請問:你是租房客嗎？1/如果是，應(yīng)該是你朋友覺房子租給朋友比適合，每個月房租，你直接用微信轉(zhuǎn)給他。2.如果你不是租房客，你直接告訴你朋友，不需要租房子，現(xiàn)代人不必轉(zhuǎn)彎抹角。

租房子的不能復(fù)工，租的房子空起，在合同期內(nèi)，可以要求退房嗎？小菜認(rèn)為，一般這種情況都是難以退房的！變更合同，比如減少租金，免一些時間的租金，還是能做到的。我們一起來分析下，供參考。

第一、在你們這個合同中，如何認(rèn)識疫情的影響？

疫情突然發(fā)生，讓大家都措手不及，多數(shù)人都遭受到了不同程度的損失。面對天災(zāi)人禍，影響到了合同的正常履行，我們該如何正確認(rèn)識呢？

01、疫情的一般法律定性

根據(jù)2月26日國家住建部發(fā)布的開復(fù)工通知，住建部將本次疫情定性為不可抗力。

我國《合同法》也有明確規(guī)定，不能預(yù)見、不能避免，并不能克服的客觀情況是不可抗力。

很明顯，本次疫情何時發(fā)生，何時結(jié)束，持續(xù)多久？都是我們難以預(yù)見和克服的，是典型的不可抗力。

02、疫情如何影響了你們的合同？

疫情發(fā)生后，商家關(guān)門歇業(yè)，企業(yè)停工，人員流動減少，多數(shù)行業(yè)和單位都受到了負面影響。

就你們這個租房合同來說，租了房子，交了房租，但由于疫情防控，又不能復(fù)工，房子空起，遭受損失就在所難免。

一般經(jīng)營性的租房合同，租期多數(shù)都比較長，在3年左右，很少有1年以內(nèi)的。你在背景信息中沒有交代這個關(guān)鍵信息，小菜推定為一般的3年租期。

結(jié)合2003年非典周期，持續(xù)了半年左右，那經(jīng)歷10多年的醫(yī)學(xué)發(fā)展，我們完全有理由相信本次疫情周期將不會長于非典周期，也就是說，本次疫情仍然將是短期事件。

這就意味著，相比于你3年租期的合同來說，疫情事件只會在短期內(nèi)對你們使用房子造成障礙。

第二、你們能不能以疫情為理由，解除合同（退房）？

從你在背景信息中的描述可知，你們的租賃合同在正常履行過程中。現(xiàn)在疫情發(fā)生，導(dǎo)致你們出現(xiàn)了經(jīng)營損失，現(xiàn)在你們想以疫情影響為由，解除合同，退房。這個目的能不能達到呢？我們分層次地來分析下。

01、法律是怎么規(guī)定的？

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，因不可抗力致使合同目的無法實現(xiàn)的，可以解除合同。

也就是說，在合同履行過程中，發(fā)生不可抗力事件，受災(zāi)的一方可以解除合同，并不需要承擔(dān)違約責(zé)任。

但不要忘記了前提條件：致使合同目的無法實現(xiàn)。

（1）你們的合同目的是什么？

很明顯，你們交房租，然后使用房子；對方收租金，然后把房子在一定期限內(nèi)（假定3年）交給你們使用，這就是合同目的。

（2）疫情能導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)嗎？

通過上面對比03年非典周期的分析，我們已經(jīng)知道，本次疫情也是短期事件，會對你們的合同在短期內(nèi)產(chǎn)生負面影響，但不會對你們合同的長期履行造成障礙。

（3）結(jié)論

疫情確實會在短期內(nèi)影響你們使用房子，但還不能致使你們的合同目的無法實現(xiàn)；除非你們的合同只剩3、4個月這樣的租期了。

02、能解除合同（退房）嗎？

從上面的分析已經(jīng)可以確認(rèn)，疫情確實能在短期內(nèi)影響你們使用房子，比如無法復(fù)工，房子空著；但放在租房合同這個期間看，疫情不能導(dǎo)致你們的合同目的無法實現(xiàn)。

既然疫情不能導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)，也就是意味著，你們不能以疫情為由，單方終止租房合同而不付任何代價，也就不能無代價地退房。

大白話就是，疫情雖然有影響，但還不足以成為法律上規(guī)定的單方解除合同的權(quán)利，也就不能隨便解除合同，隨便退房。

如果執(zhí)意要單方解除合同的話，就是一種單方過錯行為，將承擔(dān)不利的法律后果。

第三、遇到這種情況，該怎么辦？

遇到這種天災(zāi)人禍帶來的經(jīng)營困難，法律不會視而不見，還是有保護措施的。

01、法律的保護性規(guī)定

根據(jù)最高人民法院《合同法》解釋（二）的規(guī)定，在合同履行期間，發(fā)生了當(dāng)事人簽約時無法預(yù)見的情況變化，這個變化不是由合同哪一方的原因造成的，繼續(xù)按照原來的合同約定履行，會對受災(zāi)的一方明顯不公平，受災(zāi)的一方可以請求變更或解除合同。

這個規(guī)定在法律上叫“情勢變更”！它解決的是合同繼續(xù)履行的問題，而不是解決違約責(zé)任承擔(dān)和免除的問題。

02、如何理解這個規(guī)定？

根據(jù)情勢變更的內(nèi)涵，放在你們這個合同中，也就是疫情影響開工復(fù)工，這是當(dāng)時簽合同時雙方都無法預(yù)見的，現(xiàn)在疫情導(dǎo)致了合同在短期內(nèi)無法正常履行，給租戶經(jīng)營造成了損失。如果還是按照正常的市場條件下約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付，會對租戶明顯不公平，這時租戶就可以請求變更合同。

也就意味著，你們受到了疫情影響，造成復(fù)工困難，基于公平合理原則，可以跟房東協(xié)商，或者向法院訴訟，請求減免房租。

03、能不能依據(jù)這個規(guī)定，解除合同呢？

上面已經(jīng)分析過了，疫情只是短期事件，對租房合同的履行不會造成長期影響。

不管是從不可抗力角度，還是從情勢變更角度，租戶提出解除合同的要求都很難獲得支持！因為這個請求不具備嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹⒎缮系囊蚬P(guān)系，理由不充分。

綜合前三節(jié)分析，我們可以得出這樣的結(jié)論：你們不能以疫情為理由，提出解除合同；但可以以疫情造成復(fù)工困難、生意下滑為由，根據(jù)公平合理原則，請求減免租金，變更合同內(nèi)容，合理分擔(dān)疫情帶來的損失。

04、如何正確請求？

法律雖然規(guī)定有公平合理原則，對在正常履行中的合同進行了“情勢變更”的保護性規(guī)定，但這個權(quán)利需要通過訴訟途徑去行使。

也就是說，雙方可以私下協(xié)商，合理分擔(dān)疫情損失，減少或者免除一段時間的租金，能達成一致意見最好。

要是不能達成一致意見，租戶就只能向法院訴訟，提交租房合同，經(jīng)營受損失的證據(jù)，由法院根據(jù)客觀事實、證據(jù)反映的情況和公平合理原則，強制對租房合同內(nèi)容進行變更。

第四、其他一些建議

本次疫情多數(shù)情況下都被定性為不可抗力，沒有什么問題。但放在你們這個正常履行的合同中，疫情就不是不可抗力，而是一種情勢變更。

從疫情周期和合同周期看，你們提出變更合同，也就是減免租金的請求，獲得支持的概率是很大的，但如果提出解除合同的請求，獲得支持的概率是很小的。

在準(zhǔn)備提出請求之前，自己先想好，最好想三個方案，一個理想方案，一個正常方案，一個不理想方案，自己心里好有個底，調(diào)整好心態(tài)，和諧商量。

情勢變更的法定請求途徑是法院訴訟，但訴訟周期長、成本高，最好先想好方案后跟房東協(xié)商，能私下解決最好；如不能解決，根據(jù)租金利益大小，算好自己那本帳，靈活決策。

綜合全文看，疫情導(dǎo)致生意下滑，經(jīng)營困難，可以要求減免租金，獲得支持的成功率會比較高，不宜要求解除合同（退房）；在救濟方式上，基于成本考慮，私下協(xié)商要好一些，訴訟的話，周期會比較長，還有必要的一些成本，要三思后行。

現(xiàn)在房價那么高，以租部分養(yǎng)貸是一種很好的購房方式。

以租部分養(yǎng)貸，大多以投資為目的買房，剛需或改善型買房，都存在這個話題。買房在選擇以租養(yǎng)貸之前，必須明了兩件事：

1、如果不是剛需或改善型需求，不能租出去的房子千萬別買。

暫時不住的房子，如果租出不去，還是不要買。居住在大中型城市的人，因為自己所處的城市房價太高，總是對郊區(qū)或周邊小縣城的房價非常羨慕，有時甚而有買房做點投資的想法。有時候房價雖然低，但是那樣的地方連租房的需求都沒有，更不用說接盤房子的需求會有多大。

在較長時間沒有租房需求的區(qū)域買房，那就意味著雙重的成本壓力：一是房子買了，一旦交房你就要開始繳物業(yè)費，這是成本之一；二是房子租不出去，以租部分養(yǎng)貸的想法實現(xiàn)不了，還貸壓力有可能較大。

2、以租養(yǎng)貸基本是做不到的，只能是以租養(yǎng)部分的貸款。

要想租金跟每月還貸的數(shù)量一致，基本上是很難做到的。以二線城市為例，一處房子租個兩三千元的還是比較多，而還貸則是每月六七千的比較多，這時候如果租金能解決到一半的還貸壓力，已經(jīng)算是有點理想的了。

越是熱點的城市，房價與租金比率越不匹配，房價上竄的高度遠超房租，但是轉(zhuǎn)讓或升值起來，那收益率是高得不少。

3、一般房子具有較好升值潛力，那么租金水平較好。

現(xiàn)在買房子就是買地段。這一點開發(fā)商都很明了，他們以前以為三四線地價便宜，而且調(diào)控政策比較松，適合大發(fā)展，結(jié)果買地建盤之后發(fā)現(xiàn)，這些地方的購房需求跟一二線城市比，還是有較大差距的。結(jié)果，很多品牌地產(chǎn)商又重新以一二線為主戰(zhàn)場，地雖然貴一些，但是需求更加穩(wěn)定。熱點城市的地，賣一塊就是少一塊，土地是稀缺資源，不可復(fù)制，或是說很難復(fù)制。這也是為什么疫情之后，一二線城市土地溢價率比較高的原因。

房子也是這樣，如果租金水平好，要么是教育資源好，要么是產(chǎn)業(yè)資源好，至少也要有交通資源好。從這個角度看，如果房子不能租出去或是很難租出去的，那么這樣地段的房子最好不要買。

應(yīng)該不租，只是因為潮

其實我挺喜歡陰暗的房間，但也不排斥陽光，畢竟它是活力的象征，可能是因為自己的性格有關(guān)吧

• 應(yīng)該是不租給社會上一小部分某些不良行為的單身女性，不能把全部單身女性包括進。為什么不租了，因為房東害怕單身女人可能是暗娼， 假如是的話，這樣房東也會有一定的責(zé)任，若房東知情 ，可能要承擔(dān)收留的刑事責(zé)任 ，若不知情，就承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰。所以就會有一小部分房東不愿意租給單身女性。