農(nóng)村還遷房不算大產(chǎn)權(quán)房，他所以集體所有

1.只要銀行能貸款的肯定沒問題

2.如果你全款買，只要有房產(chǎn)證，房管局能過戶的沒問題

3.什么協(xié)議了，都是君子協(xié)議，沒有啥法律效應(yīng)，周期長不可控性大。一時半會上學(xué)落戶也不能用，只能解決你住的問題。除非你家親戚，否則風(fēng)險大。

【一】回遷房，根據(jù)征收土地類型的不同，一共分為兩種產(chǎn)權(quán)

第1種是征收的集體土地，也就是農(nóng)村用地或者宅基地等等的這種集體產(chǎn)權(quán)。

因為它只有一個大的房產(chǎn)證，可能寫的是村集體的名字，而沒有針對每一戶的小的房產(chǎn)證，所以它是沒有產(chǎn)權(quán)的，或者類似于小產(chǎn)權(quán)房的這么一套房屋，所以它是不能夠正常的買賣或者交易。

第2種就是棚戶區(qū)改造或者拆遷補(bǔ)償?shù)鹊鹊膫€人產(chǎn)權(quán)，這種情況征收的土地建出來的回遷房，是可以進(jìn)行正常買賣的，但是這種房屋買賣會有一個問題，就是它的房產(chǎn)證辦理周期非常的長，有的時候房屋建成三年以后，甚至于房產(chǎn)證都沒有辦下來，這都是特別常見的情形。

【二】回遷房可以買賣嗎？應(yīng)注意什么？

針對回遷房可以買賣的情況，我們要做哪些特殊的約定呢？

首先如果回遷的房屋是有房產(chǎn)證的，那跟正常商品房一樣進(jìn)行買賣就可以了。

那如果是沒有辦下來房產(chǎn)證的房，也是可以買賣的，照樣可以簽訂房屋買賣合同，

但同時要約定好，如果房產(chǎn)證辦下來了，多長時間內(nèi)可以進(jìn)行過戶手續(xù)。辦理過戶同時要約定違約金的責(zé)任，因為業(yè)主很有可能在這段時間房價大漲，或者怎么樣的情況，造成業(yè)主的主動的違約，那么就要給業(yè)主上一個緊箍咒，或者說加大他違約的責(zé)任，比如說賠償房屋總價30%的違約金，同時還要支付房屋差價的損失等等，這樣的條款來約束業(yè)主履行合同。

【三】回遷房和商品房有什么不同呢？

首先第1點(diǎn)

回遷房和商品房比多了一個費(fèi)用，也就是回遷房在首次交易的時候，要額外支付房屋總價3%的土地出讓金，商品房的交易則沒有這項費(fèi)用。

第2點(diǎn)

回遷房和商品房不同的區(qū)別在于，回遷房有的房屋是沒有產(chǎn)權(quán)證的，即使它可以交易。它也是不能辦理按揭貸款，公積金貸款這些貸款的，而商品房可以隨時辦理貸款，如果是有房產(chǎn)證的回遷房的話，也是可以辦理這些貸款的。

第3點(diǎn)

就是商品房和回遷房的品質(zhì)，包括物業(yè)水平都是有一定差距…雖然這個體現(xiàn)不到房屋鑒定或者這個價格鑒定上，但是實際上大家都認(rèn)同回遷房的質(zhì)量，可能要比商品房要差一些。

你好,判斷房屋產(chǎn)權(quán)最好的辦法就是,房屋是否屬于70年產(chǎn)權(quán),是否可以遷入戶口,如果不是就是小產(chǎn)權(quán)房屋。

還遷房根據(jù)征收補(bǔ)償條件的不同，有大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)兩種。

回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷戶的房子；商品房就是由開發(fā)商自己出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。回遷房與商品房一樣，都有房產(chǎn)證，有房產(chǎn)證的回遷房是可以上市交易的。沒房產(chǎn)證的，回遷戶手持的是購房合同，無法上市交易。

私有產(chǎn)權(quán)證拆遷一般在回遷時，回遷房應(yīng)當(dāng)還是私有房權(quán)證，可以自由買賣；沒有私有房權(quán)證房的拆遷，大多回遷房是小產(chǎn)權(quán)房，不許自由買賣。具體情況，多見當(dāng)?shù)胤课莶疬w補(bǔ)償實施方案。

回遷房屬于大產(chǎn)權(quán)，大、小產(chǎn)權(quán)房的爭議不在房子所有權(quán)，而是土地使用權(quán)，有正規(guī)房產(chǎn)證，就歸于正規(guī)的商品房，歸于大產(chǎn)權(quán)。

小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國農(nóng)村和城市市郊農(nóng)人集體所有的土地上建造的用于出售的住宅，該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在房管局不會給予存案。

回遷房算小產(chǎn)權(quán)房嗎？

回遷房所占土地性質(zhì)，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續(xù)時，需交土地出讓金。回遷房房主依法辦理了房產(chǎn)證的，一般是可以交易的。另外回遷房房主沒有辦理房產(chǎn)證只有回遷協(xié)議的，如果交易是有風(fēng)險的。

點(diǎn)擊頭像頁面底部“聯(lián)系律師”提供法律咨詢，點(diǎn)右上【關(guān)注】楹庭拆遷律師，獲得更多法律知識。