您好！歡迎關注北京冠領律師事務所！建議您不要輕信開發商的承諾。回遷房的概念源于拆遷，這是中國特殊的拆遷政策的產物。其能否辦理房產證，看其是否履行了相關法律手續，具備上市流轉資格。購買回遷房一定要查清性質。經濟適用房不得買賣;集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續時，需交土地出讓金。

感謝邀請！

您的這個問題有些籠統，在這里我僅就城鎮棚改回遷房予以回答。首先依據現有土地法、規劃法和棚改政策，未取得國有建設用地使用權的土地和規劃方案未通過是不能取得工程施工許可證的，但棚改項目存在有的地方政府為了完成棚改任務和及時解決回遷戶住居問題，采取了經集體研究決定邊建邊完善手續的策略予以了先行建設，產生了房子以回遷，產證未辦理的情況。不管是哪種情況，只要是納入了地方城鎮棚改計劃的項目，都應該是會有產權的。其他情況就另當別論，您要了解清楚具體情況，區別對待。

謝邀！

剛寫了關于回遷房購買風險的文章，可供您參考！

購買安置房（回遷樓房）有哪些風險呢？

了解安置房的風險，首先就要知道何為安置房？安置房即被拆遷人或被征收人在征收拆遷選擇采取安置而獲得的房屋，而此房屋的產權人可能是一個人，也可能是家庭中每個人都有權利；又因安置房的產權辦理產權證的時間特別長；購房后產權無法過戶等情形，因此，您若是購買安置房時，不得不考慮可能出現以下風險：

一、是否能順利過戶？

很多人認為過戶就是提交材料、繳納稅費而已，但實際上提交材料，都提交哪些材料是非常復雜的問題，因為涉及諸多開發商、出賣人（被安置人）、購房人三個主體，提交哪些材料及順序也會有所不同。

過戶時購房人首先要確定其房屋具備房產證，在沒有房產證的前提下，就需要開發商與安置人共同提交材料，才可能辦理相應的房產證，此時，開發商需要提交很多材料，現今很多房地產開發商辦理不下房產證的比比皆是，所以，如果開發商證件不全，很有可能造成購房人即使存在與出賣人簽訂的購房合同、繳納了全部購房款也無法順利過戶的風險。

另外，對于繳納稅費時，通常是由購房人繳納稅費，此時，開發商就可能不認購房人的資格，因為按照“合同相對性”，被安置人并非購房人，此時，即使購房人自愿繳納稅費，開發商也可能會不認，開發商只承認出賣人（被安置人）的身份。若是您想通過“改底單”解決此類問題，往往無法實現，因為購房人購買安置房時，被安置人（出賣人）已經提交了大部分材料，此時，底單一般都無法更改。若是購房人執意購買此類房屋，只能冒著這樣的風險去博弈。

二、簽訂了購房合同，是否就一定有效？

上述已經說過，很多購房人簽訂了房屋買賣合同，繳納了購房款就可能認為萬無一失，現實中卻往往因為合同的效力發生被安置人（出賣人）主動起訴購房人，要求認定買賣合同無效的情形，其訴訟理由是簽訂房屋買賣合同的主體不適格（即該房屋的所有權人并非是一個人，而是多個人，甚至是一個家庭的所有成員）等等，所以，針對其合同的有效性要特別注意！

三、房本下來后，沒過戶時有哪些風險？

通常這種房產在出售時，簽訂的合同大多是約定以房本辦理下來后XX日內，在配合購房人辦理房產過戶手續，因此，問題也就來了，先不說能辦下來房產證與否，一旦房產證下來后，購房人無法得知，此時，出賣人可以用房產證進行抵押，為購房人獲得其產權而增加了障礙。

那么，在購買此類房產該如何降低風險呢？

1、降低首付款，明確支付及對方履行交房、過戶等時間點。譬如：您可以將尾款拆分為幾個部分，交房、過戶、物業全部交割完畢時各支付一部分，以此來降低您的風險；

2、約定好交房時間，最好一手交房，一手交錢，入住到相應的房屋內，且要持續關注房屋辦理產權證的信息，此類房產辦理房產證時，大多會集中通知，將防止出賣人房產證辦理后抵押等風險；

3、協議等問題，很多購房人在簽訂協議時，原件保存做的不到位，而引發了不少糾紛，導致最后訴訟時缺失重要的證據，現實中也有可能出現因家庭成員都有權利處置房產而合同上卻只體現其中一人簽字的情形，所以，合同原件要做好留存，在簽訂協議時要讓出賣人出具一份聲明，或者由家庭人員簽字同意出售該房屋。

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不建議購買回遷房。

如果有紅本在手可以入手。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。很多回遷房辦理房產證是一個問題，是沒有房產證的，它本身就是一種政策優惠，在質量和布局上面就不能保證，有不少回遷房質量和布局還有物業也都是很差的。但是如果回遷房，商品房都出房產證了，那交易都一樣，考慮壓力小可以選擇回遷房。但沒出房產證的，只有回遷民手持的合同，那就有一定的風險。回遷房都比商品房要便宜，但需要承擔一定的風險。

回遷房是發展商征收土地時賠給回遷民的房子，每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。如果回遷房也跟商品房一樣辦理了房產證，那回遷房就跟普通商品房的交易買賣方式是一樣的。沒出房產證的回遷房，如果只有回遷民手持的合同，那交易就有一定的風險。

回遷房與商品房的區別

回遷房的概念源于拆遷，這是中國特殊的拆遷政策的產物。拆遷安置過程中，采取貨幣補償的方式，拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。采取的是回遷的方式補償，拆遷房不是商品房，不能當作商品房出售，二者之間存在一些區別：

1、在房價款方面，商品房與拆遷房有區別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有小產權之說，故不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關主管部門參照經濟適用住房政策核定價格，并按照經濟適用住房政策管理。

2、商品房和回遷房買賣雙方的關系不同，商品房的購買基礎是開發商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協議，在協議中進行約定。

另外，拆遷的是商品房，回遷房自然是應當商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經濟適用房，回遷房的性質一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質。經濟適用房不得買賣;集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續時，需交土地出讓金。

回遷房與動遷安置房的區別

拆遷安置房，是指在市人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益性項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價格、套型面積向具有本市市區戶口(含農業職業)的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。他們之間的區別是在市人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益性項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等劃撥用地上進行房屋拆遷的，房屋拆遷補償方式是原地產權調換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房;但在出讓土地上進行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。

回遷房的產權問題

首先需要看開發商是不是走正規程序審批之后取得的土地使用權，其產生的產權可能會有兩種：(1)沒有經過國家正規手續審批，今后也不可能取得產權證的房產，這類產權就是俗稱的“鄉產權”，屬于違規用地，也是現在正在打擊的一種違規建設行為，屬于“小產權”，不是正規的國家予以承認的產權；(2)經過正規的用地審批程序，比如說屬于危舊房改造、綠化隔離帶改造、舊村改造等性質的，今后可以辦理正規產權。這種產權性質叫做“等同于經濟適用房管理”，也就是說，其產權證下發之后將會被注明為“經濟適用房”產權性質，但是不完全受到經濟適用房制度的制約，取得房產證之后可以作為二手房買賣，但是需要交納成交價格3%的土地出讓金，補交之后等同于商品房性質。

回遷房面積標準

對于危改回遷房屋，按照原住房面積標準進行安置。如果回遷房的建筑面積與原建筑面積相同的，按照當年房改成本價，扣除工齡、調節因素、教師優惠等因素計算。回遷房的建筑面積超過原建筑面積，但未超過人均15平方米的，超出部分按照房改成本價計算，不再扣除工齡等因素。回遷房的建筑面積超出人均15平方米的，超出部分按照當地經濟適用住房的價格購買。對于人均面積不足5平方米的住房困難戶，按照人均建筑面積5平方米標準進行安置。

以上是關于回遷房的相關知識。