事情已經發生了，我也是有做中介這方面的業務的，以下是個人拙見：1.中介介紹的，他難逃責任（你有沒有和中介私簽協議，例如他必須保證此房源的干凈，以及房主如果反悔他負何責任？）2，房主反悔是什么原因？安置房交易屬于民間法律案件，法院方面很難去走房產的正規程序，所以建議買賣中介三方私下“和平”解決。3.找律師咨詢。第二點應該是最后才去做的。請前輩指點。謝謝。

沒什么好辦法，安置房買賣如果出現糾紛了，或者預計房主計劃違約，你就要去找律師談談訴諸法律的勝算。對方既然走出這一步，很可能也是找律師經過深思熟慮的結果。所以你作為當事方也要咨詢多方意見，不要被一些律師急于求成的觀點忽悠。這種糾紛實際上比較常見，而且也是很麻煩的事情，屬于法律的灰色地帶。以前京郊宋莊一個私人院子賣了之后房主覺得賣的虧了，幾年之后起訴買家說宅基地不能賣，我不懂法，現在要收回。結果法院判決真是退錢還房，考慮到房價幾年的漲幅，顯然買家吃了大虧。過了些年還是在北京出了個跟這里一樣的案例，那時候好像是為了促進房地產的銷售，所以判的結果是尊重買家的權利，認為是雙方認可的自愿交易，不能反悔。舉這兩個例子是想說，這個的法律結果有比較大的搖擺性，很難給個定論。安置房如果不是熟人賣的，或者你可以吃定對方不會反悔，最好不要想著占便宜吃大虧。

交易過戶了，就無法反悔了。過戶前反悔，只能協商解決。

龍崗目前二手房4-5萬，回遷指標房低于2萬？看似誘人的回遷房，能不能買？購買回遷房，最大的風險是房價上漲之后業主反悔嗎？回答題主的問題前，不妨先看個案例。

買回遷房6年零10個月，被判定為債權

先來一個回遷房交易的真實案例，跨度6年零10個月。

大沖村民鄭先生因為舊改，可以獲得933.315㎡的回遷房。

2012年1月2日，許女士簽訂了《南山區××××舊村村民物業拆遷安置補償收益轉讓協議》，以2萬/㎡的價格，合計350萬，買下鄭先生未來的175㎡拆遷補償收益，即房產。

后來，鄭先生看到房價上漲，且拆遷補償費用也是許女士收取，要求加價20萬。

許女士稱，最后約定增加的20萬，她先付8萬，過戶后再付余款。

并且舉證，在2012年11月23日前，她和家人陸陸續續付給鄭先生358.745萬元。

2015年初，鄭先生把分下來的回遷房鑰匙給到許女士，并在6月簽訂補充協議，許女士準備裝修。但一直沒有配合去辦理過戶手續，后來甚至聯系不上了。

看似正常的故事，開始變得離奇起來。

先是，余先生拿出一份長達20年的租賃合同，表示鄭先生已經把這套房子租給了他，從2015年10月14日至2035年10月14日，并且由他來負責裝修。

并且在當年11月報警，訴許女士強行損壞防盜門及監控設備、侵占房屋。

許女士也表示，一直不能入住。

又過了一年。2016年11月22日，這套房甚至被法院查封了。

原來，鄭先生欠下親戚劉先生597.5萬元債務，外加利息84萬元。劉先生向法院申請，對鄭先生名下財產采取強制措施。

而且，劉先生稱，因為鄭先生欠下的巨額債務，截止到2018年4月13日，這套房子已被3個執行案件和2個民事案件輪候查封。只要債務沒解決，這套房子將始終處于被其他案件查封的狀態。

幾經折騰，許女士和鄭先生《南山區××××舊村村民物業拆遷安置補償收益轉讓協議》于2017年12月21日判定解除。

2018年12月28日，法院判決，許女士未能證明她已經實際占有這套房子，她和鄭先生的房屋買賣合同關系，享有債權請求權，但并不當然享有房產的所有權。

加上該房產尚未辦理不動產權證書，更沒有轉移登記至許女士名下，所以許女士請求判決房產歸其所有，不予支持。

這份判決書上傳日期是2019年11月23日，也是關于這個案件能夠找到最后一份公開判決。

在中國裁判文書網，查詢“大沖城市花園”，涉及房屋買賣合同的多為拆遷補償安置糾紛。

買回遷房最大風險，不是業主反悔，是舊改爛尾

能不能買？怎么買？還是得看看業內專家的看法。之前@深圳買房計劃便做了個關于回遷房的稿子，邀請了三位專家共同回答近期關于回遷房被問到最多的5個問題。內容很干，需要細心看完。

簡單總結起來：

1、回遷房最大的風險，不是業主反悔，是舊改爛尾。

2、已經購買回遷房的，和村民、開發商分別簽訂合同，并且村委見證，城市更新管理監管備案，盡量降低風險。

3、最高院的判決里面，買賣合同簽訂以后，不管買賣是合法建筑還是違法建筑，這個拆遷補償利益歸買家所有。

4、沒有綠本和豬肝本的農民房反倒對買方更安全。

5、不是所有的回遷房，將來都可以換到紅本的商品房。

6、土地整備賠的回遷房不限購，但持有10年后才能補地價轉紅本。

7、深圳沒有傳統意義上集體土地上的小產權，只有建在國有土地上的“違建”，所以514規范和深圳小產權房、指標房無關。

8、不碰綠本房和已備案的豬肝本房，買完后當天去開發商舊改辦簽拆賠協議，簽完再付全款。

9、回遷期房買賣由于多數出售時并無任何權屬證明，且跨時長，房價波動大，法律風險高，建議大家慎重購買。

專家問答實錄

• 信榮（全國）房地產律師團隊首席律師張茂榮

• 廣東華商律師事務所周爭鋒

• 小產權領域“深喉”寧先生

Q1：有的回遷房和村民簽約，有的是和開發商簽約，有什么不同，哪一種相對更安全？

張茂榮：購買回遷指標房只能和權利人簽約，權利人是村民的，需要股份公司和項目公司認可。認可的方式是，與項目公司簽署拆補協議，股份公司見證，權利是項目公司從開發商處購買的，直接與開發商簽署拆補協議。理論上說項目公司毀約風險比個體村民小。

周爭鋒：直接和村民簽約的，屬于在拆遷補償前面簽約，購買的實際上是房子，而不是拆遷指標。在項目公司簽約的，屬于村民已經簽了拆遷補償合同了，然后他賣這個拆遷指標，村民配合去項目公司去做更名。不管是采取哪一個方式，最終判斷標準是，這個項目有沒有立項，并且經公示完成拆遷補償合同備案。如果拆遷補償協議最終沒有辦理備案程序，和誰簽都沒用。轉讓拆遷指標的買賣合同合法有效，受法律保護，但是直接購買待拆遷房產搏拆遷賠償的，以后可能會有糾紛，也可能戰線拉得超級長。

寧先生：舊改范圍內的農民房業主在和開發商簽訂《拆遷補償安置協議》之前，可以把農民房賣掉。賣掉后，買賣雙方當天就去開發商的舊改辦簽《拆遷補償安置協議》。簽完協議后，最大的風險就是時間。

Q2：回遷房最大的風險都是業主反悔？如果業主反悔，買房人會不會財房兩空？

張茂榮：為規避購買風險，無論是與股民簽約還是與項目公司簽約，所簽拆補協議都要村委見證，并在城市更新管理監管備案，行政備案是防范業主反悔的最大保障。購買回遷指標房的最大風險不是業主違約，而是項目耗時過長甚至爛尾。以目前深圳城市更新制度來說，主要還是市場化運作，協商拆補，如果出現木頭龍項目一樣的“釘子戶”，可能導致更新遙遙無期。

周爭鋒：如果是購買的拆遷指標，也在項目公司變成了更名手續，買受人成為拆遷補償合同的補償對象，項目公司完成了備案手續，這個基本上都沒有什么風險，剩下就是這個項目能不能正常開發竣工交房。但是和村民簽購房協議搏舊改，房子本身什么證明都沒有，那么誰占有使用，就可順利的完成這個拆遷安置手續。如果說這個房子本身有綠本產權證或者其他產權證明，可能和登記產權證的人去談房產證注銷的事，可能會發生糾紛。在最高院的判決里面，買賣合同簽訂以后，不管買賣是合法建筑還是違法建筑，這個拆遷補償利益歸買家所有。

寧先生：沒綠本（國土局兩規后頒發的《房地產證》）、沒兩規時已備案過的豬肝本（90年代寶安縣政府頒發的房產證）的農民房，原業主即使反悔，法院正常情況下不受理案件，沒本證的農民房最安全，原業主即使反悔也沒啥用。

Q3：有傳言回遷房能突破限售政策？是不是有些回遷房不能辦理紅本？

張茂榮：回遷指標房交易的是回遷期權，目前尚無規范性文件予以規范，因是以買家作為回遷戶名義與項目公司簽約，回遷后的房屋性質屬于回遷房，所以確實“不限購”、“不限售”。不動產登記中心體現出來的買家身份就是回遷戶。但客觀地說，里面存著一些監管的灰色地帶，如買家事實上不是村民，不是回遷戶。

周爭鋒：拆遷的本質是以房換房。根據深圳7.31政策細則，回遷房辦理房產證后，不受限售政策影響。回遷房的種類有很多，并不是所有的回遷房都是紅本的，你要看回遷的土地性質，還有拆遷公告。通常情況下紅本的回遷肯定是紅本，但是非紅本的房子，回遷的時候有可能是紅本房，有可能也不是紅本房。坪山國土局網站也有，坪山某地塊開發的回遷安置房不是紅本商品房，購買后也無法通過補交地價變更為紅本商品房的溫馨提示。

寧先生：回遷房可以突破限購，不看有沒有購房資格，城市更新、棚改回遷的都是商品房，不但不限購，連3年限售都沒有，二次交易時才有3年限售。土地整備賠的回遷房不限購，但持有10年后才能補地價轉紅本。

Q4：5月14日自然資源部出臺規范，提出“對亂占耕地建房、違反生態保護紅線管控要求建房、城鎮居民非法購買宅基地、小產權房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化”，后續是不是就沒有辦法更名登記？

張茂榮：514最新規范與深圳小產權房、指標房毫無關系。深圳經過1992年的“統征”和2004年“統轉”，已實現了全市土體國有化，不存在在集體土地上建造小產權房的情況。而內地在集體土地上建造的小產權房本身就不合法，不予登記辦證使其合法化是既有存在，自然而然的事。

周爭鋒：在法律意義上，深圳從2004年以后就沒有集體土地了，全是國有土地，因此自然資源部這個關于小產權房的政策，在深圳沒有適用空間。深圳只有合法建筑和違法建筑的區分，沒有集體土地上小產權的概念。

寧先生：深圳2004年后已經全部轉為國有用地了，理論上深圳不存在蓋在集體土地上的小產權，只有蓋在國有用地上的“違建”。深圳從來沒有登記確權過小產權，這個政策和深圳沒啥關系。

Q5：如果要買賣回遷房，你覺得什么階段介入比較好？怎樣買比較安全？

張茂榮：回遷期房雖然只有回遷戶與開發商簽訂的《安置補償協議》，沒有任何權屬登記，但回遷戶與買家簽訂的買賣協議是雙方真實意思表示，且不違反法律規定，故而合法有效。但是，回遷房沒有杠桿，一般只能一次性付款，不能貸款。而且，回遷期房買賣由于多數出售時并無任何權屬證明，且跨時長，房價波動大，法律風險高，建議大家慎重購買。入市時間節點：立項前、立項后、專規前、專規后、實施主體確認前，不同時間節點價格不一樣，風險也不一樣。越往前價格越低，風險越大，越往后，價格越高，風險越低。

周爭鋒：不同的階段有不同的法律風險，搏舊改直接買房子，可能舊改等待的會時間會非常長，等上若干年以后，可能它的轉化率不高。購買拆遷指標價格會比較貴，但它相對來講安全一點。

寧先生：最好的時間是提前查好規劃埋伏進去等開發商進駐等立項，這時候成本最低，但時間最長不確定性最高。最安全的是已立項或已出專規的，比較穩了，唯一不確定的是開發商搞定釘子戶的時間。不要買綠本房、已備案的豬肝本房，買完后當天去開發商舊改辦簽拆賠協議，簽完再付全款，這樣比較安全。

以上謹代表專家觀點，不代表本號立場。

回歸到最后，這個世界從來都是公平的。

高風險未必有高回報，但要想獲得高回報，幾乎必然伴隨著高風險。

仔細算算賬，全款支付，各種備案，五、六年提心吊膽的等待，費盡心思博這一把，也許還不如花點精力去淘一套安心的紅本商品房。

好多這樣的，不是借名買房，而是有的回遷戶換了多套房又出售的，一般都是簽協議，村委許可，這樣的就沒啥問題。就是房權證手續不怎么全，反正住著不怎么踏實的感覺。也有出現過反悔的，所以現在一般都去村委找個中間人確認一下。不過還有好多為了幫朋友親戚孩子上學簽假協議的，這樣糾紛隱患就大了

我也遇到過這種事，08年朋友介紹的房子，朋友的同事因生意原因，資金緊張，要賣房子，我們簽了房屋買賣協議，第二天我付了全款，對方也交付了房子，因為對方當時還有八個月按揭才到期，想到期后再給我過戶，因為是朋友介紹的，所以就答應了，結果埋下了隱患，四，五個月后，房價很快上漲，到了約定日期，對方以各種理由拖延，不是生病，就是出差，就是不配合過戶，又過了三，四個月，對方明說:要么退錢給我，我退房子給他們。要么按現在的房子價格，讓我補錢給他們。后來實在沒辦法了，便開始準備各種證據，然后起訴了對方，勝訴后對方還是不配合過戶，最后還是強制執行的。前前后后耗時近兩年時間，心力憔悴！建議你一定保留好各種證據，包括合同，打款憑證，影音資料等等。希望你的事情能順利解決！