在民事糾紛中，當事人的房屋經常因與他人經濟糾紛而被法院依法查封，在房產被查封期間，當事人對房產不再擁有使用權，給當事人的生活和房產交易帶來諸多不便。那么遇到自己的房屋被拍賣，我們應該怎么辦呢?查封會在不同情況下進行，一般有立案階段的訴訟保全期、訴訟階段、執行階段。從立案開始直至強制執行前的執行階段是可以繼續居住的，強制執行階段是不能住的。至于是否強制執行，法律上是有明確規定的，家庭唯一的普通住房是不允許強制執行的。當然，法院還會繼續查封。強制執行的主要處置方式是拍賣。房子被法院拍賣，作為被執行人，應當及時遷出房屋。根據《最高人民法院關于審理拒不執行判決、裁定刑事案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規定，拒不遷出房屋、退出土地，致使判決、裁定無法執行的，屬于拒不執行判決、裁定罪中“其他有能力執行而拒不執行，情節嚴重的情形”，會構成拒不執行判決裁定罪。法律依據：《最高人民法院關于審理拒不執行判決、裁定刑事案件適用法律若干問題的解釋》第二條負有執行義務的人有能力執行而實施下列行為之一的，應當認定為全國人民代表大會常務委員會關于刑法第三百一十三條的解釋中規定的“其他有能力執行而拒不執行，情節嚴重的情形”：(一)具有拒絕報告或者虛假報告財產情況、違反人民法院限制高消費及有關消費令等拒不執行行為，經采取罰款或者拘留等強制措施后仍拒不執行的;(二)偽造、毀滅有關被執行人履行能力的重要證據，以暴力、威脅、賄買方法阻止他人作證或者指使、賄買、脅迫他人作偽證，妨礙人民法院查明被執行人財產情況，致使判決、裁定無法執行的;(三)拒不交付法律文書指定交付的財物、票證或者拒不遷出房屋、退出土地，致使判決、裁定無法執行的;...

這里分別以三次拍賣來敘述。

現實中的法院拍賣，一般動產采取“兩拍一降”，不動產和其他財產權采取“三拍兩降”的辦法。

即一般拍賣以評估價作為保留價開始拍賣，動產可以拍賣兩次，降價一次；不動產可以拍賣三次，降價兩次。每次降價不超過上次的20%.

近年來剛實行的網上拍賣辦法，拍賣次數及降價與此不同，見附后簡述。

根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》

一、第一次拍賣流拍

第一次流拍后，不論是動產還是不動產，申請執行人可以按流拍價接收標的物，實行以物抵債。

如果不同意接收的，應在拍賣后60日內，以降價后作為保留價，進行第二次拍賣。

二、第二次拍賣流拍

第二次流拍后，不論是動產和不動產，申請人可以按第二次拍賣后的流拍價，接收標的物抵債。

如果不同意接收的，動產不再拍賣；不動產在第二次拍賣后60日內，可以進行第三次拍賣。

申請人不接收動產的，應當將標的物退回被執行人，解除扣押。

三、第三次拍賣流拍

第三次流拍后，申請人可以按流拍價接收不動產標的物抵債。

申請人不同意接收不動產的，法院應當自拍賣終結后7日內發出“變賣”公告。

如果變賣經過60日也沒賣出去，申請人仍然不同意接收的，應當將不動產退回被執行人，解除查封或扣押。

這就是法院拍賣流拍后的處理方法。

而法院網上拍賣，按照《關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》，實行兩次拍賣，采取第一次直接降價，以不超過評估價降低30%起拍，第二次降價不超過20%的辦法。

第一次流拍后，拍賣公司會申請降價拍賣。可申請兩次降價拍賣，即還可以降二次價拍賣。這兩次拍賣也流拍的話，法院會有一個為期六十天的變賣期，按最后一次的流拍價變賣。變賣都沒人買的，就會與債務、債權人協商解決。

目前，有關流拍如何處理的法律規范有二個：一是最高法院《關于凍結、拍賣上市公司國有股和社會法人股若干問題的規定》，其13條規定，股權〈上市公司國有股和社會法人股〉拍賣保留價，應當按照評估值確定，第一次拍賣最高價未達到保留價時，應當繼續拍賣，每次拍賣的保留價應當不低于前次保留價的百分之九十。

經過三次拍賣仍不能成交時，人民法院應當將所拍賣的股權按第三次拍賣的保留價折價抵償給債權人。

二是最高人民法院《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第八條規定：“人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十;如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。

”相對而言，第一種流拍處理程序更為具體和更具可操作性，其雖然僅是針對股權拍賣做出的規定，但對于其他財產如實物財產的拍賣應當可以參照適用。

法律依據：《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第八條人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十;如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。

兩次流拍后進入變賣程序，兩個月起，如果變賣失敗，法院可以解封，也可以根據實際申請人要求，再次評估拍賣。

司法拍賣基本都是通過網絡拍賣形式進行，而流拍在司法拍賣中也是司空見慣。

《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》及根據《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》，司法拍賣出現流拍的，可以再行拍賣，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。

當然，為了保護債權人利益，若出現二次流拍時，債權人同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，則可以以財產抵債。

若出現二次流拍，而債權人也不同意接受以物抵債，則可以進行第三次拍賣！

若第三次拍賣還是再次出現流拍，則不會再次拍賣。因為根據司法解釋規定，第一次拍賣可以保留底價70%拍賣，沒流拍一次再降20%，要是不斷拍賣，財產基本沒有價值。

所以第三次拍賣流拍且債權人拒絕接受或者依法不能接受該不動產或者其他財產權抵債的，人民法院應當于第三次拍賣終結之日起七日內發出變賣公告。若經過公告仍然沒有人愿意以第三次拍賣的保留價買受該財產，且申請執行人、其他執行債權人仍不表示接受該財產抵債的，應當解除查封、凍結，將該財產退還被執行人。

會再降價進行第三次拍賣。請注意：可以拍賣，簽訂了委托拍賣合同，不等于就是賣出去了。委托拍賣合同和貨物買賣合同不同：委托拍賣合同是幫拍賣物品，不代表就是成功賣掉了；貨物買賣合同才是賣掉。

在判決書生效后，申請強制執行。查封有被執行人名下房產，能夠通過拍賣償還執行款項，已經很幸運。

房產兩次流拍原因

• 一是申請執行人，在執行過程中存在失誤，造成房產拍賣困難；
• 二是被執行人房產存在較大瑕疵。
• 這兩種情況概括出來就是房屋評估過高、兩次起拍價過高、過戶稅費過高，超過或等于房屋實際價值，導致房屋無人出價，房屋流拍。

第三次房屋變賣

• 在第三次房屋變賣過程中，盡量降低房屋保留價，使變賣保留價與房屋實際價值存在一個利潤空間，這樣才會吸引更多人進行參與競拍。

當房屋流拍，是否需要以物抵債需要下列情況去判斷：

• 1、房屋是否有抵押及抵押金額
• 2、申請執行人申請執行的標的
• 3、被申請人是否由其他可供執行的財產。

綜上，執行涉及更多的是實物操作，更多的依賴于辦案經驗。建議委托專業律師，進行房屋拍賣。

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