《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》(法釋〔2000〕44號)第四十七條規(guī)定，以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。《物權法》第一百八十二條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。從上述規(guī)定可以看出，在建房屋及其占用范圍內的土地使用權可以依法進行抵押，相關法律法規(guī)并沒有予以禁止。此外，商品房預售完成后，土地使用權仍屬于開發(fā)商所有，從法律規(guī)定角度來看，開發(fā)商有權以預售商品房范圍內的土地使用權進行抵押。問題的關鍵是，預售商品房中，部分購房戶如果進行了預告登記，開發(fā)商不能將預告登記范圍內的土地使用權直接進行抵押。

依據《物權法》第二十條的規(guī)定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。可見，預告登記向后具有保全效力和排他效力，預購人在簽訂預購合同時的預期是沒有負擔的房地產所有權，開發(fā)商在將建設中的房地產進行預售后，受預告登記排他效力的制約，其處分不動產的權利受到限制，不得再以預售的商品房及其占用范圍內的土地使用權設定抵押。因此，如開發(fā)商將預售房范圍內的土地使用權進行抵押，只有在征得商品房預購人同意后，其抵押行為才有物權效力。

買房要注意很多問題。首先簽約時應注意的事項：1、樓層描述說明2、保證多久產權證到手3、所有涉及到的證件復印附上4、簽字人委托書正本副本5、查《商品房銷售管理辦法》6、要求查附上面積測定證明7、會所同時使用。否則罰款；8、大堂規(guī)格9、廣告做附件10、審查開發(fā)商的資質、銷售資格11、地上物的排他權、房屋結構、戶型、套內建筑面積、公攤面積、價款及付款期限、房屋及產權證書的交付時間、質量條款、保修責任等關鍵內容更應審慎對待，12、如果打算采用向銀行貸款按揭的方式購買期房，應當考慮到貸款不成的情況，因為銀行在放貸前既要審查樓房的建設情況、也要審查貸款人的資信和還貸能力。因此，事先在補充協議中約定貸款不成時買賣契約可因此解除，可以省去很多麻煩，購房人不會再為追索已付的首付款而耗費精力。13、一、面積誤差比絕對值在3%以內的(含3%)，據實結算房價款；二、面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，出賣方應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人14、雙方還可以在合同中約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。15、中心花園面積、泳池確認入合同16、查五證，土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程開工證、商品房預售許可證。土地是否出讓、土地的批準文件，持有建設工程規(guī)劃許可證，施工許可證，五證分別是：a.國有土地使用權證，證明開發(fā)商已合法取得該土地的使用權，并交納了土地出讓金；b.建設工程規(guī)劃許可證，該房屋的規(guī)劃已取得規(guī)劃部門的許可；c.建設用地規(guī)劃許可證，允許在該土地上進行該項目的開發(fā)建設；d.建設工程開工許可證，允許該項目的工程進行施工建設；e.銷售許可證，允許銷售該房屋.開發(fā)商證明上述五證是真實有效且未經修改的最后版本，任何修改都必須即使通知我方，我方保留權利。17、比如要看土地許可證上有沒有注明土地已被銀行抵押、預售許可證上包不包括房地產商正在出售的房屋，并且還告誡買房人只看“五證”不夠，還要了解房地產商有沒有資質、了解小區(qū)的整體規(guī)劃、了解要買的房是否已被房地產商抵押…證實無抵押1.建設部的商品房銷售和預售管理辦法及商品房買賣合同示范文本都沒有提及《建設用地規(guī)劃許可證》，經查這個許可證列明的規(guī)劃建設單位是可以申請更改的，通過看此證和查規(guī)劃并不能保證買房人所買房屋的規(guī)劃環(huán)境不會改變。2.有預售許可證沒有土地許可證售房的不止一兩家，按建設部相關規(guī)定和合同示范文本，有土地使用批準文件的就可以出售。批準文件真?zhèn)魏陀行裕胀ㄙI房人更難辨別。3.按我國抵押法的相關規(guī)定，有抵押的不等于不能轉讓(出售)，經抵押人同意，被抵押物一樣可以轉讓(出售)，在實際操作上房地產商將土地抵押換取貸款對加快房屋建設不一定是壞事，沒有周轉資金，房子遲遲蓋不起來，對買房人不同樣是風險？4.房地產商超許可證面積銷售并非從房號上就一定能看得出來，最近北京某小區(qū)的面積糾紛實際上是房地產商在公攤上做手腳，所有房號都包括在許可證范圍之內，當時從許可證上很難看出破綻。5.沒有強制性法規(guī)要求房地產商在售房時必須向買房人出示“五證”正本，售樓人員經常給買房人出示的都是影印件，如果房地產商在影印件上做手腳，買房人還是防不勝防。鑒于以上分析，筆者認為買房人保護自己的方法只能從合同入手，將風險“轉嫁”給政府，和房地產商的合同在第六條“付款方式及期限”中約定清楚：“第一次付款時間為合同在政府做完備案登記后＿＿天內。”這樣所有查證手續(xù)都由政府完成，將來出什么問題也由政府負責。目前法院判定合同是否為有效合同的惟一標準是合同有沒有在政府主管部門備案登記，銀行能否給買房人發(fā)放貸款的前提同樣也是合同有沒有在政府主管部門備案登記。對于居住環(huán)境特別關心的買房人則最好從合同的補充協議入手，要求房地產商注明光照、房子間距等條件，這比去查將來可以變更的規(guī)劃來得更實際一些18、用電負荷19、道路不得收費20、環(huán)保家裝無異味21、產權年限22、房產允許抵押、置押23、垃圾何處處理24、萬分之一違約款太低25、按照合同約定及法律規(guī)定，收房時一定要查看相應的法律文件(一表二書等)，避免因入住行為造成既成事實給自己帶來被動。26、確認樓層和樓號的描述27、開發(fā)商對贈送的產品質量負責。28、要開發(fā)商承諾工程進度便于破產前打官司29、可否寫兩人所有，開發(fā)商對產權不得抵押30、印花稅雙方出31、土地使用稅

1、土地使用權可以抵押，但必須在房屋交房后解押，不能影響業(yè)主辦理土地證； 2、在建工程是可以抵押的，現在銀行規(guī)定只有有四證（國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證）即可向銀行申請在建工程貸款，但交房后要解押出來，不能影響業(yè)主辦證。

　　答：根據《城市

商品房預售管理辦法

》第5條規(guī)定：“商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。符合上述條件的，可以辦理商品房預售許可手續(xù)。”若開發(fā)商將已抵押的在建工程進行預售，在辦理預售許可時就應征得抵押權人同意，抵押權人同意后才能進行預售，而抵押權人出具了同意預售證明后，對預售出去的這部分在建工程就已經放棄了抵押權，因此，作為抵押權人應加強對預售資金的回收管理，登記機構在辦理在建工程抵押后也應注意預售情況的變化。