針對(duì)住房貸款，目前各大銀行基本上都支持提前還款，大家可以選擇全部一次性提前還清，或者選擇部分提前還款，還可以分多次部分提前還款。

至于提前還款利息怎么計(jì)算？不同的銀行規(guī)定都是不一樣的，但如果大家辦理房貸的時(shí)間不長(zhǎng)，比如在三年以內(nèi)，按照目前各大銀行的政策來看，基本上都會(huì)收取罰息。

目前一些主流銀行提前還款的政策以及罰息具體如下：

1、工商銀行。

工商銀行想要提前還款，必須提前一個(gè)月申請(qǐng)，提前還款，房貸沒有滿三年的要罰三個(gè)月的利息，滿三年的沒有罰息。另外工商銀行選擇部分提前還款的，提前還款的金額必須是月供的6倍以上。

2、建設(shè)銀行。

按照建設(shè)銀行的有關(guān)規(guī)定，房貸不滿一年提前還款的，按照提前還款金額的三個(gè)月利息進(jìn)行罰息；房貸滿一年不足兩年的，罰兩個(gè)月利息；房貸滿兩年不足三年的，罰一個(gè)月利息，房貸滿三年以上，提前還款沒有罰息。

3、農(nóng)業(yè)銀行。

農(nóng)業(yè)銀行房貸不滿一年提前還款的，按照提前還款金額的6個(gè)月利息進(jìn)行罰息；房貸滿一年不足三年的罰三個(gè)月利息；房貸滿三年以上罰一個(gè)月利息。

4、中國銀行。

中國銀行房貸不滿一年提前還款，按照提前還款金額的三個(gè)月利息進(jìn)行罰息，房貸滿一年不滿兩年的罰息兩個(gè)月；房貸滿兩年，不滿三年的罰息一個(gè)月；房貸三年以上無罰息，具體以借款合同為主。

5、交通銀行。

房貸不滿三年收取提前還款金額的1%進(jìn)行罰息，滿三年以上不罰息。

6、郵儲(chǔ)銀行。

郵儲(chǔ)銀行房貸不滿一年，按照提前還款金額的1%進(jìn)行罰息，滿一年以上提前還款則沒有罰息。

從各大銀行提前還款來看，房貸不滿一年，提前還款的基本上都會(huì)有罰息，而房貸滿一年不滿三年的，不同銀行罰息規(guī)定不一樣，但滿三年以上提前還款的基本上都不收罰息。

而且國有5大行罰息的金額要比其他銀行更多一些。

最后我們來看下，有錢了應(yīng)不應(yīng)該提前還款。

現(xiàn)在很多人有房貸，每個(gè)月都要還月供，但是很多人有錢之后都更傾向于提前還款，因?yàn)榇蠹也幌肭枫y行的錢，畢竟欠銀行的錢每個(gè)月都要還利息，所以很多人覺得不劃算，但事實(shí)果真如此嗎？

我覺得按照目前房貸的利率，以及未來通貨水平來看，我個(gè)人是不建議大家提前還房貸的，為什么呢？我們來舉一個(gè)很簡(jiǎn)單的例子。

假如現(xiàn)在大家辦理了100萬的房貸，等額本息還款，還款期限30年，月還款金額是5156.37元。

假如大家貸款滿兩年之后手頭有錢了，選擇提前還款，那么要還的本金是96萬左右，再加上一個(gè)月的罰息總共要還96.4萬左右，提前還款之后，大家就可以節(jié)省76萬左右的貸款利息（剩余28年的利息）。

這個(gè)事情看貌似是非常劃算的一件事情，但如果考慮到潛在的投資機(jī)會(huì)以及通貨膨脹之后，實(shí)際上提前還款是不劃算的。

假如大家手頭有96.4萬塊錢的資金，這筆錢沒有選擇提前還款，而是拿去投資理財(cái)，我們按照年化收益率5%計(jì)息，按照復(fù)利計(jì)算，28年之后96.4萬會(huì)變成360萬左右。

然后大家仍然按照正常的月供償還房貸，也就是每個(gè)月還5156.37元，按照未來我國銀行利率的走勢(shì)來看，銀行的貸款利率應(yīng)該不會(huì)有太大的上浮，這意味著未來二三十年之內(nèi)，大家每個(gè)月的還款仍然維持在5200塊錢左右。

但考慮到通貨膨脹因素之后，實(shí)際上每個(gè)月還款的金額是越來越少的，打一個(gè)比方，如果業(yè)主是一個(gè)是賣雞蛋的，現(xiàn)在一個(gè)雞蛋賣5毛錢，一個(gè)月要賣10312個(gè)雞蛋才夠還月供，但假如未來物價(jià)每年以5%的速度在增長(zhǎng)，那么10年之后，雞蛋的價(jià)格將會(huì)從目前的5毛錢上漲到0.78元左右，到時(shí)大家只需要賣6610個(gè)雞蛋，就足夠償還月供；28年之后雞蛋的價(jià)格有可能上漲到1.86元，到時(shí)大家只需要賣2772個(gè)雞蛋，就足夠償還月供，無形當(dāng)中每個(gè)月還的房貸是越來越少的。

通過舉這個(gè)簡(jiǎn)單的例子我們可以發(fā)現(xiàn)，只要物價(jià)上漲的速度比銀行利率上漲的速度快，那么提前還房貸就是不劃算的。

所以如果大家手頭真的有錢了，想要提前還房貸，我是不建議大家這么做的。

房貸提前還款利息會(huì)減少嗎

房貸提前還款利息肯定是會(huì)減少的。像房貸提前還款主要有三種方式：

1、提前全部還清：

如果是提前全部把房貸還清的話，那利息就只會(huì)計(jì)算到還清房貸的那一天，之后的利息不再計(jì)算，利息自然是減少了的。不過提前全部還清的壓力是很大的。

2、提前部分還款且貸款期限不變：

提前部分還款，不改變貸款期限的話，可以減少每月的還款額，利息自然也會(huì)減少，這種方式能夠減輕還款的負(fù)擔(dān)。

3、提前部分還款并縮短貸款期限：

提前部分還款，同時(shí)縮短貸款期限的話，利息會(huì)減少，而且比起第二種方法會(huì)少得更多，不過每月的還款額是不變的。

這些人不適合提前還款

1、公積金買房或商貸利率打折買房的人。銀行八折商貸，貸款利率僅為4%左右，公積金貸款利率僅為3.25%。這部分人天生優(yōu)勢(shì)，能吃還則遲還，越遲還享受的優(yōu)惠政策越久，比別人占更多便宜。

2、如果你已經(jīng)還了一多半貸款了，則不建議提前還了。因?yàn)榇蟛糠值谋窘鸷屠⒍急荒氵€上了，這時(shí)提前還已經(jīng)不劃算了，節(jié)省不了多少利息了。還不如把錢放在手里更踏實(shí)，萬一生活中有急用錢的時(shí)候呢?

3、這一點(diǎn)是針對(duì)投資者的，如果你有更好的投資方式的話，提前還款就相當(dāng)于把自己的流動(dòng)資金套牢了。前提是你的投資回報(bào)一定要比房貸利率高，不然你就是兩邊虧錢。

加了以上這些內(nèi)容介紹以后，我們可以了解到房貸提前還清，自然利息肯定是會(huì)減少的，而且提前還房貸也有三種方式，大家可以根據(jù)自己不同的需求去選擇，但是還有一些人是不適合提前還款的，就比如說使用公積金，貸款利率打折，以及已經(jīng)還貸款還了一半，如果在此時(shí)提前還款的話，非常的不劃算。

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1、在辦理提前還款時(shí)，每個(gè)銀行的業(yè)務(wù)手續(xù)及流程也有不同。

有的銀行先電話預(yù)約后填單，借款人可以先與銀行約定一個(gè)還款日期，即到了指定時(shí)間，再到銀行填寫《個(gè)人住房貸款提前還款申請(qǐng)表》即可辦理。

2、貸款提前還款后，不同的貸款機(jī)構(gòu)對(duì)利息的結(jié)算方法是不同的，在借貸合同中會(huì)有明確約定，不過一般可以分為兩種情況。　　

其中一種情況是只對(duì)還款之前的期限收取利息，還款之后就不再收取。另一種情況是除了需要結(jié)清還款之前利息之外，還需要支付違約合同的罰息。

有許多人想不明白，為什么我提前還款了，銀行還要收違約金。

其實(shí)換位思考一下，你把錢借給別人，別人每月還本金同時(shí)再還利息，每幾個(gè)月，別人把錢全還給你了，基本等于你把錢白借給人家用，憑什么呀？

無利不起早，銀行也一樣，而且銀行借給你的錢很多來自于其他儲(chǔ)戶，而在銀行存錢，銀行是要付給儲(chǔ)戶利息的，沒了你的利息，銀行怎么給儲(chǔ)戶利息并賺取利差呢？

而且頭一年是利息最多的時(shí)候，銀行會(huì)想方設(shè)法制止借款人在此期限提前還貸，從而盡可能多地收取利息。

一旦你想提前還款，讓銀行掙不夠錢，自然會(huì)想要用另一種方式迂回的賺回來，即違約金。

違約金的收取一般是按照提前還款時(shí)的未結(jié)余額的百分比計(jì)算(一般是2%到5%)的，或規(guī)定若干個(gè)月份的利息，但最高違約金受合同或法律的約束。

違約金的有效期過后，比率會(huì)取消、或逐漸減少、或者只有余額的1%。每年只要部分提前還款不超過貸款余額的20%，就不用繳納違約金。

一般，貸款方會(huì)提供幾種違約金的方案供借款人選擇。如果借款人選擇有違約金的合同時(shí)，貸款方會(huì)提供較低的貸款費(fèi)用，或較低的貸款利率，一般的帶有違約金的合同的利率要比沒有違約金合同的利率低0.25%到1.00%。

當(dāng)然，各家銀行對(duì)于違約金的收取也不一樣，坤鵬論簡(jiǎn)單列一下主要銀行的規(guī)定：

招商銀行：貸款不滿一年提前還款，收取不低于實(shí)際還款額三個(gè)月的利息。貸款滿一年后提前還款，收取不低于實(shí)際還款額一個(gè)月的利息。

建設(shè)銀行：貸款不滿一年提前還款，收取提前還款額的百分之三。貸款一年到兩年提前還款，收取提前還款額的百分之二。貸款兩年到三年提前還款，收取提前還款額的百分之一。

農(nóng)業(yè)銀行：貸款不滿一年提前還款，按照本金乘以月利率的方式收取，月利率為貸款利率除以12個(gè)月減去還款月數(shù)。貸款滿一年后提前還款，只要之前沒有任何提前還款記錄，則不收取違約金。如已采取過提前還款的，一年之后再申請(qǐng)者，也不收取違約金。

工商銀行：貸款不滿一年提前還款，收取提前還款金額的百分之五作為違約金。貸款滿一年后提前還款，則不收取任何違約金。

中國銀行：貸款不滿一年提前還款，收取最高不超過六個(gè)月利息違約金（按照提前還款日的貸款利率計(jì)算）。貸款滿一年后提前還款，則不收取違約金。

交通銀行：部分提前還貸規(guī)定最低不能少于每月還款額的6倍，最高不能超過每月還款額的35%，部分提前還款者可每年免費(fèi)還款一次。全部提前還款者需承擔(dān)支付違約金，收取當(dāng)次還款金額的1%。但具體還款金額還需按照合同實(shí)施。