工業(yè)用地有用途：　　工業(yè)用地，可以以企業(yè)廠房為核心，做一些配套工程：如職工宿舍、企業(yè)研發(fā)樓（寫字樓），職工活動場地，或者孵化園等。　　工業(yè)用地是指獨立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場地、排渣（灰）場地等用地。　　①一類工業(yè)用地　　對居住和公共設(shè)施等環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè)用地，如：電子工業(yè)，縫紉工業(yè)，工藝品制造工業(yè)等用地。　　②二類工業(yè)用地　　對居住和公共設(shè)施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)用地，如：食品工業(yè)，醫(yī)藥制造工業(yè)，紡織工業(yè)等用地。　　③三類工業(yè)用地　　對居住和公共設(shè)施等環(huán)境有嚴重干擾和污染的工業(yè)用地，如：采掘工業(yè)，冶金工業(yè)，大中型機械制造工業(yè)，化學工業(yè)，造紙工業(yè)，制革工業(yè)，建材工業(yè)等用地。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理辦法》第八十條依法收回國有土地使用權(quán)，當事人拒不交出土地的，臨時使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地，處以罰款。

工業(yè)用地15年后如何轉(zhuǎn)變用途？

一、出讓土地轉(zhuǎn)變用途的法律法規(guī)和政策規(guī)定

依據(jù)中華人民共和國《土地管理法》第四條國家實行土地用途管制制度。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地；《土地管理法》第五十六條建設(shè)單位應(yīng)當按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)批準文件的規(guī)定使用土地；確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當經(jīng)有關(guān)人民政府自然資源主管部門同意，報有批準用地的人民政府批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應(yīng)當先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。

依據(jù)中國人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施；《城市房地產(chǎn)管理法》第十八條土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）規(guī)定協(xié)議出讓土地除必須嚴格執(zhí)行規(guī)定程序外，出讓價格不得低于最低標準；還規(guī)定供地時要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同。對工業(yè)項目用地必須有投資強度、開發(fā)進度等控制性要求。土地使用權(quán)人不按照約定條件使用土地的，要承擔相應(yīng)的違約責任。

從以上法律法規(guī)和政策看，工業(yè)用地使用者必須嚴格按照土地出讓合同約定的用途使用土地，一般情況下不得改變用途。

二、出讓土地轉(zhuǎn)變用途的法律規(guī)定和實現(xiàn)形式

依據(jù)《土地管理法》第五十六條：確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當經(jīng)有關(guān)人民政府自然資源主管部門同意，報有批準用地的人民政府批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應(yīng)當先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意；依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第十八條土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

從這兩部法律看，確需改變該幅土地建設(shè)用途的，要看該幅土地是否在城市規(guī)劃區(qū)。不在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的，是一種情況，該種情況應(yīng)當經(jīng)有關(guān)人民政府自然資源主管部門同意，報有批準用地的人民政府批準；在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的，是另一種情況，該種情況：必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意。在此前提下，依據(jù)兩部法律的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)外也好、內(nèi)也好，要確需改變該幅土地建設(shè)用途的解決方式，總結(jié)都只有兩種：一是必須經(jīng)政府收回土地使用權(quán)，然后依法重新公開招拍掛出讓；二是經(jīng)出讓方和城市規(guī)劃行政主管部門同意，并上報縣（市）政府批準，履行法法定程序后方可以協(xié)議方式改變土地用途，同時相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

三、必須由政府收回國有土地使用權(quán)后依法重新公開招拍掛的幾種適用情形

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設(shè)用地管理的通知》（國辦發(fā)[2003]70號）規(guī)定，“協(xié)議出讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，必須先經(jīng)城市規(guī)劃部門同意，由國土資源行政主管部門統(tǒng)一招標拍賣掛牌出讓。

《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)[2008]3號）規(guī)定“對非經(jīng)營地用地改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，應(yīng)當約定或明確政府可以收回土地使用權(quán)，重新依法出讓。"

《國土資源部、監(jiān)察部》關(guān)于進一步落實工業(yè)用地出讓制度的通知》（國土資發(fā)[2009]101號）規(guī)定，“供地后必須加強監(jiān)管，改變用地條件的，要收回土地，追究責任。"分期建設(shè)的工業(yè)項目不得改變土地用途。改變土地用途用于商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用途的，一律收回土地使用權(quán)重新招拍掛出讓。"

綜上所述，問題中工業(yè)用地15年后若變更用途，按照工業(yè)用地出讓期限50年的使用期限，若變更用途，根據(jù)《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》（國土資發(fā)[2006]114號）第8條規(guī)定，“《國有土地使用權(quán)出讓合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外"，問題中工業(yè)用地使用權(quán)仍在《國有土地使用權(quán)出讓合同》期內(nèi)，合同期內(nèi)是否明確約定土地使用者改變土地用途收回土地使用權(quán)，以及是否屬于法律、法規(guī)或行政規(guī)定明確改變土地用途應(yīng)當收回土地使用權(quán)的情形。若存在上述情形之一，則應(yīng)當由市、縣人民政府收回土地使用權(quán)，對該工業(yè)用地給予相應(yīng)補償后，依法重新公開招拍掛出讓。

以“收回"方式實現(xiàn)土地變更的具體辦理流程為：土地使用權(quán)人向自然資源和規(guī)劃局提出改變土地用途的書面申請，自然資源和規(guī)劃局受理審核后，擬定書面意見上報市、縣人民政府，經(jīng)政府批準同意后，對原土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補償，收回原土地使用權(quán)人的國有土地使用權(quán)，納入政府土地儲備庫，然后對該幅土地重新公開出讓。

由上可見，該工業(yè)用地15年后若改變用途須重走一整套完整的招拍掛程序。

國有土地分類有： 商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。每一種土地用途都是經(jīng)過登記的，改變土地用途是指改變原本登記的土地用途，要經(jīng)過審批。

1、《中華人民共和國土地管理法》第五十六條“建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準文件的規(guī)定使用土地；確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應(yīng)當先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。”

2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十七條“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。”

3、《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條“依法改變土地用途的，必須持批準文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進行變更登記。”