新房的優(yōu)點(diǎn)太多，我們就先說說二手房的優(yōu)點(diǎn)。

1、不想裝修的話，二手房基本具備可以直接入住的條件。這個方面比較接近于新房中的精裝修房，比精裝修房更有優(yōu)勢的是，該開通的東西基本開通過，戶頭雖然改了，但管道、網(wǎng)線等都在。裝修污染方面，這么多年的通透生活，早就沒有了那些負(fù)面影響。

2、一般而言，相同的地段，二手房性價比會更好。現(xiàn)在熱點(diǎn)城市房價水平普遍的偏高，而且要在較好地段買房更是需要較好的承受力，房子有點(diǎn)舊、功能有點(diǎn)弱、設(shè)計已過時的二手房，反而在性價比上有很大的賣點(diǎn)。還有一點(diǎn)，就是老房子的公攤一般是好于新房，這說明隨著房價升高，房子都往高里建，容積也是越來越有限。

3、老房子的持有成本低。這個持有成本包括物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等。以停車費(fèi)為例，我住的這個小區(qū)十幾年了，停車費(fèi)還是一月60元，而隔壁的新小區(qū)早就每月好幾百了，不僅如此，還得自有車位或租車位。

在優(yōu)點(diǎn)二手房的缺點(diǎn)也比較明顯：

1、大多小區(qū)不能人車分離，這是比較大的缺憾。時代在進(jìn)步，人們對生活區(qū)的需求也在加碼。像人車分離，現(xiàn)在幾乎所有的新小區(qū)都能做到。做了了人車分離，不但小區(qū)內(nèi)更安全，也更安靜。

2、舊小區(qū)綠化格局比新小區(qū)差比較多。園林文化、建筑文化等在房子建設(shè)中的體現(xiàn)，現(xiàn)在是越來越多，隨著房子的投資屬性減弱，人們對房子的居住屬性也有更多的要求。一個小區(qū)，綠化有沒有新意，有沒有格局，是非常重要的。

3、管網(wǎng)等的老舊了，容易出現(xiàn)較多的麻煩。比如水管，比如網(wǎng)絡(luò)通路，有許多東西到了更換或大修的階段。這就是跟買車一樣，有的二手車外觀不錯，但內(nèi)部就不好說了，有時候也會修死人。

4、老小區(qū)物業(yè)管理水平，一般不如新小區(qū)。當(dāng)然這可能跟繳費(fèi)水平有關(guān)，老小區(qū)的繳費(fèi)水平低，而新小區(qū)的繳費(fèi)水平高。

當(dāng)我們有錢時，我們還是比較傾向于買新房，因?yàn)榉孔右彩怯猩模鼈儠谀甏母胬锿鹿始{新。

沉降　 　　當(dāng)我們考慮房屋質(zhì)量問題的時候，首先最先涉及到的都是房屋土建基礎(chǔ)，例如大家看到最多的樁基礎(chǔ)、箱形基礎(chǔ)適用于高層住宅，而低層的別墅和多層的公寓一般用條形基礎(chǔ)。目前市場上高層住宅的地下室或地下停車庫一般就是利用箱形深基礎(chǔ)來建成的。基礎(chǔ)和其他的一些鋼筋混凝土受力構(gòu)件在房屋建好以后我們就無法看到了，但這些隱蔽工程在建造和竣工時都有相應(yīng)的質(zhì)量監(jiān)理報告和竣工驗(yàn)收報告，通過這些報告資料我們就可以驗(yàn)證該房屋的主體質(zhì)量情況和它的安全性能。相反如果開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)無法給我們提供這方面的資料，那么我們就有理由懷疑該住宅的可靠性。目前市場上我們有時也會看到部分房屋沉降，其實(shí)房屋的整體沉降并不可怕，可怕的是部分沉降，房屋部分沉降就可能存在設(shè)計缺陷，因此也就存在安全隱患。　 　　墻體　 　　鑒別外墻面施工質(zhì)量的目測方法可分為幾種情況，如果外墻面采用飾面磚，就應(yīng)該主要觀察是否有脫落和凸凹不平的現(xiàn)象，飾面磚的接縫是否水平和垂直，飾面磚的色彩、質(zhì)感是否協(xié)調(diào)。在觀察外墻時還有很重要的一點(diǎn)要提醒大家，如果發(fā)現(xiàn)外墻出現(xiàn)的裂縫有貫穿性的，那么此房屋一定在設(shè)計或施工的某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就應(yīng)該請房屋質(zhì)量鑒定部門進(jìn)行重新鑒定。外墻滲水是多層住宅的一個質(zhì)量通病，一般有下列幾種情況：外山墻滲水、外墻窗框滲水、墻洞滲水、陽臺滲水，所以我們在看房時應(yīng)該選擇在雨天去，注意觀察外墻的接縫處、墻面有無明顯的水印及霉點(diǎn)。　 　　屋面　 　　屋頂最主要的功能就是防水、保溫和隔熱。對于已經(jīng)選擇了頂層的住戶來說，屋面就是一個很重要的質(zhì)量指標(biāo)。首先我們要親自上屋面去查看，檢查屋面的排水坡度、出水口、檐溝的組織是否合理，落水管應(yīng)安裝牢固，接口平密，不滲漏。屋面的滲漏多出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)變化的部位，比如屋面板與墻體的聯(lián)接處，伸縮縫、沉降縫部位等。　 　　門窗　 　　我們檢查門窗總的要求就是安裝平正堅固、無翹曲變形、開啟方便靈活、關(guān)閉嚴(yán)密、功能合理、便于維修，零配件裝配齊全、位置準(zhǔn)確。　 　　給排水設(shè)施　 　　一般住宅每戶的給水管道直經(jīng)是15毫米，室內(nèi)的排水立管應(yīng)靠墻角設(shè)置，離墻面的凈距不應(yīng)大于50毫米。衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超過8米，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。對于選擇了底層的住戶，一定要看各排水管道、系統(tǒng)是否經(jīng)過特殊處理。

“老破小”優(yōu)勢體現(xiàn)有：

1、有形的房子，無形的附加值

“老破小”的功能除了居住外，其附加值功能如工作便利，交通便利，教育、醫(yī)療便利、購物便利等生活多樣性，使得房子本身附帶的價值更多、更大。人們居住在市中心，更能夠接近大城市無法被替代的豐富生活。

2、孩子上學(xué)為主，居住體驗(yàn)為輔

很多人首套房選了郊區(qū)的大房子，后來為孩子選個好點(diǎn)的小學(xué)而重新購買市區(qū)“老破小”，與其這樣麻煩，不如直接在城里買個“老破小”，只要目的明確，比如以孩子上學(xué)為主，自己居住體驗(yàn)為輔，有這個條件，還是先買套市中心的“老破小”避免多走彎路帶來麻煩。

3、配套完善資源集中，房價穩(wěn)定

市中心的房子配套完善、資源集中，即使在房價下行的情況下，市中心地段價格也是相對穩(wěn)定的。如果你青睞于新鮮的空氣、優(yōu)美的環(huán)境，等孩子上學(xué)的目標(biāo)完成后，可以再置換郊區(qū)的大房子。

“老破小”劣勢表現(xiàn)在：

1、房齡較長，易出現(xiàn)各種問題

老房子很多缺少物業(yè)管理，上門推銷的、發(fā)廣告的人員都可隨意出入；樓內(nèi)走廊燈、下水道的修復(fù)常常無人過問。

2、小區(qū)車位緊張，難停車

老舊小區(qū)停車位少，常常出現(xiàn)居民私自劃分車位、占領(lǐng)公共區(qū)域的現(xiàn)象，而道路兩旁軒車位收費(fèi)又很高，無形間增加經(jīng)濟(jì)支出。又由于小區(qū)很難做到人車分流，出行存在著一定的安全隱患。

3、升值空間受限

在新房價格漲潮中，城區(qū)的“老破小”周邊風(fēng)景不理想，戶型不合理，普通老破小房價漲價空間有限。

老小區(qū)吸引人的優(yōu)點(diǎn)也很明顯，但缺點(diǎn)也不能忽略。對比以上“老破小”的優(yōu)劣勢，相信你在置業(yè)的時候，會根據(jù)自己的需求來選擇和考慮，一些人可能想著即使市中心的房子小點(diǎn)、破點(diǎn)、老點(diǎn)，但總算是在市中心站住腳了，這就是優(yōu)勢。也有一些人可能想著“千金買屋子，萬金買周邊”，我就要選擇周邊環(huán)境更好的“遠(yuǎn)大新”，不管怎么選擇，能買到自己如意的那套房子就是最好的。

感謝悟空問答邀請。

• 談?wù)勔皇址俊⒍址康氖袌鼋灰琢鲃有院退鼈兊匿N售銷量。講講它們，近幾年來的發(fā)展前景，以及他們的發(fā)展限制與原因。中國房地產(chǎn)房價以及房子交易碰到各類問題，一直是購房民眾們討論的熱門話題。中國房地產(chǎn)屬于資本主義市場，所以房子價格漲、跌幅方面根據(jù)資金鏈在房產(chǎn)市場流通性決定。

問題所提到的:“一手房銷售還好，二手房流動性為什么越來越差，背后有啥實(shí)質(zhì)問題。”根據(jù)問題所提到的，我有以下分析和建議:

一.一手房銷售、二手房銷售情況分析:

• 人們的生活物質(zhì)越來越好，進(jìn)行購買房的人越來越多。

▲01.一手房銷售情況進(jìn)行分析:

①一手房近期銷售情況。

【1】房價銷售走勢漲幅

根據(jù)近五年來，中國房地產(chǎn)行業(yè)居民住宅商品房子銷售總面積，以及商品房銷售總金額總體上來講是一個保持持續(xù)上升的趨勢。就在2020年上半年期間，我們中國房地產(chǎn)全國居民住宅商品房子銷售總面積總共6.11億平方米2，根據(jù)官方權(quán)威數(shù)據(jù)表明相對以往同比下降了高達(dá)7.6%左右，2020上半年房產(chǎn)銷售新房商品房成交銷售金額僅5.96萬億元人民幣，相對來說比較以往同比下降了2.8%左右。與此同時中國房地產(chǎn)新房居民住宅商品房銷售平均價格相對來說算是穩(wěn)定緩慢上升狀態(tài)。

【2】2020年全國上半年房子房價基本平均價格穩(wěn)在10000/平方2/萬元左右。

②根據(jù)新房的官方數(shù)據(jù)表明，商品房新房方銷售相對穩(wěn)定。

經(jīng)過官方數(shù)據(jù)的發(fā)布，一手商品房的銷售以及銷售額相對來說比較穩(wěn)定，沒有受到疫情巨大的影響而波動比較大范圍。中國一手房的價格相對來說是持續(xù)一個緩慢上升或者下降的趨勢。

總的數(shù)據(jù)表明，一手新房的居住商品房沒有受到疫情巨大的影響，相對來說房價是比較穩(wěn)定的，還有銷售量沒有大幅度的上漲或者下降，上漲或下降只是開發(fā)商的一組營銷手段，所以沒有明顯實(shí)質(zhì)上的的變化。

▲02.二手房銷售以及流動性進(jìn)行分析:

①二手房近幾年銷售情況:

根據(jù)鏈家官方的數(shù)據(jù)發(fā)布表明，二手房市場成交量越來越低。2019年上半年月份同比上升到20%～30%左右。2019年下半年同比下降10%～20%左右。到2020年1月份～2月份這個時間段二手房成交量，同比下降30%多。

根據(jù)鏈家官方數(shù)據(jù)都表明二手房的成交量越來越低，特別是一、二月份疫情爆發(fā)時期，二手房成交量同比下降高達(dá)30%多，這個數(shù)據(jù)是非常猛速下降的，導(dǎo)致二手房的成交量和成交金額受大巨大影響，二手房市場比較蕭條。

②二手房流動性越來越差原因以及后果

• 根據(jù)二手房的市場上的成交量以及種種因素導(dǎo)致二手房市場現(xiàn)在比較蕭條。

【1】二手房流動性越來越差原因:

(1)限購令政策抑制。“堅持房子只住不炒”原則。限購令的的頒發(fā)，中國商品房得到控制，遏制炒房客，炒房團(tuán)無法進(jìn)行操炒作房子。導(dǎo)致房子沒有辦法進(jìn)行大規(guī)模的銷售出去，所以房子的流動性越來越差，跟政策的抑制關(guān)系非常大。所以政策的抑制，對于炒作房子的這種行為打擊與控制，導(dǎo)致二手房的流動性越來越差，而且銷量越來越低的主要因素之一。

限購多套房人員在進(jìn)行投資房子，禁止他們把房價炒作更高，如果不加以控制，房子價格會越來越高，及時控制了現(xiàn)在目前房子價格也是非常高的。

(2)二手房成交過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)比較高

• 當(dāng)購買二手房的時候，首先會考覺它的稅費(fèi)，有些二手房稅費(fèi)特別高。買房子稅費(fèi)高低主要看看有沒有滿五唯一，還是只是滿二唯一！

?滿二唯一、滿五唯一二手房是交易中的一種術(shù)語

⑴.滿二唯一名詞解釋:滿二唯一通常說的是二手房交易的房屋產(chǎn)證日期滿兩年時間了，如果滿兩年的二手房在交易過戶的時候是免交增值稅，只需要交契稅和個人所得稅即可。

⑵.滿五唯一名詞解釋:滿五唯一通常說的是二手房交易的房屋產(chǎn)證日期滿五年時間了，并且房主家庭唯一它套房子，那么這種情況只需要交一個契稅即可！

⑶.根據(jù)滿二唯一、滿五唯一名詞解釋可得出，不滿足條件的，繳納二手房交易過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)是非常高的。如果不滿二還要繳納營業(yè)稅及附加稅全額5.5%。這一筆對于普通居民購房者來說，壓力是非常大的。

(3)二手房繳納中介費(fèi)用高

二手房交易和找房子購買，只能找中介介紹房子購買！那么就意味著要繳納中介費(fèi)，中介費(fèi)，有些中介收費(fèi)是非常高的。通常收費(fèi)一般是1%個點(diǎn)，但是大部分中介收到3%～3.5%個點(diǎn)，這是非常高的一次中介費(fèi)，有些小中介甚至收4%～5%個點(diǎn)，這就是一種違法行為。所以買二手找中介是一件非常重要的事情，如果找錯中介的話可能房子的本金和房子的中介費(fèi)有去無回，這種事情屢見不鮮。

所以，購買二手房房子的時候，找中介一定要找那種比較正規(guī)而且是大中介，如果找小中介被騙的幾率是比較高的。以往的種種經(jīng)歷，二手房中介欺騙客戶的錢。然后跑路的是比較多的。這種二手房交易市場上的惡劣行為是非常常見，注冊成一個皮包公司就進(jìn)行宣傳假房源，用虛假的市場信息去欺騙客戶繳納中介費(fèi)等等，這些事情非常常見。

(4)房價比較破舊，房屋事故，這些問題安全隱患多

⑴.房子比較破舊

購買二手房基本都是滿二唯一或者是滿五唯一的房子，那種房子是比較老舊的。而且裝修的風(fēng)格和現(xiàn)在的風(fēng)格是天壤之別，如果再去花一筆錢去翻修的話，那都可以買新房子了。所以買二手房的房子是比較破舊，所以重新裝修再花費(fèi)一筆錢，這是得不償失的。所以導(dǎo)致二手房子比較難流通，就是這個原因是比較主要的，還有二手房的房子破舊的會存在許許多多安全的問題，比如墻體的破裂，廁所、地板漏水，天花板掉粉等等。這些問題都是二手房子比較常見的事情。

⑵二手房子翻修的幾率比較高，房子房屋里面存在安全隱患的事故比較多。

有些房東的房子翻修過，或者是房子里面出現(xiàn)過命案或者是其他的病故事類，不想住這個房子了，然后重新翻修一遍，把這個房子交給二手中介進(jìn)行去掛牌售賣，這是一種非常劣質(zhì)的行為很多人都知道被稱為“陰宅”。所以，購買房子的時候選擇房屋是非常重要的事情，如果選擇不對的話，那么出過事故的房屋，有些人住會身體上不舒服，或者是更嚴(yán)重的事情發(fā)生，這類的事情在我們中國二手房市場是常見的事情。所以有些中介為了賺錢中介費(fèi)，促成房子交易，并沒有把這些情況告知買主，所以把賣方的房子賣給買主之后，家庭居住的話，會出現(xiàn)此類的問題比較常見。

二.導(dǎo)致二手房流通性越來越差的原因我有幾點(diǎn)建議:

①抓好中介信息真實(shí)性。有些中介公司為了賺取中介費(fèi)，并沒有把真實(shí)的信息告訴買主，房屋的信息和房屋的事故類問題。對于買主來說，那是一件非常重要的事情，如果沒有告知這是一種非常低下的職業(yè)素質(zhì)。所以導(dǎo)致二手房的流通性越來越低的原因。因?yàn)橘I家不敢再去信任二手房市場，所以就會選擇買新的樓盤，導(dǎo)致二手房市場的流動性越來越低。

②減少二手房交易的稅費(fèi)。如果二手房的稅費(fèi)還是那么高，那么很多人都會選擇去排隊(duì)買新樓盤的房子，因?yàn)樾聵潜P的房子不需要繳納很多的稅費(fèi)。二手房的稅費(fèi)如果是沒有滿二唯一，那么還要繳納交營業(yè)稅費(fèi)，如果是滿二的，還要交個稅和增值稅。對于很多人來說，這是一件非常艱難的事情，好不容易首付買個房子。但是房子的稅費(fèi)是一筆對于普通民眾來說是很高的高額支出。

總結(jié):所以對于二手房的市場來說，如果沒有進(jìn)行再次的改革和政策的扶持，那么二手房的流通性就會越來越差，導(dǎo)致二手房很多的中介公司和二手房的房子無法拋售出去。

因?yàn)槎址康膬r格還有繳納稅費(fèi)和一手房的新樓盤價格差距沒有多少。很多人都會去選擇買一手房的房子，而二手房的市場就會越來越蕭條，直到二手房市場也許有一天會消失，這不是不可能的事情。因?yàn)槎址康闹薪楣静]有促成交易，那么二手房中介公司就會面臨著破產(chǎn)，那么二手房的市場逐漸會走向名存實(shí)亡，這是一種非常有可能的趨勢。