基本上90%以上都沒問題，還有極少部分不安全因素，我做了幾年的房貸客戶經理，給你講一講經歷。

流程因素

大家都知道，在2018年房貸放款額度比較緊張，無論是一手房還是二手房，基本上都處在排隊等放款的額度的階段，所以說放款時間是不確定的，因為放款時間的不確定，如果過長的話，會引起一些買賣雙方以及銀行的糾紛。我經歷的客戶中就有這種現象，放款時間過長，賣房沒有拿到房款，不允許買方居住，換鎖等等情況常見。

人員操作風險

這個一般不存在，在正規的商業銀行里面，一般要求是在審批通過后才允許買賣雙方過戶 ，但也存在少部分銀行操作人員，在沒有拿到正式審批通知單的情況下，通知中介安排過戶，放棄因為種種因素，審批不通過，導致買賣雙方發生糾紛。我曾經目睹過這種事，發生在我的身邊。

不過現在一般情況都是讓房管局監管資金，這種情況一旦出現的話，還是可以挽回的，比以前要好得多。

一在買房人尾款沒有交清的情況之下，本來不主張把房屋提前交付給購買方，而是在交房當日應該錢房兩清。

二如果對方個人資質不錯（公務員或者醫生律師之類），買房人除了貸款沒有到賬的情況之下，應該可以提前交房，因為貸款現在一般的銀行都會直接放到賣房人的賬戶上，所以不會擔心房款有違約的情況。

三 房款沒有繳清就交房的，主要是擔心買房人的素質，因為有一些買房人在提前交付使用后，會提出種種的理由或者瑕疵，而拒絕支付尾款，這樣賣房人就顯得比較被動。當然，如果買家的個人品質很好，敦厚老實，知根知底，應該可以提前交房。

買方的風險大于賣方。

暫時沒有辦證的房子無法過戶到買方名下，房子在辦證過戶之前產權都是屬于賣方的。

既然雙方對合同條款都接受了，就按合同履行。

若違約按（圖中）補充協議第一條執行：

1. 賣方違約付雙倍定金。
   

2. 買方違約不退定金及首付款。
   

這類案例賣方違約的會比較多，至于賣方違約后期可能遇到的問題有：（1）買方賴房子里面不走了，（2）既然賣方不按合同履行，遇上愛糾纏的買家，那房子不買了，估計也不會讓賣方好的。

買方違約成本較大，基本很少（房價暴跌或自然災害等情況除外）。

買二手房遞件并不意味著房屋產權發生變更了，還有很多不確定因素，例如:若賣家有未償還的債務，則存在被法院查封，而導致無法辦理過戶的可能;也有存在因賣家未如實告知，而導致所產生的稅費與簽合同時計算不一致而產生糾紛的可能。因此，在二手房買賣過程中，購房款的支付，無論是采取按揭貸款購房的方式，還是采取一次性付款購房的方式，都一定要采取銀行資金監管的方式，至少要在辦理完產權過戶登記后才能支付全部購房款，最好在完成房屋交付手續后支付全部購房款，以確保降低購房風險。

給鑰匙就等于交房，除非在合同中約定交房后開始裝修的條件（如過戶后或付某比款后），買家拿到鑰匙就可以裝修了。一般交房時間應該約定在新房產證下來后，如果在過戶前交房，對賣家的風險就是交房后萬一買家付款出現問題（各種原因導致的付款延遲或不能付款），建議看看那二十五萬是用什么方式付的，如果是現金，就看買家人品或態度，如果是貸款，要提醒買家做好貸款的準備工作，不要延誤因各種原因延誤放款。

其實風險你自己已經說了，就是大部分錢還沒有到賬，房子已經給了。如果銀行貸款放不下來，風險就產生了。只能上法院了。其他沒有風險，這個風險也是小概率事件。

合同怎么約定的呢？

如果上家臨時提要求，違反合同約定，那買方就要做個選擇了，如果想買，就坐下來談一下，修改合同條款，把風險和權利義務重新規劃。如果不想買了，不同意新要求，可以依據合同主張違約賠償。

一般來說，付首付——過戶——尾款，這個是正常流程。

折中方案：先證明自己賬戶上有足夠現金，配合過戶后當天內轉賬。一般上家也會同意的。如果不同意，那就是不誠心賣了。

過戶前房子如果被查封，首付款就可能會損失了。所以你要結合上家的財務狀況，有沒有可能負債，然后做個判斷，能不能答應他的要求。

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