房改房，也就是福利分房，屬于上個世紀的產物，我們父母那個年代工作單位分配給個人的房產，就叫做房改房，后來到了2000年左右房改房政策就被取消了，因此我們也就錯過了工作包分配，包分房的福利時代了。

而我的父母在80年代的時候，工作單位也父母分了一套房改房，直到前幾年前，由于要結婚需要把舊的房改房賣了才能湊夠錢給新房首付，所以參與了房改房上市交易的整個過程。

• 以前那個年代，房改房是不能隨便交易的，因為這是單位分配給職工的福利房，不屬于個人。除非是職工自己購買，然而當時職工可以用成本價購買房子，記得在80年代，我的父母就以3萬塊買下了單位分配的房改房，在購買了房改房以后，房子也可以正常辦理房產證，與一般的商品房一樣，只是房產證購買來源一欄寫的是向某某單位購買。
  

• 由于房改房是上世紀70-80年代的產物，因此市面上的房改房都很有歲數了，基本上都20-30年的樓齡，對于現在的年輕人來說，房改房并不是目前購房者的首選，但是由于房產的特殊性，有些房改房地處老城區，生活交通配套便利，對比起新房來說價格便宜，有些還帶有學位的，所以這些破破舊舊的房改房在二手交易市場上也有一定的競爭力。

• 有很多人像我一樣，其房改房對自己作用不大，正考慮打算出售，用于置換房屋，那么就涉及到房改房的交易上市，那么房改房該如何交易呢？在以前，房改房的交易是比較麻煩的，因為房改房的產權人是屬于單位，必須要得到單位的同意、蓋章才能出售。并且當時國家對于房改房的分配制度相當嚴格，以家庭為單位，以家庭成員的科級職位作為衡量標準，一個家庭即使有兩名單位職工，但只能按一個家庭分配一套房改房，而面積是按照家庭成員中科級職位最高的來計算。以前有一段時間，不少人瞞著配偶的單位，讓單位多分配了一套房改房給他們，結果他們在交易上市的時候被發現違反了分配原則，責令把多分配的房屋歸還原單位。

• 但是自從2000年后，房改政策的取消，而一些房屋所有的原單位也早已倒閉成為歷史，房改房交易上市也無需經過原單位同意。現在的房改房上市交易基本跟商品房是一樣，只有房子有房產證就可以交易了，很多以前訂下來的舊房改政策也相應取消。而房改房交易是必須繳清土地出讓金，一般在房產證上面會看到有注明，已繳納土地出讓金，如果沒有繳納，在過戶的時候會讓你去補繳，當然這個補繳的土地出讓金也只是一個小數目，一般對整體房價和交易過程不會造成很大的影響。

• 另外，在買賣房改房的時候需要注意的問題有，房子的貸款年限問題，由于房改房都是比較老舊的，所以對于貸款年限要求比較苛刻，基本不能貸多少年。其次，還是注意房屋的結構是否可以改建和裝修等。

綜上所述，房改房是可以出售和買賣的。希望我的回答能夠幫到你。

如題，據中介講只有第一次需要交土地出讓金1，交易過戶后就變成商品房，再次出售的時候不需要繳納土地出讓金，但是土地性質是劃撥，有影響嗎？

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，凡改變土地用途、容積率的，應按規定補交不同用途和容積率的土地差價。全產權單位房二次交易時只需由賣方補交2%的土地出讓金，交易后的房屋應為商品房性質。房屋產權時間是自產權證發放之日算起。房改房是指按照國家規定以成本價或標準價出售給職工的享受國家一定優惠政策的房屋，其在上市轉售時存在補交土地出讓金的問題。房改房產權證基本可分為兩種：按成本價購買的產權證和按標準價購買的產權證。成本價的產權證說明該房屋的使用、占有、處置的權利全部歸產權人所有，不需經過原產權單位同意就可處置，但該房屋不能辦理贈與，在收益權上受到一定的限制。房改政策規定：原以標準價購買公房的職工，可以根據本人意愿理順到成本價，在補交購房時標準價與成本價差價款后，獲得全部產權，并換新的產權證書。全產權，可以上市交易。房改房已經交納土地出讓金上市交易后再次進入市場交易的，按照出讓土地使用權的商品房交易的有關規定執行。您擁有100%的產權證說明該房屋的使用、占有、處置、收益的權利全部歸產權人所有，即通常所說的全產權，不需經過原產權單位同意就可處置，如果房屋如果是全產權，并且已有房產證，則可以進行交易1、契稅：普通住宅按買價征收1.5%;非普通住宅按買價征收3%由買方承擔;2、營業稅(賣方)：取得房產證未滿2年按房價的5.5%收取;3、個人所得稅(賣方繳納)：取得房產證未滿5年，按交易差價的20%收取;4、交易費：6元/平米，雙方各付一半;5、登記費：80元，買方繳納。

房改房需要交納土地出讓金，計算公式為：當年成本價×建筑面積×1%/。

當年成本價??指的是該房產實際上市出售的當年，由政府頒布的房改房成本價，也就是“今年”的成本價。也就是說，成本價房改房的土地出讓金實際上就是15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后，其產權性質即等同于商品房產權了。

　　房改房在過戶之前沒要交土地出讓金辦理土地證的話、屬于國有劃撥土地，按照規定在房屋出售過戶時需要交納土地收益金、按照房價的1%繳納；參看房改房過戶時繳納的稅費如下：　　根據賣方是否唯一住房評估價、面積、買方是否首次購房繳納等情況，買賣雙方各自繳納如下：1、測繪費1.36元/平方，買方；2、評估費0.5%（評估額，允許浮動），買方；　　3、契稅評估額初次90平內1%、90平~144平內1.5%，超過144平或非首次3%，買方繳納;4、所得稅按全額的1%，由賣方承擔，唯一住房減免；　5、交易費6/平方,雙方;　　6、工本費80元,買方(工本印花稅5元)買方；　　7、土地收益金1%（若以繳納土地出讓金辦理土地證免）。　　需提醒的是房改房都是屬于2000年之前的房屋，普通住房免交營業稅。

如果是成本價房改房，它的土地出讓金按交易評估價格的1%進行繳納，計算公式為：當年成本價×建筑面積×1%。其中當年成本價指的是該房產實際上市出售的當年，由政府頒布的房改房成本價，也就是“今年”的成本價，房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后，其產權性質即等同于商品房產權了。 除了可以直接上市的成本價房改房以外，還存在有“優惠價”、“標準價”兩類房改房類型，標準價和優惠價的房改房交易，需要先交納部分款項變更為成本價房改房方后可直接上市，優惠價、標準價補足成本價的計算公式為：當年成本價×建筑面積×6%。