按《房地產交易管理辦法 》規定，沒有取得房本的房屋是不允許上市交易的。

看一下拍賣公告，只要不是違章建筑就可以買，現實中有些違章建筑法院也會拍賣違章建筑物，通常會在拍賣公告中列明風險。

你說的這種沒有產證的回遷房，肯定不能買，就算是自己家里非常親密的親戚都有一定的風險，更別說其他人了。

至于價格，肯定是比常規的商品房便宜很多的。

我之前做過十幾年的房產，遇到的每一個買沒有產證的回遷房，全部出問題了，沒有一個最后是按約定過戶辦手續的。

大致有三中情況出現。

第一，2006年，一個客戶買了他朋友的回遷房，那時候沒有產證，二十萬成交價，客戶給了房東十五萬，按約定，房產下來后，付剩下的五萬塊。2012年的時候，房產證下來了，但是房價漲了很多，房東的房子可以賣到七十萬。所以房東和客戶說，你必須在多付我三十萬，不然，就不賣給你，我也把錢退給你，頂多付十五萬六年的利息給你。客戶沒辦法，只有硬著頭皮多付了三十萬。

要知道，如果當時客戶選擇買有產證的房子，最多也就貸款個十萬左右。并且，商品房的漲價空間更多。等于買了這套無證的回遷房損失五六十萬。

第二，一個同學，買了他親戚介紹的回遷房，剛剛開始拆遷的，說好只要在回簽協議簽字，就能直接更換成我同學的名字。后來情況和第一種一樣，產證下來的是原房東的名字，也是因為房價上漲了，房東要求加錢，不然就不賣了，同學也是吃了好幾十萬的虧。

第三，一客戶買了自己親戚家的回遷房，他親戚沒有要求加錢，但是，他親戚做生意失敗了，沒有辦法，被起訴了，房子被拍賣了，并且，他們當時簽的房產買賣合同也是無效的，因為沒有房產證，最后，只能算是他親戚欠他錢了。

所以說，無證的回遷房，肯定不能買，就是因為風險太大，所以，無證的回遷房很便宜，當然了，如果回遷房有產證的話，可以一手交錢一手過戶的話，還是可以的。

首先您要理解合同有效的定義，定義過長，就不一一解讀了，簡單來說就是買賣雙方需要具備完整的民事行為能力，賣方具有資產出售、處置的資格，購房合同真實有效，不存在霸王條款，不存在一套房產同時出售多人的情況。還遷房屬于小產權房，不具備抵押資格，具不具備就近入學的資格暫不清楚。如產生糾紛，后期處理會有些麻煩。以上為個人見解，僅供參考。

您好，很高興為您解答，很多回遷安置房，都存在著用地的合法性問題，有的是根本沒有履行征收程序的集體土地上的房屋，俗稱小產權房，有的是國有劃撥土地，補交土地出讓金可以后，可以辦理房產證，所以能不能買還是要仔細真別，不要忙不圖便宜

感謝邀請！

拆遷安置房沒有房產證的話，建議不要買，風險很大。如果老是喜歡，價格老是低，可以等房子拿到房產證以后，區分拆遷安置房類型，根據情況買，但也要注意很多問題，我們一起來分析一下。

第一、對拆遷安置房的認識

拆遷安置房在市場上存量很大，由于價格往往比較低，對買家的誘惑力很強，經常有人拿出來賣，也經常有人去買，有的交易很順暢，有的經常出現糾紛，還是要注意區分，把握好風險。

01、什么是拆遷安置房？

因城市規劃、市政道路改造、公共設施建設或房地產項目開發，將建設區域內的房屋拆除，安置給被拆遷人居住使用的房屋就叫拆遷安置房。

02、拆遷安置房的類型

根據拆遷原因和建設單位的不同，可以分為兩類：

①基于市政規劃導致的拆遷，由政府主導建設的安置房。

②基于房地產項目開發導致的拆遷，由地產商負責建設的安置房。

03、拆遷安置房交易限制

①政府建設的安置房

在取得房產證后滿5年才能上市交易。

由于這類住房往往是在劃撥土地上建蓋，沒有繳納出讓金，滿5年后上市交易時，需要繳納土地出讓金，將劃撥用地轉為出讓用地，會比普通商品房上市交易多這項費用。

②地產商建設的安置房

這類安置房是在地產商已購買的土地上建蓋，名為安置房，實質上是一種置換房，也就是我把你的房子拆了，重新蓋新的房子賠給你，沒啥政策特殊性，拿到房產證后即可上市交易，手續和費用跟一般商品房沒有區別。但由于地區差異，不排除會有極少數地方執行滿5年才能上市交易的“土政策”。

04、房屋質量分析

一般來說，市政拆遷建設的安置房，工程質量層層把關，都是標準化、規范化流程，工程質量都很好。

地產商建設的安置房，主體工程質量都能保證，但在次要建材，比如下水管網、室內電路電線之類的用料標準上往往會低于商品房。怎么說呢？用來賠的房子，只要保證主體安全，其他的能省就省一些。用來賣的房子，還是要整好點，沒有賣相賺不到錢啊。

因此，政府主導建設的拆遷安置房質量會好些，上市交易的話，不但需要取得房產證，還要滿5年才能上市交易，而且稅費上會多一項土地出讓金。地產商建設的安置房，質量會略低于商品房，交易手續和流程跟一般商品房是一樣的。

第二、拆遷安置房沒有房產證，能不能買？需要注意些什么？

最好不要買！會有很多隱患，也有很多風險。從房屋買賣這類大額交易來說，不建議為了貪那點價格便宜，押上半輩子的辛苦錢去冒這個風險。

01、法律規定

根據《城市房地產管理法》規定，未依法登記領取權屬證書的房屋不得轉讓。這個是針對所有房屋交易總的法律規定，當然也適用于安置房。

立法本意是防止來源不明、權屬不清的房子“渾水摸魚”，擾亂市場，保護買房人權益。比如，城中村建蓋的違章建筑，有些不懂房子的人，還是容易上當的。

針對安置房，市政配套拆遷后回遷安置的，由于只有符合政策的人才能買，政策對這類房屋上市交易就有嚴格限制，必須要有房產證，而且還要滿5年才能賣，賣了還要交出讓金。

政策目的是減少“黃牛”進來炒，讓弱勢群體拆有所居，享受低價位房子。

地產商建設的安置房，上市交易手續和流程跟一般商品房是一樣的，沒有特殊之處。說白了，地產商把你的老房子拆，重新蓋房賠給你，本質上是民間的一種房屋置換行為，不牽扯到政策，也就沒必要進行限制。

02、法律規定不能買，你卻買了，會怎樣？

還是要區分兩種類型分析：

①地產商安置房

只要賣方確實是安置房的產權人，有權利賣那個房子，比如，有跟地產商簽署的回遷安置協議，證明他確實是安置房的產權人。雖然房產證沒下來，簽買賣合同的話，只要內容不違法，一般都是有效的；但房子沒房產證，暫時過不了戶。

②市政拆遷安置房

政策規定滿5年才能上市交易，不滿5年就買賣，違反了政策，拿著房產證也過不了戶。

另外，雙方簽的買賣合同是否有效？

根據《物權法》的規定，物權行為和債權行為效力具有獨立性。

也就是說，買賣合同自雙方依法簽署時開始生效，受法律保護，對雙方產生法律約束力；但物權因為不滿5年無法過戶，不發生產權轉移效力。

03、這種情況下的交易，要注意些什么問題？

拆遷戶家庭內部關系大多都錯綜復雜，有些拆遷戶缺乏契約精神，收了錢，簽了買賣合同，最后房子也不一定能拿到。尤其是有些好賭、涉黑等不良拆遷戶，交易的風險就非常大。

①一房多賣

由于安置房沒有房產證，在簽了合同之后，不能及時辦理產權過戶，在技術上無法控制房主再次將這個房子賣給別人，可能出現一房多賣的現象。

一旦出現了一房多賣，最后你不一定能拿到這個房子的產權。按照法律規定，買房的人誰先辦產權過戶，誰就能拿到房子產權。如果都沒辦過戶，不管買賣合同先簽后簽，也不管誰先占有房子，在買賣效力順位上都是一樣的。

也就是說，即便你搬到房子里面住了，只要產權沒過戶，房子都不是你的。如果有第三方買了，還辦了產權過戶，第三方就是房子的產權人，你就必須把房子交出去。然后，根據你和賣方的買賣合同，追究賣方的違約責任。

②查封拍賣

比如賣方生意失敗，欠了一屁股債，房子還在他名下，但房款你已經付了，即便就你已經住在房子里面，賣方欠債一旦被債權人起訴，房子就會被查封、拍賣，你一點辦法都沒有，只能眼睜睜地看著房子被賣掉。

但賣方此時已經家徒四壁、身無分文了，你付給他的錢也要不回來了，資金就打水漂了，房子也拿不到。

③毀約變卦

沒有房產證的時候賣給你，十有八九價格低，他在這個時候賣房，估計也是缺錢，等房產證下來，可能也是幾年后的事情了，房價就漲了不少，甚至翻倍都可能。

在這種情況下，價差的誘惑是很大的，對方違約不賣、撕毀合同的可能性就很大，也很常見。

④其他風險

比如賣方年紀大了，中間等待的年限比較長，尤其是市政安置房，房產證下來后還要等5年，萬一中間賣方去世了，繼承人不認可老人簽的買賣合同，不履行這個合同，你怎么辦好？不可能把老人從地下挖出來陪你過戶吧。

當然，現實生活紛繁復雜，也可能會有其他的一些極端情況出現。但不管怎樣，不去碰，等手續完善了再買，就不會有意外。

第三、真要冒險買，如何盡量預防？

要買這類房子，本身的風險就是存在的，無法絕對化解，只能盡量預防。因此，買之前的話，自己心里一定要有充分的思想準備。

01、交易前分清楚安置房類型

通過上面的分析，我們已經知道，安置房有兩類，不同類型的安置房，法律保護的界線是不同的，要注意。

①市政拆遷安置房

滿5年才能上市交易，簽了買賣合同后，還要等很長時間才能辦過戶，變數很大，風險很大，預防難度也很大。

合同內容盡量簽得詳細一些，保持跟賣方的聯系，掌握好他的動向，比如生意狀況、工作狀況、財務狀況、婚姻狀況之類的，出現危機房子買賣的事情，及時想辦法解決。

②地產商安置房

這個只要開發商具備五證后，就可以簽買賣合同了，等房產證下來再過戶，基本操作跟商品房類似，盡量少付款，扣尾款，并且注意對方的財務狀況，發現不對及時維權。

02、搬房子里面住

雖然不能絕對防止一房多賣和查封、拍賣，但住在房子里，別人來買，肯定要看房的吧，那你就可以告訴他們房子是你的，打消掉別人的念頭。

如果是欠債被查封之類的，雖然也是不能控制局面，但住在里面，至少可以早些知道這個消息，及時想辦法解決。

像老人去世的，你一直住房子里，錢也付了一些，繼承人也會有所忌憚，誰也不敢強行讓你搬。畢竟，你是合法買的，住在里面很正常，這樣對他的繼承人也是一種制約。

同樣的，住在房子里，也能制約對方毀約變卦，他可以賣給別人，但他履行不了向別人交房的義務，就要面臨違約，這些都是對方不得不考慮的。

03、把房子相關的資料、票據全拿過來

一旦決定買了，付了一些錢后，房子的票據、資料、鑰匙等全套東西都要拿過來，對方手上缺少這些東西，要賣，要抵押，要搞其他的，都不方便，這也是一種手續上的制約。

04、其他協助措施

比如，能辦合同公證就去辦一下，不能辦公證就去做下律師見證，讓更多的權威機構或個人知道這件事。

這樣做的目的，既是給對方心里的一種震懾，也是保留更多的證據和證人，出現糾紛時，對方不得不掂量這些厲害關系。

總之，買安置房的法律風險、政策風險、違約風險都是很大的，切忌不能大意！小菜不建議為了貪點便宜去冒險。當然，如果你人脈資源廣，時間和資金都很充裕，要去冒險，就隨你自己拿主意吧，但盡量把工作做細些。

　　可以買，但是風險比較大，建議您謹慎考慮。因為： 　　1、買二手房必須過戶，過戶必須到房產局辦理手續。但到房產局去辦理二手房過戶時必須帶齊二證，即：《房屋所有權證》、《國有土地證》。 　　2、當你購的二手房擁有了這兩證后，此房的100%所有權才屬于你的。持有《房屋所有權證》和《國有土地證》中的任何一個證，房產局都不辦理過戶手續，因這個房子的主人有具有所有權，絕對不能上市交易。 　　3、如你不想過戶，那么擁有二證的房子還可辦理司法公證，公證后的房子，即使房產證上的戶主有是你，可憑公證書，打官司你是贏家。 　　4、沒有二證的房子，公證處不辦理公證，也就是說這房子不具備100%的所有權。因此，你必須購買有二證的房子，否則這個房子再好，不能過戶，打起官司你永遠都是輸家。

2012年李洋（化名）因住房需求購買張強（化名）一套拆遷安置房，由于該安置房還在建設階段，尚未竣工交付使用。所以，張強只有拆遷補償協議與購房意向書等手續，并沒有該房屋的房屋產權證。經雙方協商一致，張強將該房屋以150萬元的價格賣給李洋，雙方簽訂了《房屋買賣合同》，之后李洋按合同約定將150萬元全款支付給張強。

《房屋買賣合同》約定，在該房屋尚未竣工交付使用前，李洋將以張強的名義繼續辦理房屋的相關事宜，在房屋產權證發放后，張強有義務協助李洋辦理該房屋產權過戶手續。

一年后，該房屋竣工并正式交付使用，李洋隨即便搬進了新房并對該房屋進行了裝修布置，不久，該房屋產權證便發下來了，房屋產權證載明權利人為張強。

一年的時間，該房屋周邊房價均有所提升，當李洋要求張強按合同約定協助其辦理房屋產權過戶時，張強反悔了。張強表示當時簽訂的《房屋買賣合同》未經過其配偶同意，且未取得房屋產權證不得買賣，所以該《房屋買賣合同》無效，其將150萬元退還給李洋，要求李洋立即騰退房屋。李洋認為張強不協助辦理房產證過戶的行為嚴重違約，將張強訴至北京市某區人民法院，請求法院維護自己的合法權益。

由于房屋拆遷后，被拆遷人可能同時獲得多套房屋。因此，對其享有權益當尚未辦理入住或獲得產權證的房屋如何處理，實踐中經常出現糾紛。雖然法律規定“共有房地產，未經其他共有人書面同意不得轉讓”，但根據最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》中第89條：“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償”。

本案中的房子雖然為張強夫妻共同所有，但李洋按合同約定支付全款，屬于善意、有償取得。故，李洋與張強的《房屋買賣合同》應合法有效，該合同對雙方均有約束力。

當事人之間就拆遷安置房屋買賣合同在訂立時，便可以證明該房屋屬于來源明確、權屬清楚的房屋，出賣方主張合同無效違背了誠實信用原則。為了保護交易安全，理應認定合同有效。所以，本案張強應交付房屋，并協助李洋辦理房屋產權變更登記手續。

綜合本案情況，可以看出，買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》時，新的安置房還沒有建好，張強與李洋簽訂的合同實際上就是一種對于出賣方權利的轉讓，拆遷安置補償的權利，實際上是債權中的一種請求權。債權是可以轉讓的，根據拆遷安置法規，也沒有對此的禁止性規定，合同是雙方當事人的真是意思表示，屬于該買賣合同合法有效，買賣雙方應按照合同約定履行合同。

最終法院經審理判決，認定李洋與張強簽訂的《房屋買賣合同》內容是雙方的真實意思表示，并不違反《合同法》及其他法律的相關規定，所以，該合同合法有效，并判令張強在判決生效后30日內配合李洋辦理房屋過戶手續。