收房子的時候需要注意什么_收樓要注意什么?
特邀律師
1.收樓時,物業(yè)、開發(fā)商工程部工作人員一般都會陪同業(yè)主一同前去驗(yàn)房,對于發(fā)現(xiàn)的房屋問題,會及時記錄并整改。在驗(yàn)房時,業(yè)主應(yīng)特別注意墻面、地面、天花有無空鼓、裂縫、滲水,條件允許的話,業(yè)主應(yīng)著重檢查排水是否正常,衛(wèi)生間等用水房間應(yīng)做蓄水檢驗(yàn)。
2.還要檢查門窗外框周邊是否有打密封膠,門窗有無劃痕、損傷,推拉順不順暢。除了房子內(nèi)部,公共部分也不要忽視。中山奧園物業(yè)管理服務(wù)有限公司方面也提醒,開發(fā)商的交房標(biāo)準(zhǔn),不僅是指室內(nèi)施工,公共部分同樣是交房的重要標(biāo)準(zhǔn),對于沒有達(dá)到使用標(biāo)準(zhǔn)的公共部分,業(yè)主也應(yīng)重視。
3.收樓糾紛頻發(fā),究其原因,主要是在現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度下,大部分購房者購買的房屋都是期樓,買樓時僅能從樣板房、沙盤和圖紙上看到戶型及樓盤配套等狀況。
很高興能回答你的問題。
買了期房以后,總是很期待,終于要交房了,但是對于很多人來說,除了激動的心之外,還有猶豫和糾結(jié),那么我就以我來給你說一說收房時需要注意的事項(xiàng),其實(shí)主要分為幾大部分:
交房前的準(zhǔn)備工作
第一、資金準(zhǔn)備。
1、房屋的面積差,是根據(jù)面積差異乘以你的購買單價(jià)的方式計(jì)算并收取的,但是這里并不是說一定要交錢,也有可能開發(fā)商要給你退錢的,這里主要根據(jù)實(shí)測報(bào)告的面積數(shù)據(jù)和合同約定的面積差額,多退少補(bǔ)的。
2、公共維修基金。公共維修基金一般是由房地產(chǎn)開發(fā)商代收代繳的,也可以自行在房管局窗口繳納,但是開發(fā)商會要你的繳費(fèi)憑證;公共維修基金目前各地的繳納比例不一致,比如有的地方按照實(shí)測面積按90元/平米收取,或者有些地方按照總房價(jià)款的3%收取,具體要根據(jù)本地的規(guī)定計(jì)算費(fèi)用。
3、契稅。契稅是由開發(fā)商或者銀行代收代繳的,或者也可以自行去稅務(wù)局繳納,如果自行繳納和公共維修基金一樣要給開發(fā)商提供完稅證明。這個主要是為了后期辦證。目前實(shí)行的是優(yōu)惠稅率,首套房90平米以下總房價(jià)的1%,首套房90平米以上1.5%,二套房3%。
4、辦證費(fèi)用。這個有的開發(fā)商交房時收取,也有的是后期辦證時收取。主要是房管局的評估費(fèi)和辦證費(fèi)。也就100多塊錢。如果是按揭客戶,評估費(fèi)要高一些,一般在2000左右吧,各地政策不一樣,取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。
5、預(yù)交物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)、垃圾清理費(fèi)、裝修押金等。前三項(xiàng)都是在物業(yè)簽署協(xié)議的時候要預(yù)交的費(fèi)用,一般的都是預(yù)交半年或者一年。裝修押金這個是物業(yè)公司定的,主要是害怕您在裝修時對電梯或者走廊等有損壞,就用這個來賠償了,一般的這個都不會發(fā)生,所以這個費(fèi)用后期裝修完之后是可以退還的。
第二、資料準(zhǔn)備。
一般的資料準(zhǔn)備主要是:《商品房買賣合同》原件、收款收據(jù)或者發(fā)票原件、買受人身份證復(fù)印件等,所以這些資料一定要妥善保管,防止丟失。交房時是必須帶上的。
第三、驗(yàn)房準(zhǔn)備。
我們說的交房其實(shí)是開發(fā)商用語,對于我們業(yè)主來說確切的說是收房。那么要收房必須先驗(yàn)房,這個我也在一些回答和文章中多次提高,驗(yàn)房很重要、很重要、很重要。那么對于驗(yàn)房的準(zhǔn)備建議幾點(diǎn):
1、要多利用網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)一些驗(yàn)房的知識,好應(yīng)對真正的驗(yàn)房過程
2、最好能邀請到懂行的或者懂裝修的朋友一起幫你驗(yàn)房;
第四、裝修準(zhǔn)備。
交房時一定要注意提前做好裝修的準(zhǔn)備工作,選擇一家理想的裝修公司,一旦收了房,就盡快選擇黃道吉日進(jìn)行開工。因?yàn)橐坏┠闶辗浚敲次飿I(yè)費(fèi)就開始計(jì)費(fèi)了,即便是你辦了空置,也是有空置費(fèi)的,所以只要季節(jié)允許,早開工就是省錢。
交房過程中的注意事項(xiàng):
第一、對照合同約定,檢查開發(fā)商的各項(xiàng)驗(yàn)收手續(xù)是否合格。這個問題就像我們買房時看五證一樣,在交房時,一般的都要具備竣工驗(yàn)收備案,如果開發(fā)商不能提供,可以拒絕收房,并要求賠償?shù)模贿€有實(shí)測報(bào)告原件也是要看的,因?yàn)槲覀円U納面積補(bǔ)差,而面積補(bǔ)差主要是實(shí)測面積與預(yù)測面積的差價(jià),所以一定要看實(shí)測報(bào)告原件。
第二、看清繳費(fèi)明細(xì),切莫亂繳費(fèi)。這一點(diǎn)在大城市現(xiàn)在都是比較透明化了,但是在一些三四線一下得城市或多或少還存在,比如已經(jīng)明文規(guī)定取消的天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等,其實(shí)這些都已經(jīng)包含在房價(jià)款里面了,如果遇到這些亂收費(fèi)的,一定不能交。
第三、驗(yàn)房要嚴(yán)格仔細(xì)、切莫跟著開發(fā)商的驗(yàn)房人員的思路和節(jié)奏走。因?yàn)樗麄円惶鞎Ш芏嘟M客戶驗(yàn)房,所以趕時間,就會事先準(zhǔn)備一套說辭,來讓你跟著他們的思路和節(jié)奏走;驗(yàn)房要仔細(xì),特別是一些死角、天花頂角、飄窗頂角等位置,一定要細(xì)致一點(diǎn)。
第四、驗(yàn)房時一定要拿合同對照交付標(biāo)準(zhǔn)。我們的合同里面對交付標(biāo)準(zhǔn)都有約定,所以在交房時一定要拿著合同,一項(xiàng)一項(xiàng)查看是否達(dá)標(biāo)。這一點(diǎn)是很多人交房時最容易忽略的,看見自己買的房子了,心情很激動,所以就忘了合同約定,而用感官去感性地判斷。
第五、如果驗(yàn)房不合格,一定不要接鑰匙。要等開發(fā)商給與明確的維修期限進(jìn)行維修后,再來驗(yàn)收是否合格,再接鑰匙。因?yàn)橐坏┠憬恿髓€匙,有可能產(chǎn)生不給按期甚至不維修的情況出現(xiàn)。
第六、交房現(xiàn)場有很多的裝修公司或者建材供應(yīng)商派發(fā)傳單、拉客戶,切記不要隨便留電話號碼。如果你看重的品牌,也是你未來可能選擇的可以留,其他的不能留,不能為了他們提供的禮品而出賣自己的電話信息,因?yàn)楹笃诤芸赡芙o你帶來很多騷擾電話,讓你煩不勝煩。
結(jié)語:其實(shí)對于交房來說,很多人懷著激動的心情去的,但是切記一定要多加注意以上事項(xiàng),特別是驗(yàn)房以及收費(fèi)的問題,避免為后期帶來一些不必要的麻煩事,所以還是建議:理性、謹(jǐn)慎。
以上是個人經(jīng)驗(yàn)和觀點(diǎn),歡迎留言討論和點(diǎn)贊。歡迎關(guān)注超哥說房產(chǎn)。
如今涉及到的房產(chǎn)糾紛不斷,在這里大家總結(jié)了商品房收房要注意的八大事項(xiàng),買家在收房時應(yīng)該注意這八大問題,盡可能地將一切不該發(fā)生的房產(chǎn)糾紛扼殺在搖籃之中。1、收房注意房款約定。房款什么時候結(jié)算,什么時候交房,應(yīng)該在《商品房買賣合同》中約定好。2、物業(yè)費(fèi)可以按月交《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法》規(guī)定,物業(yè)不可一次性預(yù)售一年或多年的物業(yè)費(fèi),物業(yè)費(fèi)需要按月、季度或年度算,最多可以預(yù)收半年。3、物業(yè)費(fèi)不能亂買家在和簽署購房合同時,可以要求開發(fā)商出示其與物業(yè)管理公司簽訂的協(xié)議。4、繳納契稅簽協(xié)議。5、先驗(yàn)房再辦理手續(xù)買房有權(quán)要求先驗(yàn)房再收房,驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問題可以寫在驗(yàn)房單上,要求開發(fā)商簽收并且解決。6、建議業(yè)主集體收樓。7、買房盡快收房。8、遇配套問題先收房房屋質(zhì)量問題分輕重,開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任也不同。若是房子主體質(zhì)量有問題,那么購房者有權(quán)要求開發(fā)商退房;若是房子只是掉灰、有細(xì)微的裂縫,那么業(yè)主可以要求開發(fā)商進(jìn)行修補(bǔ);若是房子的配套設(shè)施或是空氣質(zhì)量不過關(guān),那么業(yè)主可以與開發(fā)商簽訂協(xié)議,先收房,然后開發(fā)商予以解決這些問題。
您好,您說的收樓應(yīng)該是驗(yàn)房的意思。
在我國,商品房交易中對交房條件的界定一直都比較模糊,主要以買賣雙方簽訂的購房合同約定的條件為準(zhǔn)。有的開發(fā)商為了趕工期,往往不顧房屋質(zhì)量和配套設(shè)施是否齊全便倉促交付,使購房者的權(quán)益不能得到有效保障。
一、注意及時接收入住通知書
1、這是收房的第1步,要注意期限。一般,開發(fā)商約定的交房時限在通知書寄出30天內(nèi),所以購房者要安排好時間。
2、接到入住通知書后,首先應(yīng)判斷開發(fā)商是否如期交房。若逾期交房,則應(yīng)提出處理意見,并根據(jù)開發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房,按通知上約定的時間前往收房。
二、 確定房屋是否達(dá)到交付條件
《竣工驗(yàn)收備案表》 ――最重要《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案的管理工作而制定的,它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗(yàn)后,在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案。
三、 房屋檢驗(yàn)收房過程中必須要掌握一個原則:"先驗(yàn)后收"。
即購房者一定要先驗(yàn)收房屋(包括驗(yàn)收交房必須的文件),確認(rèn)無誤后再簽署收房文件。
"先驗(yàn)后收"不僅是符合商業(yè)慣例的,而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對價(jià)是房款,消費(fèi)者只要付清房款,或者按照合同約定支付相應(yīng)比例的價(jià)款,就履行了合同的義務(wù),開發(fā)商就應(yīng)該交房。而在房屋交付以前,業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋。
四、 新房驗(yàn)收的最終結(jié)果
驗(yàn)房注意驗(yàn)收以下幾項(xiàng):
1.驗(yàn)墻壁 不知道從什么時候開始,看墻壁竟然成為房屋驗(yàn)收的首要問題。我看過一套房子,發(fā)房產(chǎn)論現(xiàn)窗戶在雨天有滲水現(xiàn)象,一問,才知道整棟樓幾乎每家窗戶下面的墻壁都滲水。遇上臺風(fēng)來臨之時,更令人提心吊膽。所以,較好是在房子交付前,下過大雨的第2天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題,幾乎是無可遁形的。
2.驗(yàn)水電 首先是驗(yàn)一下房屋的水電是否通了。當(dāng)然,對于一些一等裝修來說,多數(shù)的水管、電線后期都要更換,所以有時候這些內(nèi)容倒不是關(guān)鍵的,但如果您不打算更換水管、電線的話,那么這些東西就必須認(rèn)真驗(yàn)收了。 驗(yàn)電線,除了看看是否通電外,主要是看電線是否符合國家標(biāo)準(zhǔn)、電線的截面面積是否符合要求。一般來說,家里的電線不應(yīng)低于2.5mm;空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到4 mm;否則使用空調(diào)時,容易過熱變軟。
3.驗(yàn)防水 這里所說的防水,指的是廚衛(wèi)的防水。當(dāng)然,目前交付的房子,有一些事先已聲明沒有做防水處理,這就需要裝修時做了。如果在交付時已經(jīng)做了防水處理,那么您就需要對防水質(zhì)量來驗(yàn)證。如果裝修前不試一試,在您裝修好后再發(fā)現(xiàn)漏水,那么維護(hù)工程就大了。您不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。
驗(yàn)收防水的辦法是:用水泥沙漿做一個檻堵著廚房、衛(wèi)生間的門口,拿一膠袋罩著排污或排水口并捆實(shí),然后在廚房、衛(wèi)生間地面上放水,淺淺的就行了(水高約2cm)。約好樓下的業(yè)主,在24小時后查看其家廚房、衛(wèi)生間的天花是否有滲水。