯的一方賠償自己的損失；雙方都有過錯的，應當按照責任大小、輕重各自承擔經濟損失中與其責任相適應的份額。 二、哪些情況下二手房買賣合同無效？ （一）非房屋產權人出賣他人房屋的。有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產權人，而是出賣了他人的（主要是在親屬名下的）房屋，事后又不能得到房屋產權人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規定，監護人非因被監護人的利益，不得處分被監護人的財產，因而無法辦理過戶手續。這種情況法律上稱為無權處分。 （二）出賣共有房屋未經其他共有人同意的。共有房屋形成的原因一般是： 1、因婚姻關系形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產權登記在一方名下，但實際上是夫妻共有房屋； 2、因繼承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦理遺產析產，其房屋產權應為繼承人共有； 3、因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據拆遷補償協議，被補償人為家庭中的數人，但是回遷房登記在了其中一個人的名下，實則為家庭共有房屋；shzyshange44 4、因共同出資建房、購房形成的共有房屋?！冻鞘蟹康禺a轉讓管理規定》第六條第四款規定“共有房地產，未經其他共有人書面同意的不得轉讓。”出賣人因侵犯了其他共有人的合法權益因而形成合同無效。 （三）因房屋前期開發建設及銷售違法無法取得合法產權的。開發商違反規劃、未取得土地使用權證、工程未經竣工驗收、未能辦理合法的銷售手續等原因，不能辦理房屋合法產權的房屋。比如集體土地上建設的“小產權”房屋，因沒有辦理土地征用手續，沒有取得土地使用權證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。 （四）已經設定抵押，未經抵押權人同意轉讓的房屋。

　　一、以下情況二手房買賣合同無效： 　　(1)無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據我國《民法通則》的有關規定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為。因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同。 　　(2)限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應民事活動，他們進行房屋買賣應當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。 　　(3)以欺詐的手段簽訂的房屋買賣合同，損害國家利益的合同。這是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺詐手段，致使對方當事人發生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。 　　(4)以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同，損害國家利益的合同。指一方當事人以使對方財產、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。 　　(5)乘人之危簽訂的房屋買賣合同。是指一方當私人趁對方處于危難之際利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。 　　(6)雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。是指雙方當事人故意串通，損害國家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買賣合同。 　　(7)當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據可查的，亦認定為房屋買賣合同無效。 　　二、買二手房避免二手房買賣合同糾紛有妙招 　　第一，檢查房屋的產權證和土地證，看兩證是否齊全(有些房本是兩證合一的) 　　第二，是要看清楚產權證是否被抵押和土地證上的土地使用年限的記載; 　　第三，檢查房屋本身的質量。除了以上幾點之外，還要注意房屋是否被賣房人出租; 　　第四，要檢查房產證上的產權人姓名和賣房人的身份證上的姓名是否一致。 　　第五，看產權證上是否有共有人，如果有共有人，還需要共有人出具書面同意證明。即使是夫妻共有的情況，也需要另一方出具證明，以避免糾紛; 　　第六，對于買方來說，除了要嚴格按照建設委員會的二手房買賣合同格式訂立合同之外，還需要將一些細節問題納入合同內容。主要包括房屋的物業管理交接，戶籍的遷移等問題。 　　第七，買方可以留一定的房款作為“保證金”，等買房將物業管理交接，戶籍遷出之后再將房款全部交齊。 　　第八是對于貸款無法如約辦下來的情況要尤其注意，這是導致最近一些二手房合同糾紛的主要原因。買房人可以在合同中事先約定，可以設立一個期限，如果由于客觀原因到期未能辦理按揭貸款，雙方的解決辦法。

房屋買賣無效合同的成因 在房屋買賣中，當事人“簽訂”無效房屋買賣合同的原因很多，大致可分為以下四種情況：

一、一方出于欺騙的故意而簽訂的房屋買賣合同。

即房屋買賣的一方當事人故意告知對方虛假的情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤的意思表示而簽訂的合同。其特點是一方出于欺詐的故意。

二、房屋買賣的雙方當事人為了謀求不當利益訂立房屋買賣合同。房屋買賣的當事人為了追求最大的利益。無可厚非，但不能侵害國家、集體和第三人的利益。現實生活中房屋買賣的雙方當事人為了謀求不當利益而簽訂的房屋買賣合同屢見不鮮，主要有以下兩種情況：一是出賣人和買受人惡意串通，損害國家、集體和第三人利益。表現在公有房的買賣為最多。某些單位的負責人和買受人串通，以低價出賣國有或者集體的房屋，達到損公肥私的目的。二是規避法律簽訂房屋買賣合同。如房屋買賣的出賣人出于逃避債務的需要，假借房屋買賣的名義和所謂的買受人串通簽訂房屋買賣合同，以達到逃避債務的目的。三、一方脅迫另一方強買強賣簽訂房屋買賣合同。四、房屋買賣的雙方當事人主觀上都無過錯簽訂房屋買賣合同的。城鎮居民與農村村民簽訂的房屋買賣合同，不能簡單說是一方或雙方的主觀的原因造成的，很大程度上是因為合同的當事人對農村的集體土地屬于禁止性流轉的不動產的法律規定不了解造成的。

按規定，在二手房買賣合同中出現以下情形的會歸于無效：1、無民事行為能力人或限制行為能力人沒有取得法定代理人同意跟買方簽訂房屋買賣合同。比如跟賣方為房主的未成年子女，那么買方屬于限制行為能力人，會導致二手房買賣合同無效。2、一方以欺詐、脅迫的手段簽訂的，損害國家利益的房屋買賣合同。3、一方乘人之危簽訂的房屋買賣合同，比如趁賣方急需要錢時故意壓低價錢等。4、雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。5、當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據可查的也會被認定為買賣合同無效。另外，因為買賣二手房時，該房原本就有屋主，所以買方一定要先確定房屋產權，尤其是共同房產，簽訂二手房買賣合同時要取得所有產權人同意。并且，房屋手續的齊全、房屋是否被租住、市政規劃的影響、土地使用情況等都會影響合同履行。

買房，幾乎是每個人都會接觸到的事。但在商品房買賣中其實存在諸多法律風險，最需要警惕的就是商品房買賣合同無效的情況，因為合同是交易的重要憑證，如果合同無效，將導致嚴重的后果。商品房買賣合同無效的情況大體可分為兩大類。第一個大類是所有合同都適用的合同無效的情況，具體包括：1、無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效;2、限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同無效;3、雙方惡意串通損害國家、集體和第三人利益的;4、違反國家和社會公共利益的，以合法事實掩蓋非法目的的。第二個大類就是房屋買賣合同所所具有的包括其獨特性質的合同無效的情形，包括：1、出賣人剝奪了共有人和承租人的優先購買權的;2、房地產分離出賣;3、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋;4、出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同等。法律依據：《中華人民共和國民法總則》第一百四十四條無民事行為能力人實施的民事法律行為無效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。如果有認定為有效，就要在起訴前取得商品房預售許可證明。

二手房買賣案件，基本都是通過中介公司成交。很多買賣雙方都認為，中介公司那么專業的機構，簽訂的買賣合同就一定合法有效，不會出現買賣合同無效的情況。但是，實踐中，真的通過中介公司成交的買賣合同都是有效的嗎？答案自然是否定的。就筆者處理過的二手房案件來講，雖然買賣合同無效的比較少，但是卻并不是沒有。買賣合同只有無效，才能涉及到能否繼續履行的問題。所以，任何一個二手房買愛合同案件，法院也會首先審查買賣合同的效力問題，而且這個問題，屬于法院的主動審查范圍，不是說當事人不要求法院審查買賣合同效力，法院就能不管。所以，簽訂一個合同有效的二手房買賣合同，需要考慮很多因素。一、首先需要考慮，出賣人是否在世的問題。 就筆者代理的二手房買賣案件來分析，這屬于買賣合同無效的一種常見情況。也就是說，出賣人必須在世，從法律上將，才具有承擔民事責任、享有民事權利的能力。很多房屋，產權人已經去世，但是產權人的繼承人并沒有去辦理繼承手續，房屋一直登記在產權人名下。此時，繼承人想要直接出售房屋。很多中介人員可能屬于非專業法律人士，就會告訴買賣雙方，出賣人就簽“去世產權人的名字”，繼承人僅僅是在代理人的地方簽字。但是，這種買賣合同就屬于無效。因為“去世產權人”從法律角度上講，已經消失了，根本不能從事任何法律行為，直接就會導致買賣合同無效。此時，買受人要想繼續履行買賣合同，除非通過與全部繼承人協商，可以取得房屋所有權，但是這個程序非常漫長，而且很多不可控因素都會導致買賣合同無法履行，因為全部繼承人需要先去辦理繼承手續，這個時間少則一兩個月，多則半年一年都有，時間跨度太長。而且要全部繼承人都達成一致意見，主要指的是全部繼承人要對房款分割都同意才行，否則，有那么一兩個繼承人不同意房款分割方案，就會不配合辦理繼承手續或者過戶手續，都會導致合同無法進行。二、無民事行為能力簽訂的買賣合同無效。 這一點，主要在于出賣人是年紀很大的老年人。為什么這么說呢？很多房屋都登記在老年人名下，但是，老年人由于自己年紀、身份原因，很多老年人可能從法律上屬于無民事行為能力人或者限制行為能力人，根本無法辨認自己的行為到底會產生什么樣的法律后果。比如90多歲的老太太，常年患有老年癡呆癥，每天渾渾噩噩，但是，還會寫自己的名字。此時，很多中介人員都會與老年人的某一個子女溝通，合同的細節溝通好之后，叫老人自己簽字。一旦法院認定，老人在簽訂買賣合同的時候是無民事行為能力人，那么簽訂的買賣合同就屬于無效合同。三、無權處分的買賣合同，并不當然無效。 無權處分，簡單來說，就是出賣人沒有房屋處分的權利或者沒有全部的處分權利，這種情況下，簽訂的買賣合同并不當然無效。需要等待權利人進行追認買賣合同的權利。若是權利人不追認買賣合同的效力，那么買賣合同對于權利人不具備約束力。但是對于簽字的出賣人，卻需要承擔法律責任。此種情況，各地法院處理方式不一致，有的法院直接將此類無權處分的買賣合同認定為無效，簽字出賣人需要承擔締約過失責任；有的法院認定買賣合同有效，只不過是簽字的出賣人承擔違約責任。四、有些政策性住房在限制期限內，簽訂的買賣合同無效。 很多政策性住房，由于享受國家政策，對于轉讓都是有限制條件的。比如經濟適用房沒有滿足五年的時間，直接就簽訂了買賣合同，這種就屬于無效的情況。五、違反了《合同法》五十二條的規定，買賣合同無效。 《合同法》五十二條，是大家都知道的合同無效的情況，也是法院最常用的合同無效的法律依據，具體內容為：第五十二條　有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。 這個法律條文的內容，相信大家從各方面渠道都可以了解詳細內容，我就不再給大家詳細解釋每個條款的具體含義了。 總結一點：只有簽訂合同有效的二手房買賣合同，才能確定雙方的權利義務受約束，一個無效的二手房買賣合同，自始無效，不存在繼續履行的問題。