老梁談房產仔細閱讀了一下的情況，你的意思是想用公積金來買二套房，但是不知道是你想做投資還是做改善。下面來幫你分析一下，你自己就可以判斷是否適合買或者不買了。

公積金貸款是否劃算

如果是一套房用公積金貸款，這個是毫無疑問的。但是你的情況是想買第二套，所以首付也會提高，不同地區首付比例一般在40-60%左右，貸款利率也會比正常利率上浮至少1.1倍。如果你可以把第一套房的貸款還清，一般是可以按首套房來計算的。

現在買房合適嗎

很多人都很關心現在買房是否合適，老梁談房產的觀點是，如果是剛需買房者，春節前后買房比較劃算。如果是投資買房建議在觀望一段時間，國家現在的大政策是穩定住房價格，讓房子回顧住的屬性，所以很難再出現暴漲的情況。

綜合以上分析，相信你自己就可以判斷出現在是否買第二套房子了。如果還有其他疑問，歡迎繼續追加點評提問。

公積金是國家的一項住房保障制度！主要用來貸款買房。

使用公積金貸款，很多人不太清楚流程，我來詳細地從以下三個方面說說：了解公積金貸款買房→公積金貸款買房怎么辦理？→貸款后公積金怎么使用？

一、首先，了解公積金貸款買房

貸款買房分商業銀行貸款和公積金貸款，買房的時候，如果所購商品房可以辦理公積金貸款，請優先申請住房公積金貸款。因為，相比于商業貸款，公積金貸款買房比較劃算。一般：

住房公積金貸款利率為：1-5年期（含）年利率：2.75%，6-30年期年利率：3.25% ；

商業性銀行貸款利率為：1-5年期（含）年利率：4.75% ，6-30年期（含）年利率：4.9%。

但是，公積金貸款買房時許多開發商不允許。因為公積金貸款買房住房公積金管理中心審核較嚴格，流程比較多，貸款下來的時間一般比商業銀行貸款慢，許多開發商為了盡早回款，限制人們使用公積金貸款買房。其次，如果你所購買房子不是與公積金中心簽約樓盤，一般也是不允許使用公積金貸款的。建議想用公積金貸款買房的朋友們， 提前去公積金中心詢問清楚，或拔打公積金熱線電話12329，了解清楚后再去看房買房。

二、公積金貸款買房怎么辦理？

職工連續正常繳存住房公積金6個月(含)以上,在購買與中心簽署公積金貸款合作協議的樓盤商品房時，可申請使用住房公積金貸款。（各地政策規定不同，以石家莊為例）

需要什么材料？

1、貸款申請審批表2 份；

2、房產查詢證明 家庭成員各1 份；

3、人民銀行征信中心出具的《個人信用報告》夫妻雙方各1 份；

4、工資收入證明　夫妻雙方各２份，最近半年工資流水各1份或社保證明；

5、主申請人及配偶身份證；

6、戶口本復印件　夫妻雙方各２份；

7、結婚證復印件２份，單身的提供單身證明２份，離婚的提供離婚證或離婚協議書；

8、貸款受理銀行儲蓄卡復印件1 份；

9、異地繳存職工提供繳存地公積金管理中心出具的《異地貸款職工住房公積金繳存使用證明》1 份。

10、購房合同原件、復印件各一份，首付款證明 ( 發票或收據 ) 復印件２份。

辦理流程

辦理流程：申請貸款→公積金中心審核→簽訂借款合同→發放貸款→借款人按期正常還款

貸款后公積金怎么使用？

用公積金貸款買房后，公積金賬戶里的該怎么用呢？很多人都不清楚或有誤解（很多人都以為能用公積金里的錢付首付，no）。

公積金貸款成功申請下來后，主要可以辦理按月對沖、提前還本、提前結清這三項業務。

按月對沖

按月對沖是指將每月的個人住房公積金繳存額劃轉到貸款賬戶中沖抵貸款月還款額。

1、在公積金中心系統內按月正常繳存公積金且已辦理公積金貸款貸款本息尚未還清的沖還貸職工；

2、繳存賬戶中的住房公積金存儲余額不少于1個月應還貸款本息總額；

3、沖還貸職工住房公積金賬戶不存在凍結、擔保等情形；

（如果不想用公積金還房貸了，可以中途解除沖抵還貸業務。）

提前還本

提前還本是指將個人住房公積金賬戶內的繳存余額劃轉到貸款賬戶中沖抵貸款本金。

提前結清

辦理“提前結清”可以一次性還清房貸。

1. 借款人申請辦理提前還款業務，還款賬戶內必須預先足額存入所申請的還款金額及利息，確保資金實時扣款。
2. 新發放的貸款，在完成一次正常按月批扣貸款本息之后，可正常辦理提前還款業務。
   

怎么辦理業務？

線下辦理：借款人在正常工作日（還款日當天不能辦理提前還款業務），持本人身份證到公積金中心業務網點申請辦理。

線上辦理：在公積金中心官方APP“手機公積金”上隨時辦理，各地政策規定及APP上線業務不同。還可以查余額、查詢公積金繳存明細、查貸款狀態……

（各地政策有不同，本文僅供參考，以各地公積金中心規定為準）

作為一名資深銀行貸款業務經理，我最有發言權！

首先，給您分析一下公積金貸款買房的好處

第一，公積金貸款買房利率更便宜，降低月供壓力！

就2020年7月20日國家商貸利率來說是4.9%，（我們都以5年以上期限為準，下同）首套房上浮10%-25%，也就是5.39%-6.125%，二套房上浮25%-50%，也就是 6.125%-7.35%，然而，公積金貸款利率3.25%，比商貸利率減少2.14%-4.1%，我們以貸款50萬為例，貸款期限都以30年計算，商貸月還款額2804.53--3444.86元，（30年總利息為50.96-74.01萬）而公積金貸款月還款金額僅為2176.03，（30年總利息為28.33萬）50萬，每月少還款628.5-1268.83元，（30年總利息少還22.63萬-45.68萬）

第二，公積金購房首付比例降低，一般首套房首付比例20%，二套房40%，而商貸首套房首付比例為30%，二套房首付比例50%，無形中降低了購房人首付款壓力！

第三，公積金貸款的房貸可以隨時提前還款，沒有提前還款違約金，而商業貸款在簽訂按揭合同時，一般規定一年之內，或者3年之內，有些銀行甚至是5年之內不能提前還款（大多數銀行是1-3年），否則的話需要支付剩余本金1%-3%違約金，或者支付1-3個月的月供作為違約金！（這個要看具體銀行內部政策）

第四，使用公積金貸款后，除開第一個月還款以后，第二個月開始不用自己還房貸，每月20號都是從自己公積金賬戶里直接扣除還款月供！當公積金賬戶里沒有錢以后才開始扣除借款人銀行卡里面的錢！

其次，再說說公積金貸款的一些限制條件：

第一，公積金貸款有金額限制，就拿武漢來說，首套房最高70萬，二套房最高50萬，（每個城市都會有限額規定的，城市越大，公積金貸款金額越高，這個需要根據每個城市公積金中心規定的最高限額來看！），如果房貸金額大于公積金可貸最高金額的話那么就只有自己提高首付比例，或者采用組合貸款的方式！下文附帶公積金可貸金額計算公式！

第二，使用公積金貸款，在最開始辦理的時候會非常麻煩，需要公司用印申請，銀行申請，公積金中心申請，需要跑三個地方，再一個就是公積金審批時間比較長，一般需要2-3個月左右時間，而商貸只需要半個月到一個半月就可以了！！

第三，公積金貸款受制的條件挺多的，比如說必須連續繳存6個月以上，（部分城市需要一年以上），不接受補繳金額，辦理時需要繳存狀態，等限制條件

附加帶上公積金可貸金額計算公式：

繳存基數，賬戶余額，繳存時長，年齡四個因素有關，

公積金可貸金額計算公式：

第一個公式

夫妻雙方公積金繳存基數之和×12×35%×貸款年限

（貸款年限1，商貸貸款年限-已還款年限，

2，70歲或者60歲，這個看銀行審批的貸款年齡-本人現在的年齡，兩個條件同時滿足）

第二個公式

夫妻雙方公積金賬戶余額之和×20×繳存系數

（繳存系數六個月是0.5，一年是0.8，兩年是1，三到五年是1.2，5年以上是1.5）

兩個公式同時計算，取最低值，首套房最高不超過70萬，二套房不超過50萬（每個城市都有自己限額標準）

我是華仔先森，專業金融領域從業者，關注我，帶你了解更多金融知識！！

一、住房公積金買房流程

1、提出公積金貸款申請，借款人按照要求向公積金管理核心提交貸款申請，并且提供貸款所需的資料。

2、公積金貸款核心初審，公積金管理核心受理了借款人的申請之后，會對借款人的資格、貸款額度、貸款期限、貸款資料等信息進行審核，并給出意見。

3、公積金貸款資信調查，公積金管理核心的初審結束之后，公積金貸款的承辦銀行會對借款人進行貸前資信調查。調查完畢后，貸款銀行會提出意見，并填制《個人住房公積金貸款及組合貸款調查審批表》送有關人員審批。

4、簽訂公積金貸款合同，借款人若通過了審核，便會接到貸款承辦銀行的通知。此時，借款人只需按照規定時間攜帶身份證、戶口薄、銀行賬號等資料，前往承辦銀行辦理借款合同簽訂手續。

5、辦理房屋保險和抵押貸款登記手續，簽訂了借款合同之后，借款人需按照要求辦理保險和抵押登記手續，由此而產生的費用將由借款人自己承擔。

6、等待公積金貸款的劃撥，貸款承辦銀行在確認抵押登記已辦妥、借款合同生效后，按合同約定日期將貸款轉入借款人與售房人共同指定的賬戶，并將放款回單寄送給借款人。

二、住房公積金貸款額度

1、大部分城市都規定了單筆住房公積金貸款的較高額度，比如成都個人單筆住房公積金貸款較高額度為40萬元；廣州市住房公積金貸款個人較高額度為50萬元，北京市住房公積金貸款額度較高是80萬，如果評級評到3A級別的話較高可以到80萬＊（1＋30％）＝104萬。其次，住房公積金貸款額度較高不超過房款總額的70％；

2、住房公積金貸款額度公式：借款申請人及配偶公積金個人月繳存額之和÷實際繳存比例×12（月）×0．45（還款能力系數）×貸款期限（長可貸年限）

3、若夫妻雙方繳存比例不一致的，按比例較高的一方確定實際繳存比例。不高于按借款申請人及配偶還款能力確定的貸款限額。申請公積金貸款還應滿足月還款／月收入不大于50％（其中：月還款包括已有負債和本次負債每月還款之和）

擴展資料：

住房公積金是職工按規定存儲起來的專項用于住房消費支出的個人住房儲金，具有兩個特征：一是積累性，即住房公積金雖然是職工工資的組成部分，但不以現金形式發放，并且必須存入住房公積金管理中心在受委托銀行開設的專戶內，實行專戶管理。

二是專用性，住房公積金實行專款專用，存儲期間只能按規定用于購、建、大修自住住房，或交納房租。職工只有在離退休、死亡、完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關系或戶口遷出原居住城市時，才可提取本人賬戶內的住房公積金。