全款買期房有風險嗎_全款買期房有風險嗎?
特邀律師
我國商品房實行預售制度,這等于是把風險留給購房者,而利益全被開發商占據。
目前購房付款較為凌亂,有的地方有的開發商先收取變相的定金、叫誠意金意向金等,目的就是獲得資金和鎖定購房者,接著是獲得預售證以后,收取首付款。這已經是告一段落,
但房子封頂以后,就會辦理按揭或者進一步收取購房款,但是開放商資金鏈緊張的話,也會適當提前通知,要求辦理按揭和支付剩余款項。
剩余款項就是部分購房者是全款購房,部分購房者貸款減少希望支付更多首付款。
封頂以后,開放商要求全款購房者是應有之義,畢竟開放商資金大部分都是較為緊張的,購房款一般都是較大規模,盡早收上來就可以化解資金緊張,改善公司現金流。
一般來說封頂以后開發商對于剩余款支付和按揭辦理給予時間很短,前段時間一個樓盤給出十天時間,要求十天內辦理好按揭資料并送到銀行,剩余款項十天內支付完畢,有的購房者沒有按時辦理,就收到電話通知,接著就是律師函催促。
購房者即然簽訂合同,就應該信守承諾,及時上繳購房款,開發商從道義出發,如果購房者真的碰到困難,也應該給予適度的寬限期。
大部分開發商給與一次性付款買期房的客戶97或98折,按揭貸款客戶99折。一套100萬的房子一次性付款比按揭付款少1萬到2萬。開發商最喜歡一次性付款的客戶。
我作為在房地產行業摸爬滾打近18年的專業人士,告訴想購房的客戶,有錢也不要一次性付款,哪怕首付5成或8成都可以。一次性付款的風險更大。有可能你買的房沒有備案、有可能被抵押貸款、有可能被法院查封,開發商可能更容易忘記給你的房備案,更容易忘記給你的房辦不動產權證。由于按揭了,銀行會催開發商抵押并辦出不動產權證。
最為關注的是商品房預售許可證號,認為有證就行了。但是往往會忽略掉十分重要的一個問題,那就是預售樓棟明細,你真的看清楚樓盤是全部樓棟都五證齊全還是只是部分樓棟五證齊全,是住宅五證齊全還是僅是商鋪五證齊全: 首先需看清是否是所有樓棟都已五證齊全。比如一個新樓盤共有六棟樓組成,總戶數560戶。但預售樓棟明細上可以看出僅有2#、3#、4#、5#四棟樓292套住宅獲得預售許可證,還有2棟高層近半房源未獲得預售許可證。所以,當你看到樓盤五證齊全時,其實只有四棟樓可以購買。購房者應該注意:開方商如果是分期開發樓盤或按樓號辦理的預售證,開發商不能銷售超出預售許可證規定范圍的樓盤或者房子,否則屬于非法銷售。 第二,需看清是住宅還是商業五證齊全。目前,基本上所有樓盤都會建設有底商來滿足小區業主需求,而住宅和底商的預售許可證都是分開辦理分開發放,所以你需要注意究竟是商業還是住宅五證齊全。 除了這兩點之外,你還需注意“預售許可證”上的項目名稱、項目坐落的位置、房屋的種類、預售樓號等和你所購買的樓盤、坐落位置、種類、樓號等是否一致,以及欲購買的商品房是否在預售房屋棟號及層數之內。
按揭買房是當下主流的買房方式,而一些有錢的富豪也會全款買房,從風險的角度看,哪種方式風險更大呢?哪種更劃算呢?
不論是全款買房還是按揭買房,買房都需要我們至少先付出好幾十萬,所以,買房本身也是一件風險很大的事情。身邊買房吃虧的朋友不少。其中一位朋友,在四五線小縣城買了一套房,房子封頂了,可是老板跑了。小區綠化沒做,配套設施沒有。買房子的這些朋友只有自己先去把自己買的房占著,然而,沒有配套,沒有房產證,占著房子也沒太大用處啊,至今都還沒解決。
另外有一個親戚,也是到一個縣級市去投資了一個旅游度假房產,全款,然而,卻遭遇了一個爛尾樓,樓都沒蓋好,至今60多萬房款一直被占用,不知何時才能解決。
以上兩個例子,說明買房本身風險真的很大,這還只是因為開發商跑路了,還有的可能遭遇中介的買房騙局,最終人房兩空。所以,不管哪種方式買房,在買房前都要了解開發商資質,了解其在本地或者外地的樓盤開發情況,必須買實力較強的開發商的樓盤,否則,后面的風險完全不可控。
說完了買房的風險,再來看看全款買房和按揭買房,如果是遭遇上面說的開放商跑路的情況,顯然,全款買房付出的代價更高,而按揭買房付出的代價相對較低,畢竟至少占用你的資金少幾十上百萬。
從資金的利用率看,對于一般老百姓來講,手頭都很少有全款買房的資金,即便夠全款,也應該留出一部分作為周轉資金。從買房到拿證的過程,通常都得幾個月到一兩年,所以,如果你全部自己都放進去了,這期間要是有點什么資金需求,或者投資到其他地方,你完全只能干瞪眼。而按揭貸款則讓資金更靈活。
不論是有錢人還是沒錢人,都要考慮通貨膨脹的問題。物價上漲,讓貨幣貶值。只有讓資金流轉起來,并創造收益才是理想的操作方式。比如富人,可能有很多項目投資,可以實現年收益10%-20%,所以他們大多不會全款買房,因為比起5%多點的貸款利率,用房子貸款這部分錢投資獲得的收益更大。
而對于大部分老百姓來說,其實可用的金融杠桿非常少,如今的一些理財產品也能達到5%左右的收益,所以,即使沒有更好的投資方式,也建議大家不要全款買房,畢竟理財產品收益基本與房貸相當。而資金握在自己手里,也更靈活,為以后投資或者其他用途提供更多方便,同時風險也更小。
如果購買產權完整的房屋,俗稱大紅本房屋,開發商實力雄厚,風險較小。即使出現了不按時交房等糾紛,可以通過法院訴訟解決。如果購買產權不完整的房屋,俗稱小產權房,開發商實力及信用沒有保證,出現糾紛,法院不立案,風險較大。
全款買房有哪些風險?我覺得對于普通人來說,首先全款買房會一次性消耗大量積蓄,生活的質量和幸福感會降低。當然,土豪隨意。其次就是在與開發商交易的過程中很有可能會發生房子證件不齊全等問題。對于購買期房的人來說,如果開發商沒能按期交房,或因工程資金不足等原因,無法完銷售付使用甚至工程“爛尾”,那么交付了全款的購房者就有可能損失更多的利息,甚至全部打了水漂。最后就是,可能會遭遇房產貶值的問題。有人會問,按揭買房的不是同樣會遭遇房產貶值的問題嗎?其實不然,因為通貨膨脹的緣故,人民幣在貶值,所以房產貶值對按揭買房的影響遠不如全款買房的。
在當前持續加息的背景下、一次性付款的好處是減少利息支出,選擇一次性付款可能會得到開發商一定幅度的**,但購房者必須以足夠的資金做后盾,這種方式操作比較簡單,就武漢市目前一次性付款的**上來看,一次性付款一般可以從銷售方那里得到2%-5%左右的房價款優惠。另外,對于購買期房的人來說,一次性付款還有可能加大你的購房風險,如果開發商沒有按期交房,甚至工程爛尾(工程因資金不足等原因無法完成交付使用,前幾年出現的爛尾樓不在少數),那么你就有可能損失更多的利息,甚至全部打了水漂。因此,一次性付款適用于購房者資金充足、開發商信譽良好且是現房的情況下。即使是在這種情況下,也建議您最好付全款的90%,以備不測。
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五證是指國有建設用地使用權證、用地規劃許可證、工程規劃許可證、工程施工許可證、預售許可證,至此,開發商可預售商品房。但仍存在不動產證是否能取得的風險,因為取得不動產證要經過以下步驟和或有的風險:
1、需要進行綠化驗收、消防驗收、人防驗收、規劃驗收和竣工驗收,任何一個驗收未能通過均無法取得備案證,沒有備案證無法辦理不動產總證,沒有總證無法辦理分戶不動產記;
2、辦證前要進行商品房面積實測和落宗,如果實面積超過了規劃面積,無法辦理不動產證;
3、未竣工驗收和整體驗收可能存在工程質量問題和市政配套缺失等影響生活居住質量的風險。