一、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定：商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房;給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

二、非房屋主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問題。如遇房屋防水等非主體結(jié)構(gòu)問題，如果雙方當(dāng)事人在購房合同中有特別約定，則依約定執(zhí)行;如果雙方當(dāng)事人在購房合同中無特別約定，購房者應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商予以解決，但一般開發(fā)商不會(huì)同意退房。遇到此類問題，如在法定保修期限和范圍內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)依法承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，如超過法定保修范圍和期限的，實(shí)行有償維修。法律依據(jù)：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十二條商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房;給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

當(dāng)然要找開發(fā)商，肯定的。

因?yàn)槟阗I的是開發(fā)商的房子，不是物業(yè)公司的房子。開發(fā)商有義務(wù)為買房人的房子質(zhì)量負(fù)責(zé)，不管是限期無償返修，還是退房，開發(fā)商必須承擔(dān)合同義務(wù)。

物業(yè)公司應(yīng)該協(xié)助你與開發(fā)商交涉，但并不承擔(dān)保修責(zé)任。除非開發(fā)商委托物業(yè)公司代理保修工作，但要有委托合同，否則容易踢皮球，耽誤保修期。

質(zhì)量問題不能一概而論，可以分為以下幾個(gè)方面：

房屋主體質(zhì)量不合格

房屋主體結(jié)構(gòu)意味著房屋應(yīng)當(dāng)具備足夠的強(qiáng)度、剛度和穩(wěn)定性，商品房主體質(zhì)量不合格意味著對(duì)居住者可能產(chǎn)生「生命威脅」。

商品房主體質(zhì)量不合格，相關(guān)部門理應(yīng)不予通過竣工驗(yàn)收，但現(xiàn)實(shí)中確實(shí)存在主體不合格的房屋驗(yàn)收合格并交付使用的情況。

如果購房人自判定房屋主體質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。

核驗(yàn)后仍舊不合格的，購房者有權(quán)退房，解除商品房買賣合同并要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

房屋質(zhì)量存在瑕疵

商品房所購房屋主體質(zhì)量合格，但商品房存在其他質(zhì)量瑕疵的，分兩種情況：

一、房屋其他質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的。該質(zhì)量問題已經(jīng)嚴(yán)重影響正常居住，且通過修復(fù)仍舊無法保證購房者人身或財(cái)產(chǎn)安全的。此種情況，購房人可以請(qǐng)求解除合同并賠償損失。

二、房屋其他瑕疵質(zhì)量問題，但未嚴(yán)重影響正常居住使用的。購房人可延遲接收房屋，要求開發(fā)商修復(fù)完畢后再接收。

以上回答由江蘇天豪律師事務(wù)所張翔律師提供。

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當(dāng)房屋在交房之前或者保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，可依次采取以下四種方式進(jìn)行維權(quán)：

方式一：調(diào)解和協(xié)商。房屋產(chǎn)權(quán)人可自行和開發(fā)商協(xié)商解決，要求對(duì)存在的質(zhì)量問題進(jìn)行修復(fù)或賠償。也可委托基層房地產(chǎn)部門、人民調(diào)解委員會(huì)或物業(yè)公司作為調(diào)解第三人，在糾紛雙方自愿的基礎(chǔ)上，通過商量達(dá)成和解。

方式二：投訴。若無法達(dá)成和解，房屋產(chǎn)權(quán)人可根據(jù)建設(shè)部《建設(shè)工程質(zhì)量投訴處理暫行規(guī)定》，對(duì)在建設(shè)過程中和保修期內(nèi)發(fā)生的工程質(zhì)量問題，向各級(jí)房管局或住建局進(jìn)行投訴，要求開發(fā)商對(duì)存在的質(zhì)量問題進(jìn)行修復(fù)或賠償。

方式三：仲裁。若在購房合同中訂有仲裁條款，或者事后達(dá)成書面仲裁協(xié)議，房屋產(chǎn)權(quán)人可向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。

方式四：若以上三種方法均無法解決問題，房屋產(chǎn)權(quán)人可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟，申請(qǐng)保護(hù)自己的合法權(quán)益。

在房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，業(yè)主首先應(yīng)與物業(yè)公司和開發(fā)商聯(lián)系，以便盡快進(jìn)行修復(fù)。必要時(shí)通過拍照、錄像、文字記錄等方式留下證據(jù)，文字性的記錄最好要有開發(fā)商的員工或第三人見證，以增強(qiáng)其證據(jù)的效力。另外要保留相關(guān)的證據(jù)，包括房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的證據(jù);開發(fā)商進(jìn)行修復(fù)的證據(jù);房屋質(zhì)量問題和修復(fù)時(shí)對(duì)業(yè)主造成損失的證據(jù)。

好不容易買的房子，卻出現(xiàn)了質(zhì)量問題，甚至嚴(yán)重影響居住。不少人為此焦急上火，當(dāng)房子出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，應(yīng)該怎么辦?房屋質(zhì)量問題一般分為三種，一是房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，比如地基、承重墻有問題;二是嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問題，比如不能正常供水供電，隔音效果不達(dá)標(biāo)等;三是其他一般的質(zhì)量問題，比如滲水、墻皮脫落等。針對(duì)不同的質(zhì)量問題，法律上有不同處理方式。如是因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能使用，買受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。對(duì)房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，嚴(yán)重影響正常居住使用的情形，法律容許購房者可解除合同并要求賠償損失。但買受人也可以要求賣房人進(jìn)行修復(fù)，并由賣房者承擔(dān)由于修復(fù)造成的交付遲延責(zé)任或賠償其他損失。對(duì)于其他質(zhì)量問題，由于未對(duì)居住使用造成嚴(yán)重影響，只能要求賣房人進(jìn)行修復(fù)并賠償損失，不能要求退房。綜上所述，遇到房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題，需要根據(jù)不同情況決定采取什么手段維權(quán)。法律規(guī)定了多種方法，具體選擇哪一種，當(dāng)事人應(yīng)該衡量采取哪種方式更有利于自己。

如果房屋入住后質(zhì)量出問題了怎么辦？下面我們來看看業(yè)主該如何維權(quán)呢？

途徑一：與開發(fā)商直接交涉協(xié)商

業(yè)主可以先行與開發(fā)商協(xié)商問題解決，能協(xié)商解決就能省卻很多麻煩。在找開發(fā)商協(xié)商時(shí)，需注意以下三個(gè)方面的問題：1、準(zhǔn)備好充足的證據(jù)證明材料；2、闡明事實(shí)并提出合理要求及相關(guān)依據(jù)；3、若開發(fā)商故意推諉、逃避責(zé)任，購房者應(yīng)果斷采取其它方式解決問題。

途徑二：購房者可直接到消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴

和解不成，購房者可向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴，借助中立第三方力量調(diào)解，促進(jìn)雙方互諒互讓，平等協(xié)商，自愿達(dá)成協(xié)議。

途徑三：找負(fù)責(zé)相關(guān)問題的行政主管機(jī)關(guān)

若房屋質(zhì)量問題較為嚴(yán)重，建委是主管機(jī)關(guān)。購房者可將相關(guān)證明材料提交有關(guān)主管行政機(jī)關(guān)，在接到材料后如果情況屬實(shí)，市建委應(yīng)當(dāng)迅速進(jìn)行調(diào)查，對(duì)開發(fā)商的違法行為，除責(zé)令其賠償購房者損失外，還要對(duì)其違法行為給予相應(yīng)的行政處罰。

途徑四：根據(jù)合同約定申請(qǐng)仲裁或法院起訴

購房者與開發(fā)商達(dá)成仲裁協(xié)議，是通過仲裁解決爭議的前提條件。根據(jù)《仲裁法》的規(guī)定，仲裁實(shí)行一裁終局的制度，裁決作出后，當(dāng)事人就同一糾紛再申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴的，仲裁委員會(huì)或者人民法院不予受理，但當(dāng)事人有足夠理由不服裁決的，可以收到裁決書六個(gè)月內(nèi)向仲裁委員會(huì)所在地人民法院申請(qǐng)撤銷裁決。若合同約定為法院訴訟，則一般建議購房者聘請(qǐng)專業(yè)律師，就開發(fā)商侵權(quán)事實(shí)向人民法院提起訴訟，以維護(hù)自身權(quán)益。

途徑五：其他途徑

在上述途徑實(shí)施同時(shí)，建議業(yè)主還可以考慮訴諸媒體曝光，利用社會(huì)輿論的力量同步推進(jìn)維權(quán)進(jìn)度。買房不易，廣大購房者應(yīng)善于借助專業(yè)人士力量選擇高效的方式正確維權(quán)。

此外，一個(gè)小TIP：過了質(zhì)保期能否要求修復(fù)呢？

1.如在保修期內(nèi)，開發(fā)商一方應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;

2.如拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，業(yè)主可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由對(duì)方承擔(dān)。

3.雖然住宅的不同部位有低保修期的規(guī)定，但即使經(jīng)過驗(yàn)收、超過質(zhì)保期，也不必然免除開發(fā)商的損害賠償責(zé)任，對(duì)于確因?qū)Ψ皆蛑率狗课荽嬖谫|(zhì)量問題的，仍可以要求對(duì)方承擔(dān)民事責(zé)任。

如果是出現(xiàn)危及房屋結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量問題的話就應(yīng)該找建設(shè)單位，可以到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門去咨詢相關(guān)的事項(xiàng)；如果是一些小的問題（比如漏水、開裂、墻壁粉刷脫落等）可以直接找物業(yè)，物業(yè)會(huì)先檢查原因然后會(huì)派相關(guān)人員進(jìn)行維修。至于費(fèi)用的話，若是樓主你自己的房屋，而且出現(xiàn)的質(zhì)量問題是由于房屋使用不當(dāng)造成的話，費(fèi)用就得有你支付；如果是由于相鄰關(guān)系導(dǎo)致的話由你和你的鄰居出；如果是物業(yè)的管理不當(dāng)造成的當(dāng)然的物業(yè)出了。