這個問題我來答。

一、公攤面積主要有兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道燈功能上為整棟樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積。

2、各單元與樓宇公共建筑空間自己的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。

二、公攤面積不包括車位的綠化。

三、公攤大的主要是因為現在服務性的面積很大，而且現在贈送面積都有嚴格限制，越來越小了。所以你會感覺到以后的房子是越來越小的。

公攤面積，“李家城”舶來品

數十年前，中國內地打破“福利分房”制度，引進商品房銷售時，主要學習的是一河之隔的香港的經驗。70年土地所有權、高度壟斷的供地模式和土地財政，都是跟隨香港而來。

1987年深圳市開始采用香港土地招拍掛的銷售模式；1994年后，根據香港賣樓花的房屋銷售形式，各城市結合本地具體情況, 逐步建立起現行的房屋預售制度。

在這個過程中，具有香港特色、為世界各地所罕見的“公攤面積”也被同時引進了中國內地。除了重慶市，中國各城市在實踐中均以包含公攤的建筑面積作為計價標準。

在當前，公攤面積的法律依據主要是《物權法》第70條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”至于公攤面積的具體測量計算的依據，主要是1995年建設部（住建部前身）發布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》第八條。

根據上述第八條，公攤面積主要包括兩部分：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；

（2）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。而付款時，則是先計算整棟建筑物的總公攤面積，再以各戶的套內建筑面積為比例分攤給各戶承擔。

即便是作為源頭的香港，也已經進行了改革。從2013開始，香港要求地產代理在推銷二手住宅和一手新盤時要先行提供物業單位的使用面積信息，然后才可有選擇性地提供相關的建筑面積數據。香港房屋銷售由此告別“建筑面積”時代。

然而，這個“李家城”的舶來品，在自己的發源地壽終正寢，在中國內地卻又生存了好幾年。

屋銷售面積一般由套內建筑面積和公攤面積組成。但因公攤面積計算起來比較復雜，所以也是房屋買賣中貓膩重重、糾紛不斷的焦點。本期置業專家將告訴買房人，公攤面積究竟包括哪些部分？如何計算？公攤面積多大才算合理？ 　　所謂公攤面積，是分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。對于公攤面積的處理，目前我國尚無明確法律法規出臺，因公攤面積的不明確，使其成為房地產交易過程中爭論的焦點。 　　讀者張先生介紹，他和朋友馬女士各買了一套建筑面積為73平方米和74平方米的高層住宅，但他到馬女士家做客時發現，她家的房子雖說僅比他家的大1平方米，但是客廳和臥室卻明顯寬敞許多。經檢查發現，張先生家的公攤面積為21.9平方米，而馬女士家的公攤面積為13.32平方米。這樣看來，在名義價格相同的情況下，實際價格卻相差很多。對普通的購房者而言，這是個不容忽視的問題，畢竟他們希望用有限的錢住上較大的房子。 　　長期以來，消費者習慣按建筑面積買房，而建筑面積＝套內建筑面積＋公攤面積，這就使某些不法開發商利用“公攤面積”這個合法外衣，在房屋銷售過程中“不該攤的亂攤”。但是，由于建筑面積計算的復雜性和專業性，購房者很難知道自己買的房子面積夠不夠，有沒有被開發商兌水。 所以，很多購房者就這樣吃了“啞巴虧”。 　　公攤面積如何區分？ 　　目前我國尚無法律對公攤面積加以約束，只有建設部的行政規章和地方政府的部門文件做出的原則性規定。現在政策主要是根據2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標準《房產測量規范》執行。依據《房產測量規范》可分攤的公用建筑面積即公攤面積為: 　　1. 大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房; 　　2. 每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。 　　不應計入的公用建筑空間為: 　　1. 倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間; 　　2. 售房單位自營、自用的房屋; 　　3. 為多幢房屋服務的警衛室、管理(其中包括物業管理)用房。 　　需要分攤的共有建筑面積為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務的警衛室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面積。 　　公攤面積怎么攤？ 　　公攤面積過大，勢必降低房屋的性價比;過小，則影響居住的舒適度。那么公攤面積如何攤才算合理？ 　　目前有一個可以用來考量的概念，即住宅樓公攤系數。住宅樓公攤系數計算方法為:需要公攤的共有建筑面積總和除以參加公攤的各單元的建筑面積總和，然后用各單元參加公攤的建筑面積乘以分攤系數，就可以得出各套房屋的公攤面積。其中，需要公攤的面積要由產權部門測繪隊實地測量。 　　一般來說，高層樓房的公攤面積要大于多層的公攤面積。高層公攤系數一般在0.18～0.26之間，而多層的公攤系數則在0.11～0.16之間。不過，每個樓盤，甚至一個樓盤各幢房子的情況都不一樣，因此房屋的公攤面積要實地測量，要根據房屋的使用功能和相關配套情況來定，沒有限定的范圍。 　　如何計算公攤面積 　　住宅樓公攤面積計算方法為: 　　公式二：分攤面積=各單元的建筑面積×分攤系數（分攤系數=共有建筑面積總和/參加分攤的各單元的建筑面積總和） 　　其中，需要分攤的面積要由沈陽市房產測繪大隊實地測量。

謝謝邀請，在我國，公攤面積一直是所有買房人繞不過的一道坎。前段時間，網絡上有一篇文章引起了大家的熱議，《買100平方米的房子只得70平方米，這么坑的“公攤面積”到底怎么來的？》，可以說激起了絕大多數買房人的共鳴，評論區吐槽滿滿。同時，也不得不說，公攤面積的存在，讓我們的買的房子大大打折了。

那到底什么是公攤面積呢？公攤面積是指整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積，包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾井、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等等，以及為整棟服務公共用房和管理用房的建筑面積。

一個公式就懂了，建筑面積=套內建筑面積+公攤面積，套內建筑面積就是你的使用面積，建筑面積說白了，就是你實際要支付的總價計算用的面積。不過即便這樣規定，但是對于公攤面積的處理，目前我們國家還沒有出臺非常明確的法律法規，所以公攤面積的計算方式并不是非常的明確和公開透明，因此成為了在房產交易過程中一個爭論的焦點。

比如住宅的公攤系數（也就是公攤面積占建筑面積的比重），一般是在0.18-0.25之間的，但是理想很豐滿，現實很骨感，比如下面這個例子：

10年有一家山東的酒店式公寓的40年產權公寓產品，公攤面積超過了50%，買兩套的總建筑面積是85平方米，但是到手實際可使用面積不到50平方米，縮水一半，

去年，南京也出現過，建筑面積40平方米，公攤面積20多平方米，只有17平能住人，最后投訴無門。

盡管公攤面積是屬于整棟樓的所有產權人的，但是像電梯廣告收入之類的，缺沒有分攤給業主，爭議頻發。

所以，公攤面積問題，還是要早日解決的。

感謝邀請

公攤是建筑面積的一部分，建筑面積減去公攤就是套內使用面積。

1、公攤

即建筑物公共部分的面積，一般公攤面積包括但不限于管道井、電梯井、過道、門廳、地下室、公共服務用房、值班室警務用房等。

2、建筑面積與公攤

一套房子套內使用面積是業主房子實際使用的面積，這個套內實得面積加上公攤，就是建筑面積。

3、房改房

一般房改房產權證記載面積為套內使用面積59平米，公攤為20平米，建筑面積為59+20=79平米。

綜上分析，就是建筑面積和公攤的關系，希望對你有所幫助。

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公攤沒有具體標準，現在一般說來：小高層的公攤在15-20%左右；高層在20-25%左右；電梯洋房在10-15%左右；別墅類型的在1%—8%左右，獨棟別墅一般是沒有公攤的。但是現在有些超高層項目因為戶數較多，電梯較多，公攤較高，公攤接近30%的也不在少數。