看好期房以后，交完訂金，什么時(shí)候交首付款，月供是什么時(shí)候開始？

我的回答是：

1. 先查看開發(fā)商是否取得了商品房預(yù)售資格；從面積、樓層、朝向、戶型等方面挑選自己中意的房屋，問清楚是否具備購買資格；

2. 需要通過銀行貸款先查征信；算好房款支付方式，
   
3. 簽定合同，交首付款；
   
4. 等待開發(fā)商通知與銀行簽定貸款合同和抵押合同；
   
5. 等銀行放款通知，開始月供。
   

01

交訂金前，先做好二項(xiàng)工作

（1）開發(fā)商是否取得商品房預(yù)售許可證

預(yù)售許可證以棟為單位發(fā)放，自己挑選的滿意的房源，一定要確認(rèn)它所在的樓棟已發(fā)了預(yù)售許可證；

（2）挑選的房源，一定要將它在樓層平面圖中的位置與實(shí)物進(jìn)行比對(duì)

該套房源處于中間戶還是邊戶，一梯幾戶，是否南北通透，樓層、朝向和戶型怎樣，都要搞清楚。

我所在的城市行政主管部門規(guī)定，開發(fā)商自取得商品房預(yù)售許可證之后10日內(nèi)，必須開盤。

從交付訂金、取得預(yù)售資格到開盤、挑選合適的房源、下定金，從現(xiàn)實(shí)的情況看，大致10天左右。

（3）問清楚，自己是否具備購房資格

有的地方出臺(tái)了限購政策，一定要將政策的規(guī)定了解清楚。

02

算好房款支付方式

為了便于說明，下面給出一個(gè)案例。

2019年，小張和小王夫妻倆生育了二胎。夫妻目前所住的這套房子建筑面積為88平方米，有了小寶后，夫妻倆決定再購買一套面積更大一點(diǎn)的房子。

經(jīng)過在市場(chǎng)跑盤，夫妻倆終于看中了一個(gè)大型樓盤中的一套建筑面積為130平米的房子。

售樓小姐告訴夫妻倆：打完折以后，該套住房售價(jià)為119.6萬元，單價(jià)為9200元/平方米。

夫妻倆盤算了一下房款的支付方式：先支付47.84萬元，即40%的房款，余下通過公積金和商業(yè)貸款支付。

經(jīng)事后了解，夫妻倆對(duì)房款的支付方式是這樣打算的：

（1）當(dāng)?shù)毓e金中心有規(guī)定，如第一套房已用過公積金貸款，貸款必須已全部還清，且第二套住房的首付款比例不得低于房屋總價(jià)的40%；

（2）夫妻倆均在機(jī)關(guān)事業(yè)單位上班，都有公積金，按照政策規(guī)定，公積金貸款的最高上限35萬元；

（3）公積金貸款年利率為3.25%，商業(yè)貸款的年利率為基準(zhǔn)利率4.9%上浮15%即5.635%，夫妻每月公積金收入合計(jì)4800元。經(jīng)測(cè)算，貸款期限為10年，公積金每月需償還3420元，商貸每月償還3931元，合計(jì)7351元。

夫妻倆認(rèn)為，此預(yù)算在承受范圍內(nèi)。

從上例可知，事先把房款的支付方式計(jì)算好，看是否在自己力所能及的范圍內(nèi)，非常重要；同時(shí)，為下一步簽訂正式合同時(shí)，便于及時(shí)確定支付方式。

（4）對(duì)銀行貸款審批條件的了解

銀行對(duì)貸款審批主要集中在收入證明、銀行流水和征信報(bào)告。

一般情況下，如果夫妻收入低于月供支出的50%，銀行可能會(huì)認(rèn)為有風(fēng)險(xiǎn)；

銀行一般會(huì)要求申請(qǐng)貸款的客戶打印銀行流水的時(shí)間長度為半年；

征信報(bào)告非常重要，如果征信有問題，貸款很難獲得銀行的批準(zhǔn)。因此，在沒有繳納定金之前，先把征信報(bào)告打印出來，看看有沒有不良記錄。

03

簽定合同，交付首付款

（1）查看了預(yù)售許可證，對(duì)想購買的房屋有了非常詳細(xì)的咨詢，交了訂金，對(duì)銀行的貸款審批有了大致了解，測(cè)算了房款支付方式，這個(gè)時(shí)候，就可以與開發(fā)商簽定正式合同了。

（2）合同中約定的房款支付方式，前面已經(jīng)進(jìn)行了測(cè)算，按照預(yù)先計(jì)算好的方式進(jìn)行填寫就行了。

（3）合同簽定以后，就開始交首付款。

04

簽定貸款合同和抵押合同

（1）簽定了預(yù)售合同，交了首付款，開發(fā)商就會(huì)整理好材料提交給銀行，等待銀行的通知，辦理公積金和商業(yè)貸款手續(xù)。一般情況下，這中間相隔1個(gè)月左右。這段時(shí)間，開發(fā)商需將批量的材料進(jìn)行整理，銀行要審查材料，看是否滿足貸款條件。

（2）在辦理貸款手續(xù)時(shí)，選擇哪家銀行作為貸款機(jī)構(gòu)，可以參照之前打印銀行流水的那家銀行，因?yàn)椋彝ナ杖牒椭С龅闹骺赡芫褪倾y行流水的銀行卡，下次償還月供時(shí)，能保證有足夠的收入沖抵商貸的月供。

05

等銀行放款通知，開始月供

比較順利的情況下，商業(yè)貸款的發(fā)放要比公積金貸款提前20天左右，整個(gè)貸款時(shí)間基本在30—45天左右就可以完成。

貸款審批下來后，銀行會(huì)確定一個(gè)扣款日，這個(gè)扣款日就是客戶開始月供的時(shí)間。

06

結(jié)語

交付訂金之前，最好先了解清楚房源的具體情況，比如戶型、朝向、樓層、面積等；

如果中意了，就查看預(yù)售證，再交付訂金；

后續(xù)的事情就按照想好的房款支付方式、銀行貸款審批條件、簽定合同、交首付款、辦理公積金和商業(yè)貸款手續(xù)的流程就行了。

江南文蘊(yùn)的世界，希望得到您持續(xù)的關(guān)注。

房地產(chǎn)的貸款，不分期房二手房，根據(jù)各地政策不同，一般首付在百分之三十到百分之六十之間。

二手房需要銀行評(píng)估，按評(píng)估價(jià)確定首付額。期房，直接按銷售價(jià)的百分比，來確定

您好我是愛吃的小豬熊，很高興在這里能夠結(jié)合我自己買房的經(jīng)驗(yàn)回答這一問題

首先介紹一下期房。期房顧名思義就是預(yù)期的房子，也就是說樓房還沒有建完。所以購買期房會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，也就是說房子有爛尾的可能。雖然現(xiàn)在爛尾樓越來越少畢竟是民生工程，很多地方就是爛尾了政府也會(huì)接手來處理但是會(huì)影響很多剛需購房者的使用，所以說買期房一定要買大的開發(fā)商或者當(dāng)?shù)赜袑?shí)力開發(fā)商開發(fā)的樓盤。

期房的問題說完了在來說首付問題。不管首付多少一定要記住底線，貸款的還款額不要超過個(gè)人收入的1/2或者整個(gè)家庭收入的1/3。如果還款額超過這個(gè)數(shù)將會(huì)影響你的生活品質(zhì)。

再說一下貸款問題，還款方式有兩種分別是等額本息和等額本金。如果有家里或者個(gè)人有實(shí)力覺得用不了幾年那么選擇等額本金（一般以五年為界線）。如果就是用20年30年來還房貸那樣就選擇等額本息。

最后說一下如果只能剛好付起首付，并且月還款壓力偏大。那么能遠(yuǎn)30年貸款就不要選擇20年。因?yàn)殄X會(huì)越來越毛。