合同有效的前提是合同雙方意思表示真實且有處分權，即買賣雙方是意愿的，同時賣房得有權處分房子。

合同一般情況下需要雙方簽字，從而使得合同成立。但是也存在事實合同關系，事實合同關系是指雙方當事人并未簽訂書面的協議，但是已經以實際行動履行了合同義務的交易形式。在現實中會產生一方已經繳納了全部購房款，一方也將房子交付并辦理了過會登記，這種情況下，即使未簽訂合同，買賣事實也存在，受法律保護。

法海一粟認為，無房產證的房屋，其買賣合同是有效的；除非該房屋是被禁止交易的標的物。

1、房屋買賣合同只要不違反法律、行政法規，不違背公序良俗，該合同就是有效合同。盡管房地產管理法第三十八規定，未領取權屬證書 的房產不得轉讓，但是，這里的規范并不是法律效力規范，不能據此認定涉案房屋買賣合同無效。沒有領取產權證的房屋，只是會對合同的履行產生影響，但是，不影響合同的效力。物權法第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。最高法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第三條規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

2、無房產權房屋的類型。在實踐中，沒有房產證的房屋大約包括：

（1）尚未完成初始登記的開發商開發的房產。這類房產已經建成或在建，但是，還沒有辦理初始登記。就是說，還沒有領取大房產證（整個小區的總的房產證）。

（2）尚未完成初始登記的農村自建房。這類房產又分為：有建房證的和沒有建房證的。

（3）沒有規劃手續的“小產權房”。這類房產往往是地方政府與開發商聯合開發后出賣給購房人的。

（4）在擁有合法土地使用權的土地上建造的房屋。這類房屋建造在項目土地上，可能符合規定，也可能不符合規定。

（5）違法建筑的房屋。

在法律上，第四種房屋不能成為合法的標的物。以該類房屋為標的的買賣合同，被法院認定為無效的可能性較大。

法海一粟：運籌帷幄之中，決戰法庭之上。

宅基地不能買賣！

還得是區分一下，宅基地和宅子是不一樣的。宅基地是集體的，所有權歸村集體所有，個人只具有使用權，這是法律規定。但宅基地上面的宅子是你個人資產，因為一般是地隨房走，所以我們通常說的宅基地大多指的是宅子。

宅基地倒不是不能流轉，只不過流轉的范圍必須界定為本村戶口。由于歷史遺留原因，即使是村里的人也有好多人是沒有宅基地的，或者有家庭要分家，村里又沒地可批，如果剛好有人搬走了想把房子轉手，經過村里統一，倒是可以辦理過來。但是宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一并轉讓。

而一般的私下交易其實是無效的。有這么一種現象：有人想買宅基地，兩家就做到一起，簽個合同，再找個證人證明一下完事兒。怎么說呢，如果換以前，你這樣住如果沒人管的話也就罷了。但是現在不一樣，這種隨意買來的宅子是不能確權的，換句話說，從法律效益上這根本不是你的。

去年，出了政策，宅基地有機會做抵押。但是條件也是比較嚴格，并且目前只是再試點地區實行，什么時候能擴大到全國范圍還不好說，要看實際效果。

綜上，想去農村的想法是好的，但是一定要謹慎，現在時期比較特殊，更要仔細斟酌，不能白費了錢卻撲了空！

國土資源部印發《關于加強農村宅基地管理的意見》的通知中第四條13款:嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。

那么如何認定城鎮居民買賣農村房屋合同效力？按上面通知條款中可以從兩方面去認定:

一、城鎮居民到農村購買宅基地行為是法律禁止的。意思就是說農村居民和城市居民之間私自進行的房屋買賣行為即非法買賣，雙方即使簽定買賣合同也是無效的。但從宅基地和房屋所有權概念延伸去理解，宅基地所有權是國家的，房屋所有權是農民的，城市居民到農村購買農民房子(單獨購買房子)也是合法的，但只能買來居住，比如你買來一直居住沒人會管你。但遇上國家征占拆遷，城市居民是沒有補償資格的，也不能將房子翻修、改建和擴建。

二、城鎮居民到農村購買宅基地私自修建的房屋是違法建筑。定性為違法建筑，相關部門是不會給你辦理任何產權證書及其水電入戶的。還有可能面臨強制拆出，即使不強拆出，一但遇上國家征占，違法建筑是不具有任何經濟補償資格的。

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對于這個問題，關鍵是要看夫妻一方到底是要買房還是要賣房？因為題目當中只是說夫妻一方簽訂房屋買賣合同，而簽訂房屋買賣合同既有可能是買房也可能是賣房，而買房和賣房作為夫妻一方而言，能單獨做主的權利是不一樣的。

比如，如果夫妻一方背著另一方私自購得了一套房產，那么通常這種情況下，不論他動用的是夫妻一方個人財產還是共同財產，一般情況下，另一方配偶不會持異議，因為一般來說，買房不會對夫妻雙方的共同財產造成什么損失，即便一方是對外借債，或者是用共同財產所購買的，但所購買的房屋依然是屬于夫妻共同財產，所以這種情況下，一方可以自行做主，也不會認定為無效。

但是如果一方是擅自出售房產，那就要另當別論了，首先要看夫妻一方出售的房產是否屬于夫妻共同財產？如果是夫妻共同財產，原則上必須要征得另一方的同意，因為該房產不是屬于一個人的，應當是雙方的，所以在處分的時候應當雙方協商一致，在另一方不知曉的時候擅自處分屬于侵犯了另一方的合法權益，假如另一方追究下來，是可以要求確認該房屋買賣合同無效的。

但是如果房屋買賣合同被確認為無效，而使買房人遭受損失，那么需要看具體的情況，看看是否可以追究夫妻乙方的違約責任，或者看看買房人是否屬于善意取得，能夠獲得該房屋的產權，這個需要看具體的情況，不能一概而論。

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我是鄉鑒，我來回答。

農村房屋買賣合同是否有效，如何判定？

判定農村房屋買賣合同是否有效，要看雙方簽訂的合同是否合法，如果違反了過年法律規定，那么這樣的合同就得不到法律保護，自然這樣的合同在法律上是無效的。

與城市商品房交易有區別的是，農村房屋買賣會涉及房屋下面宅基地使用權的問題。因此，農村房屋買賣，既要符合房屋交易的規定，又要符合宅基地政策。

農村房屋和宅基地政策

1、在農村建房子，必須具備農民的身份，要是村集體成員。

2、農民蓋房子，必須要有宅基地使用權證，然后再申請農村個人建房建設工程許可證，批準后方可動工建設。房子建好后，

3、宅基地屬于集體土地，農民只有使用權，所有權歸村集體，而且宅基地使用權不能轉讓給城里人。也就是說，如果要農民要賣自家房子，目前只能賣給同村的農民，不能賣給城里人。

4、農民蓋的房子要合法合規，手續要齊全。如果未批先建或不按批準建設，都算違規建設。這樣的房子不合法，即便雙方簽訂房屋買賣合同也是無效的。

5、必須一戶一宅，如果購房人已經有房子了，是不能再去買他人的房屋，因為這樣不符合宅基地“一戶一宅”政策規定。

基于以上條件，可以大致判斷雙方簽訂的房屋買賣合同是否有效。

關于這個問題，先說答案，夫妻雙方未經另一方同意，把房子賣了，合同是有效的。但是合同有效，并不意味著房子就可以賣出去。

根據我國《民法典》第一百四十三條的規定，只要行為人具有相應的民事行為能力（年滿十八周歲、精神智力發育正常），簽訂合同是他真實的意思表示，且合同涉及的行為不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗，那么這個合同即為有效合同。至于另一方是否同意，并不是決定合同是否有效的因素。

那么，未經另一方同意，且合同有效的情況下，是否就能夠把房子賣了？不一定。

根據《民法典》第三百零一條的規定，處分共有的不動產，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。夫妻共有的房屋，未經另一方同意，是無法辦理產權過戶的，這時問題就產生了，合同雖然有效，但無法辦理產權過戶，不能過戶，也就意味著合同無法履行，買方并不能取得房屋所有權。合同無法履行的情況下，簽合同的一方（賣方）就需要對買方承擔違約責任。

看到這里，想必您就明白了，房屋買賣合同雖然是有效的，但房屋屬于不動產，其產權的變更需要共有方同意才可以完成產權過戶登記手續，一旦另一方不予配合，過戶將無法完成，買方是不能取得房屋所有權的，房子并沒有被賣出去。

上述只是一般情況，也有例外。也就是通常說的“善意取得制度”，《民法典》第三百一十一條第一款的規定，受讓人在滿足以下三種情況下可以取得動產或不動產的所有權：（1）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意；（2）以合理的價格轉讓；（3）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。注意，善意取得要求同時滿足前述三種情況，即不知道賣方是無權處分，交易的價格屬于正常市場價，且房屋已經辦理過戶登記手續。也就是說，只要不滿足任何一點，如明知房產存在其他共有權人，或買賣的價格不符合正常市場價，或房產未辦理過戶登記手續，都不構成善意取得，即不能取得房產的所有權。既然不能取得房屋所有權，一旦另一方知曉該情況，就可以阻斷該房產所有權的轉移，請求追回在不知情的情況下被出賣的房產。

還有一種情況，假如買方符合善意取得的情況，此時，不知情的一方的權益如何保護？

假如買方確實不知道賣方無權處分房產，且按照市場價格支付了房屋價款并完成了過戶登記，此時不知情的另一方是無權再追回被賣出的房屋了。但如果其利益遭受了損害，其可以依據《民法典》第三百一十一條第二款的規定，可以向無處分權的人（即賣方）要求損害賠償，即賠償自己因此遭受的損失。此舉的目的在于保護正常的市場經營秩序，避免交易被隨意撤銷而引起秩序的混亂，第三人在無過錯的情況下按照正常價款購買的房屋且辦理了過戶登記，其合法權益也是應當受到保護的，不知情的一方向無處分權的人要求賠償也非常合理。

引用中國法院網江西省金溪縣人民法院的一篇案例評析供參考。

【案例】　　

張某參加單位的團購房，購買以后想轉賣團購的房屋。2013年6月，張某將團購房轉讓給李某，并約定簽訂了合同。合同約定張某應協助辦理房屋產權過戶手續。之后，因種種原因，該房屋都沒有辦理產權過戶手續。2014年8月，李某將該套房屋又轉賣給吳某，并簽訂了合同。合同約定李某將該套房屋出賣給吳某，由李某負責辦理房屋產權過戶手續。合同簽訂后，吳某支付了購房款，但李某一直未辦理過戶手續。在李某轉賣房屋時，張某知道此事并同意李某出讓房屋。故吳某訴至法院請求李某為其辦理產權過戶手續。　　

【分歧】　　

第一種觀點，未取得產權證的房屋轉賣合同無效。該房屋未取得產權證，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。　　

第二種觀點，未取得產權證的房屋轉賣合同有效。雖然李某轉讓房屋沒有取得產權證，但其轉賣行為經張某同意。未取得產權證的房屋進行轉賣，不影響合同的效力。　 　　【管析】　　

筆者同意第二種觀點，理由如下：一是李某出賣原張某的房屋，雖然未取得房屋所有證，沒有處分權，但事后得到原房屋主人張某的同意。根據《中華人民共和國合同法》第五十一條規定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認的，合同有效。故李某有權出賣該房屋。雖然《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。但該法條并未規定未依法登記領取權屬證書的房地產轉讓合同無效。二是根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》第九條規定，法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同效力。吳某與李某之間簽訂的房屋買賣合同雖未辦理產權過戶手續，但不影響合同效力。另外，根據《中華人民共和國物權法》第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定的除外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。綜上，李某與吳某簽訂的房屋買賣合同是有效的。