這個問題表述的不太準確，準確的說抵押合同本身是簽訂就生效的，不需要登記，或者說登記不是抵押合同的生效要件。但我們通常所說的抵押合同登記，準確的表述應該是他項權登記，這里的他項權就是抵押權，不動產抵押權是以登記為生效要件的，也就是說抵押合同生效了，必須去房管局進行登記，抵押權才會生效。

根據《物權法》規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。不動產登記機構和國家統一登記制度

不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。

這一規定也正是建立了物權和債權分離制度，抵押合同本身不以登記為生效條件，但抵押權的設立必須進行抵押登記，這就是為什么我們強調房產抵押必須在簽訂合同后進行登記的原因。

對于抵押合同的簽訂，我們需要注意的是擔保債權的金額，承擔保證責任的方式（最好是連帶保證責任），保證期間的設定不要超過主債權的訴訟時效。

抵押合同屬于承諾合同的性質，同時也具有擔保性質的合同。抵押合同是抵押權人(通常是債權人)與抵押人(既可以是債務人，也可以是第三人)簽訂的擔保（承諾）性質的合同。抵押人以一定的財物(既可以是不動產，也可以是動產)向抵押權人設定抵押擔保（承諾），當債務人不能履行債務時，抵押權人可以依法以處分抵押物所得價款優先受償。

無效，不動產抵押是登記生效。

相關法條：

　　《中華人民共和國擔保法》第三十三條 本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第三十四條所列財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。

　　第四十一條 當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。

　　《中華人民共和國合同法》第二百條 借款的利息不得預先在本金中扣除。利息預先在本金中扣除的，應當按照實際借款數額返還借款并計算利息。

　　《典當管理辦法》第三條 本辦法所稱典當，是指當戶將其動產、財產權利作為當物質押或者將其房地產作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，并在約定期限內支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。

　　第二十五條規定，經批準，典當行可以經營下列業務：房地產(外省、自治區、直轄市的房地產或者未取得商品房預售許可證的在建工程除外)抵押典當業務;

　　最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋

　　第四十九條　以尚未辦理權屬證書的財產抵押的，在第一審法庭辯論終結前能夠提供權利證書或者補辦登記手續的，可以認定抵押有效。

　　當事人未辦理抵押物登記手續的，不得對抗第三人。

　　第五十九條　當事人辦理抵押物登記手續時，因登記部門的原因致使其無法辦理抵押物登記，抵押人向債權人交付權利憑證的，可以認定債權人對該財產有優先受償權。但是，未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。

抵押合同是從合同。抵押合同是抵押權人(通常是債權人)與抵押人(既可以是債務人，也可以是第三人)簽訂的擔保性質的合同。抵押人以一定的財物(既可以是不動產，也可以是動產)向抵押權人設定抵押擔保，當債務人不能履行債務時，抵押權人可以依法處分抵押物所得價款優先受償。抵押合同是有名合同、諾成合同、單務合同、無償合同、要式合同、確定合同、從合同等。根據合同相互間的主從關系，可以將合同分為主合同與從合同。所謂從合同，就是以其他合同的存在而為存在前提的合同。由于從合同要依賴主合同的存在而存在，所以從合同又被稱為"附屬合同"。像擔保類合同：保證合同、抵押合同等等都是相對于主債務合同而存在的從合同，沒有主債務就不可能有對主債務的擔保，也不可能有擔保合同，所以抵押合同必然是從合同。