按照最高人民法院《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第十三條第二款規定，交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。開發商和業主都應嚴格按照合同履行義務，在交房過程中遇到糾紛和問題應積極協商溝通，如果因一方的原因導致延期交房或延期收房，違約方都將承擔違約責任。另外，當業主在收房時發現房屋出現各種質量問題，都可以拒絕收房，并且要求開發商整改。若雙方就此問題無法達成一致，業主可起訴至法院，申請法院委托鑒定機構進行鑒定。“賣精裝房”的標的物為精裝修房，開發商應對含精裝工程在內的房屋承擔責任。購房者在購買時，也要注意購房合同里是否對精裝修的部分有明確的質保期約定，如果不明確，則應要求在合同附件中標示清晰。

精裝房毫無標準，開發商滿嘴跑火車，一幫人還敢買。。。作為一個做工程的我真佩服有些人的膽量，號稱3500每平的標準，能給你花800就不錯了。有錢沒處花就去買吧。

精裝修商品住宅的交付標準應高于毛坯房項目，同時該標準應從嚴認定。精裝修住宅涉及人身健康和安全的項目質量不合格或者使用功能不合格嚴重影響正常居住使用時，購房人也可以行使退房權。比如裝修后的住宅室內空氣中的氡、游離甲醛、苯、氨、tvoc等超出規定標準，整改不到位，購房者就可以主張退房。如果出現陽臺、廚房、臥室的墻面有輕微滲漏，混凝土及抹灰有裂縫，陽臺、浴廁間倒泛水，墻皮小范圍脫落等問題，開發商愿意承擔修復和賠償的，業主不應強行退房。

精裝房不達標 可拒絕收房。關于該房屋精裝修部分的質量問題，雙方僅在預售合同中約定開發公司有整改義務，對開發公司如何承擔相應的賠償責任未作任何約定；且預售合同的補充條款中還約定了我不得以該房屋的裝修質量問題拒絕收房。

1、未取得《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》的；

2、開發商無故比原合同約定延遲交樓，經購房人催告后超過三個月交房的；

3、開發商未經有關部門批準，擅自改變房屋結構及合同中約定的配套環境的；

4、開發商經批準改變房屋結構未經買家認可的；

5、合同沒有約定，且房屋實際交付面積比原合同規定誤差比絕對值超過3%(不含3%)的，可拒絕收房，并解除購房合同；

6、經符合資質的質量檢測機構核驗，房屋主體結構質量確實不合格的；

7、房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的；

8、不具備小區道路暢通，已接通水電燃氣暖氣的前提的；

9、不能提供有資質的測繪部分房屋面積實測數據的。

收集相關證據，房屋的精裝質量差，具體差在什么地方，合同上面有沒有注明交房標準，在收集行業的標準，倘若房屋的確存在質量問題，有權拒絕收房。

通常情況下，應該有房地產開發商發交房通知，因為商品房賣合同是由房地產開發商與購房人之間簽訂的，故嚴格講，這種以物業公司名義寄發的交房通知，對購房人沒有約束力，即使購房人由于各種原因未按時辦理交房手續，房地產開發商也不能以此理由讓購房人承擔不利后果。不過，話又講回來，一般情況下，購房人即使收到物業公司代發的交房通知，購房人也不會太較真，希望早點拿到房，早點住進新房，這樣的心情是可以理解的。

精裝房不達標 可拒絕收房。

關于該房屋精裝修部分的質量問題，雙方僅在預售合同中約定開發公司有整改義務，對開發公司如何承擔相應的賠償責任未作任何約定；且預售合同的補充條款中還約定了我不得以該房屋的裝修質量問題拒絕收房。

2008年1月8日，我在驗收該房屋的過程中，發現該房屋的精裝修部分存在多處嚴重問題，致使我無法實際入住。于是，我要求開發公司進行整改并賠償損失。但直至2008年2月26日，該房屋才被基本整改完畢，導致我直至2008年4月份后才能使用該房屋。

為此我要求開發公司賠償相關損失，開發公司則認為其已完成了整改義務，不應再承擔損害賠償責任。

黃金樓市答：云南鑫金橋律師事務所薛冰峰表示，現今精裝修戶型比較熱銷，發展商在簽訂精裝修房的預售合同時，往往通過格式合同，對精裝修部分質量問題的違約責任避而不約，購房人因求房心切草草簽下合同，等到房屋交付時遭遇裝修質量問題，又不知如何維護自己的權利。

在上述案例中，由于預售合同未對裝修質量的違約責任作明確約定，吳先生只能以其實際損失要求開發公司承擔賠償責任。建議吳先生以該地段的同期租金標準，要求開發公司賠償損失。

針對此類情況，建議購房人在購買精裝修房時，應在預售合同中對裝修標準、裝修發生質量問題時開發商如何承擔維修、賠償損失的違約責任予以明確，且注意約定出現何種裝修問題時，購房人有權拒絕收房或要求退房。

開發商逾期取得產權證購房者可要求賠償

市民宋先生問：我向某房地產開發有限公司購買了其開發的房屋，雙方在預售合同中約定：開發公司應在2007年11月8日前辦理房地產初始登記手續，取得新建商品房房地產權證。但開發公司由于自身原因，直至2008年3月還未拿到新建商品房房地產權證，致使我遲遲無法辦理該房屋的產權證。我可以要求開發公司承擔其逾期取得房屋產權證明的損失嗎？

黃金樓市答：依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規定："由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限。……

宋先生可以要求開發公司承擔損害賠償責任。建議預售合同中，應對辦理房屋所有權登記的期限及開發商逾期辦理產證、購房者仍接受房屋時，發展商所應承擔的違約金作明確約定。

房屋不符合約定建筑設計圖購房者有權索賠

市民方先生問：我向某開發公司購買了其開發的房屋，雙方在預售合同中約定了開發公司不得擅自變更附件二中的建筑設計圖，確需變更的應當征得我同意并報規劃管理部門審核批準。預售合同簽訂后，我如約支付了房價款，未料在驗收房屋時，發現在房屋的陽臺外多出了一條消防通道，該消防通道直接通入該房屋內，他人可通過消防通道進入室內，嚴重影響了我及其家人的安全，且消防通道的建造還對該房屋的采光、通風等造成了一定影響。我認為該消防通道使房屋價值遭到了嚴重貶值，開發公司應對此應該承擔哪些責任？

黃金樓市答：上述案件中，開發公司應當告知方先生消防通道的建造情況，讓對方決定是否購買，開發公司對此存在過錯；且消防通道確實對系爭房屋的安全、采光、通風有較大影響，相比同樣房屋的價值有所降低，開發公司應對此承擔損害賠償責任。發展商應在購房合同中，將房屋的安全、采光等隱性問題明確告知購房人，避免此類糾紛的出現。購房人也應當查看相關圖紙，了解房屋的各方面問題。

擅自變更已約定的小區布局開發公司要承擔違約責任

市民陳先生問：我購買了一套住房，預售合同附件四的小區平面布局圖中約定了該房屋所在樓房的裙房部分用作商場，預售合同中約定開發公司不得擅自變更已經約定的小區平面布局，確需變更的，應征得我和共他業主的書面同意，否則我有權要求開發公司恢復，如不能恢復的，開發公司應當支付總房價3％的違約金。

預售合同簽訂后，我支付了所有的房款，但在驗收該房屋時，我發現開發公司擅自將該房屋所在樓房的裙房改作餐飲用途。開發商應該承擔違約責任嗎？我應該怎么做？

黃金樓市答：一些發展商往往會在銷售時對小區平面布局做許多口頭承諾，但這些承諾并未被載入商品房預售合同中，等到交房時，購房者面對小區平面布局與發展商口頭承諾不符的情況很難維護自己的權利。上述案例中，預售合同中約定了樓房的裙房用作商場，在規劃技術規定中，餐飲服務場所和商場是明確區分的，陳先生以此要求開發公司承擔違約責任符合法律的規定，且如果該餐飲店的開設對陳先生購買的房屋造成了環境污染等，陳先生還可要求餐飲店承擔侵權責任，建議購房者在預售合同中對發展商的各種口頭承諾予以明確，以便在發展商違約時有約可循。

樣板房、樣板區與交付是否一致應作說明

市民顧小姐問：我向某開發公司購買了其開發的別墅。在購買該別墅時，其外部環境尚未完工，我根據樣板區的設計狀況與開發公司簽訂了預售合同。但對該別墅進行驗收時發現：該別墅沿河的棧道和親水平臺明顯不同于樣板區的風格、其做工和材料有很大出入。該別墅周圍的綠化僅為幾棵樹和3－4平方米的草地，與開發公司的承諾、售樓廣告上的介紹以及樣板房的情況相差甚遠。

我多次要求開發公司及時整改，但開發公司在整改后仍離樣板房的要求相差甚遠。我應該如何維護自己的權益？

黃金樓市答：《商品房銷售管理辦法》第三十一條規定：“房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。”

別墅開發商往往認為樣板房不同于樣板區，樣板區的環境標準并不是所購房屋的環境標準。實際上，別墅周圍的環境標準對購房者購房起著決定性作用，如果發展商建造了樣板區，則樣板區同樣適用上述法律的規定，應與實際交付的別墅區一致。上述案例中，顧小姐以此要求開發公司承擔違約責任并無不當，如整改無法達到一致，開發公司還應賠償相應損失。

簽訂商品房預售合同別忽略約定前期物業管理費

市民沈先生問：我買房時，雙方在《商品房預售合同》附件五中約定了由某物業管理公司對所購物業進行維修、管理服務，并按合同約定交納有關費用，預售合同中沒有對前期物業服務收費標準予以約定。房屋交付后，開發公司向我告知前期物業服務費用為每平方米3元5角，我當即提出異議，認為開發公司當初口頭承諾前期物業管理費為每平方米2元5角，前期物業管理費用不能擅自改變，且預售合同也未對前期物業管理費作明確約定，怎能隨意定價？

黃金樓市答：購房者和發展商在簽訂商品房預售合同時，往往忽略了對前期物業管理費用的約定，以致房屋交付時，雙方對前期物業管理費的收費標準無法達成一致。法律上，前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用由建設單位承擔；出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業服務收費標準承擔；上述案例中，由于沈先生與開發公司簽訂的預售合同中對前期物業服務收費標準未予約定，故前期物業服務費用應由開發公司承擔。建議購房者和開發公司在預售合同中對前期物業服務收費標準作明確約定，以免事后無法協商一致。