商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同?！蓖瑫r第四條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！本C上，認購書在一定的情況下是具有法律效力的。法律依據：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

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在買房過程中，買賣雙方簽署買賣合同是比較重要的一環。那么，什么是二手房買賣合同？二手房買賣合同必須包含哪些條款？

一、

什么是二手房買賣合同？

二手房合同是指購房者和售房者在平等協商的基礎上，就房屋的買賣所簽訂的協議。是一方轉移房屋所有權于另一方，另一方支付價款的合同。轉移所有權的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權的一方為買受人或者買方。

二、

二手房買賣合同必須包含哪些條款？

據我國《合同法》及業務實踐，下列內容在一份二手房買賣合同中是必不可少的：

1.雙方當事人的身份

雙方應向對方做詳細清楚的介紹或調查，并寫明該房產是不是共有財產。

2.標的

同時還要寫明房屋產權歸屬；原售房單位是否允許轉賣；是否存在房屋抵押或其他權利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業管理費用及其他交費狀況；房屋相關文書資料的移交過程。

3.價款

明確付款時間。一般要在合同中列一個付款時間進度表，買方按該進度表將每期所需支付的價款交付賣方。

4.履行期限、地點、方式

寫明交房時間、條件、辦理相關手續的過程、配合與協調等問題、雙方應如何尋求中介公司/律師/評估機構等服務、各種稅費和其他費用如何分攤、遇有價格上漲或下跌時如何處理等。

5.違約責任

寫明哪些是違約情形，如何承擔違約責任，違約金、定金、賠償金的計算與給付，在什么情況下可以免責，擔保的形式，對違約金或定金的選擇適用問題。

6.解決爭議的方式

約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式。

7.合同生效條款

雙方在此約定合同生效的時間，生效或失效條件，當事人不能為自己的利益不正當地阻撓條件成就或不成就，生效或失效期限，致使合同無效的情形，幾種無效的免責條款，當事人要求變更或撤消合同的條件及合同無效或被撤消后，財產如何進行返還。

8.合同中止、終止或解除條款

按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條規定，合同當事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件，上述情形中應履行的通知、協助、保密等義務，解除權的行使期限，補救措施，合同中止、終止或解除后，財產如何進行返還。

9.合同的變更與轉讓

約定合同的變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。

10.附件

說明該合同有哪些附件及附件的效力等。

三、

二手房買賣合同雙方當事人應履行的義務

1.賣方的主要義務

a.交付標的物。

標的物是指當事人雙方權利義務指向的對象。舉例說明，在房屋買賣過程中，標的是提供約定的房屋進行交易的行為，而標的物是所交易的房屋。即賣方有交付所交易的房屋的義務。

b.轉移標的物的所有權。

買方的最終目的是獲得標的物的所有權，賣方有將標的物所有權轉移給買方的義務。

c.賣方的瑕疵擔保義務。

賣方對其所轉讓的財產負有權利瑕疵和物品的瑕疵的擔保義務。

①權利瑕疵擔保

根據我國《合同法》第150條的規定，權利瑕疵擔保是指出賣人就其出賣給買受人的標的物，負有保證買受人得到完全的所有權，不受第三人追奪的義務；而在違反該義務，使買受人受到損失時，出賣人應負相應的賠償責任。

權利瑕疵擔保責任是出賣人應對買受人承擔的責任，而不是對第三人承擔的責任。它的主要功能在于保證買受人能得到不含瑕疵的完全所有權，使權利能在當事人之間順利地轉移，以維護交易的安全。

②物的瑕疵擔保

物的瑕疵擔保是指出賣人就其所交付的標的物具備約定或法定品質所負擔的義務。

2.買方的主要義務

a.依合同的約定向賣方支付房款。

買方必須按照合同約定的數額、時間、地點支付房款。

b.受領標的物。

對于賣方交付標的物及其有關權利和憑證，買方應該及時受領。

c.對標的物有檢查通知的義務。

買方在受領標的物后，應當在當事人約定或法定期限內，依照通常程序盡快檢查標的物。

房屋買賣合同為交易順利進行下去提供了法律依據，因此，我們在簽訂合同的時候，一定要認真閱讀，沒有疑問了再簽字。

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那么，簽訂了購房認購書想更換另外的戶型可以嗎？

首先，道理上說想更換另外的戶型應該是可以的

因為簽訂了購房認購書只是購房的意向，并沒有到房地產管理部門進行銷售備案，也就是還沒有真正完成購房的交易。況且你也只交了定金，還沒有交首付，道理上應該退房、換房都是可以的。雖然說認購合同資料已經錄入房地產銷售管理系統，那也只是房地產公司內部的管理系統，是控制和管理住房銷售使用的，不具有法律效力。所以，你應該可以更換另一個戶型。

其次，為什么你的置業顧問不愿意給你調換呢？

現實中你的置業顧問確實不愿意給你更換，原因是什么呢？

一是更換戶型畢竟比較麻煩，所以你的置業顧問不愿意給你更換。更換戶型對你來說是一件小事，但是對于房地產銷售人員來說是一件比較麻煩的事，要更改住房認購書、更換銷控表、更改內部銷售管理系統，甚至還要銷售主管簽字批準，所以比較麻煩。

二是如果大家都去更換會給銷售工作帶來很多不必要的麻煩，雖然你會說只有我一個人更換，但是如果大家都這么想、這么做，銷售計劃和銷售管理會帶來很多工作量和管理工作，所以不愿意給你更換也在情理之中。

三是既然你決定更換，那么你就可以繼續與置業顧問溝通，甚至可以與銷售主管溝通，講清楚你這樣做的理由，希望得到銷售主管的理解，并最終同意給你更換戶型，讓你有一個滿意的結果。

有用。 即使已經拿到了房產證，購房合同也是有用的，如果是一手房購房合同在前期可以證明購房者和開發商的買賣關系，合同上有購房者與開發商的約定，如維修，質量保證等，如果發生爭執的話，購房合同甚至比房產證還有用。 如果房主想將房屋進行買賣和轉讓，就需要同時出具房產證和購房合同，購房合同可以作為房屋持者購買該房屋有的一項依據。

購房合同與購房發票同是放貸款的主要依據，首付款是據購房合同和發票信息確定的。

購房合同的主要作用就是在房產證未辦下來，代替房產證使用的一份文本形式，他的作用基本就是貸款抵押使用，納稅使用，還有辦理房產證使用，有部分地方上學如果房產證未下來，可以作為證明上學使用。

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