1、租賃是轉(zhuǎn)讓租賃物的使用權(quán)，是承租人為使用租賃物而滿足自己生活或經(jīng)營的需要的。承租人并不想長期占用租賃物，因?yàn)檫@種使用權(quán)是以支付租金為代價(jià)的，當(dāng)承租人達(dá)到使用收益的目的后，需要將租賃物返還出租人。這里就有個(gè)租賃期限的問題。租賃期限的長短由當(dāng)事人根據(jù)其使用租賃物的目的和租賃物的性質(zhì)自主決定。應(yīng)當(dāng)說租賃期太長并不利于當(dāng)事人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。因?yàn)榭陀^情況總是在不斷變化的，特別是不動(dòng)產(chǎn)，其價(jià)格可能會(huì)因一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化而大起大落。2、考慮到我國正處在一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立過程中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，變化也很快，為了更有效地保護(hù)租賃合同雙方當(dāng)事人的權(quán)益，對(duì)租賃期限的最高期限有所限制是有必要的。因此，本法作出了租賃合同的期限最長不得超過20年的規(guī)定。3、通常情況下，當(dāng)事人在確定租賃期限長短時(shí)，總是要根據(jù)租賃物的性質(zhì)和承租人的使用目的來確定的。在動(dòng)產(chǎn)租賃中，租賃期限是比較短的，一般都是臨時(shí)使用。在房屋租賃中，用于承租人居住需要和用于商業(yè)性租賃是不一樣的。一般講用于居住租賃的承租人希望租期長一些，使這種租賃關(guān)系相對(duì)穩(wěn)定一些。商業(yè)租賃中、在訂立合同時(shí)房屋的租價(jià)比較低的情況下，承租人就希望將租賃期限訂的長一些，租金固定下來；在房屋的租價(jià)偏高的時(shí)候，出租人就希望租期訂得長一些，這樣就能保證其得到更多的租金。當(dāng)雙方當(dāng)事人不能自己尋找一個(gè)公平的交叉點(diǎn)時(shí)，法律總是要在利益雙方中找出平衡點(diǎn)的。這也是規(guī)定最高租賃期限的一個(gè)目的。4、20年實(shí)際上并不是一個(gè)絕對(duì)的最高限，因?yàn)槿绻赓U合同雙方當(dāng)事人在20年期滿時(shí)，仍然希望保持租賃關(guān)系，可以采取兩個(gè)辦法：一是并不終止原租賃合同，承租人仍然使用租賃物，出租人也不提出任何異議。這時(shí)法律規(guī)定視為原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，即雙方當(dāng)事人又形成了一個(gè)不定期租賃的關(guān)系，如果一方當(dāng)事人想解除合同隨時(shí)都可以為之，這種情況被稱為合同的“法定更新”。二是雙方當(dāng)事人根據(jù)原合同確定的內(nèi)容再續(xù)簽。一個(gè)租賃合同，如果需要較長的租期，當(dāng)事人仍然可以再訂一個(gè)租期為20年的合同，這種情況被稱為“約定更新”。5、《合同法》第二百一十四條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。第二百一十五條租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

這個(gè)問題涉及到法律的效力問題。

先看看法律規(guī)定。

《立法法》第九十二條 同一機(jī)關(guān)制定的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章，特別規(guī)定與一般規(guī)定不一致的，適用特別規(guī)定；新的規(guī)定與舊的規(guī)定不一致的，適用新的規(guī)定。

《合同法》第二百一十四條　租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

《農(nóng)村土地承包法》第二十條 耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長。

《合同法》和《農(nóng)村土地承包法》都是全國人大頒布的法律。其中前者是一般規(guī)定，后者是特殊規(guī)定。根據(jù)《立法法》的規(guī)定，這種情況應(yīng)當(dāng)適用《農(nóng)村土地承包法》而不是適用《合同法》。也就是說：耕地的承包期為30年。草地的承包期為30年至50年。林地的承包期為30年至70年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長。

根據(jù)這個(gè)規(guī)定，如果是耕地承包七十年是無效的，應(yīng)當(dāng)調(diào)整為三十年；如果是草地，應(yīng)當(dāng)調(diào)整為30-50年，如果是林地，70年并不違反法律的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

要看是什么合同，如果是超過二十年的租賃合同，超過部分無效。因?yàn)椤逗贤ā返诙僖皇臈l有明確規(guī)定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

可以，必需注明是續(xù)租，日期，雙方確認(rèn)，按上指紋，

無論地面車位還是地下車庫，都不是公攤面積！

租賃期限最長為20年，超過部分無效，如果已經(jīng)過了20年，可以再重新簽訂租賃合同。

這個(gè)規(guī)定沒有你想象的那么復(fù)雜，既然民法典規(guī)定了租賃合同不能超過二十年，超過部分無效，我們每個(gè)人按照這個(gè)規(guī)定執(zhí)行就可以了。合同雙方當(dāng)事人都有權(quán)利確認(rèn)無效，不用再去法院確認(rèn)超過部分期限無效。

這一規(guī)定非常明確，再讓法院單獨(dú)確認(rèn)超過部分無效屬于多此一舉，無意義。當(dāng)然，有的時(shí)候租賃合同當(dāng)事人對(duì)租賃期限存有異議或者如何計(jì)算等一系列實(shí)體問題發(fā)生糾紛，可以讓法院判決實(shí)體利益時(shí)，一并確認(rèn)超過的租期無效。沒有人會(huì)單獨(dú)起訴超過的租期無效訴訟，畢竟民法典已經(jīng)明確規(guī)定。

租賃期限二十年為租賃合同期限上限，如果一方想租賃更長的時(shí)間，不如變通租賃方法，改為房產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同就會(huì)更好，避開了租賃期限的上限限制。任何一方當(dāng)事人都可以認(rèn)定二十年超出部分的租期屬于無效約定，這種確認(rèn)直接告知對(duì)方就可以，雙方均可以想辦法變更租賃期限，將租賃期限限制在二十年以內(nèi)就可以了。

可以舉個(gè)簡單例子。甲乙雙方簽訂租賃合同，約定甲方房產(chǎn)租給乙方使用25年，到期后乙方必須退還房產(chǎn)給甲方。這個(gè)租賃合同期限超過部分是五年，五年租期是無效約定，雙方都有權(quán)認(rèn)定該五年是無效約定，甲方提前收取的五年租金必須返還，房產(chǎn)租賃到達(dá)二十年時(shí)，乙方必須騰退房產(chǎn)給甲方。

其實(shí)，當(dāng)事人在合同履行期間不發(fā)生糾紛，也不去房產(chǎn)管理部門備案登記，私下里租賃，無論約定多少年無所謂的。一旦進(jìn)入房產(chǎn)租賃備案或雙方發(fā)生糾紛打官司，那這個(gè)超期約定肯定會(huì)被認(rèn)定無效，從而引起法律后果。假如雙方約定租期25年，承租人租賃至22年時(shí)發(fā)生糾紛又不想打官司，私下里蠻可以變更原租賃合同為20年，剩余期限可以重新簽訂一份租賃合同。

如果沒有爭議，雙方可以執(zhí)行25年也沒人主動(dòng)去約束你們，畢竟居住房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為70年不變。當(dāng)然，重新簽訂的租賃合同背景、條件等都發(fā)生了變化，肯定不可能按照原來的條件租賃給對(duì)方了。所以，剛開始簽訂的租賃合同必須寫清楚到期后，房產(chǎn)續(xù)期的各種條件，尤其是租金等實(shí)質(zhì)權(quán)利義務(wù)必須約定清楚才能對(duì)雙方有利。

其實(shí)，最可能提出超過20年部分租期無效的，應(yīng)該是合同利益受害者，大多數(shù)被認(rèn)為是出租人。因?yàn)槌?0年后的租期，房屋租金等合同背景都發(fā)生了變化，出租人可能會(huì)反悔，然后雙方很容易發(fā)生爭議，從而到法院打官司認(rèn)定租賃合同超期部分無效等。

大家好，今天明白人和大家聊一聊租賃合同期限和土地承包期限的問題。

《合同法》中租賃期限不得超過20年，與《土地承包法》沖突怎么辦？

我們先來看一下相關(guān)的法律規(guī)定：

《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。”

《土地承包法》第二十一條規(guī)定：“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年。 前款規(guī)定的耕地承包期屆滿后再延長三十年，草地、林地承包期屆滿后依照前款規(guī)定相應(yīng)延長。”

土地租賃和土地承包的含義

要想弄明白這個(gè)問題，我們首先要了解土地租賃和土地承包的含義。

土地租賃是指：土地使用者將土地使用權(quán)租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。一般來說，出租是農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給本村經(jīng)濟(jì)合作社以外的個(gè)人或組織。承租人通過租賃合同取得土地使用權(quán)，并向出租的農(nóng)戶支付租金。

土地承包是指：采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，通過簽訂農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同的方式取得農(nóng)村集體土地的經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)，對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)用地從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)獲取利益并按照承包合同的約定履行義務(wù)的承包經(jīng)營方式。

由此看來，土地租賃和土地承包具有本質(zhì)區(qū)別，土地租賃是基于租賃合同產(chǎn)生的一種債權(quán)，而土地承包是基于土地承包經(jīng)營合同而產(chǎn)生的用益物權(quán)。

《合同法》與《土地承包法》的規(guī)定是否沖突？

顯然，《合同法》中關(guān)于租賃期限的規(guī)定與《土地承包法》中關(guān)于承包期的規(guī)定并不沖突。

依據(jù)《合同法》簽訂的土地租賃合同屬于土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，該合同適用《合同法》關(guān)于租賃期限的規(guī)定，即：租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。如果合同到期后還需要租賃，雙方可以經(jīng)過友好協(xié)商再次簽訂租賃合同。《合同法》這樣進(jìn)行制度設(shè)計(jì)的初衷是因?yàn)樽赓U關(guān)系是一個(gè)相對(duì)不穩(wěn)定的關(guān)系，租賃物的所有權(quán)和使用權(quán)分離，而二十年已經(jīng)是一個(gè)比較久的時(shí)間，這個(gè)過程租賃物的價(jià)值可能發(fā)生很大變化，如果依然按照二十年前的約定進(jìn)行租賃可能會(huì)對(duì)其中一方顯失公平，所以，對(duì)于想長期租賃的小伙伴，法律每二十年強(qiáng)制的給了一次調(diào)價(jià)的機(jī)會(huì)，以免合同繼續(xù)執(zhí)行對(duì)其中一方不公。

農(nóng)村家庭承包的由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)發(fā)包的土地，屬于土地承包，使用《土地承包法》關(guān)于承包期的規(guī)定，即：“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年”。《土地承包法》如此設(shè)計(jì)是因?yàn)槲覈且粋€(gè)農(nóng)業(yè)大國，而土地是農(nóng)民的“命根子”，要保持社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展就必須保持農(nóng)村穩(wěn)定，而保持農(nóng)村穩(wěn)定的第一要求就是保持農(nóng)村土地承包權(quán)長期不變，所有農(nóng)村土地的承包期最短為三十年，到期后還可以再延長三十年，這就給農(nóng)民吃下了定心丸。

還有另外一種解釋：土地承包合同也是一種合同，受《合同法》規(guī)定約束，而土地承包合同屬無名合同，按照《合同法》第一百二十四條規(guī)定“本法分則或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同，適用本法總則的規(guī)定，并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規(guī)定”精神，參照《合同法》租賃合同的規(guī)定，但是，《土地承包法》的規(guī)定與之沖突，這是就應(yīng)該研究法律沖突時(shí)的選擇適用問題。按照《立法法》第九十二條規(guī)定：“ 同一機(jī)關(guān)制定的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章，特別規(guī)定與一般規(guī)定不一致的，適用特別規(guī)定;新的規(guī)定與舊的規(guī)定不一致的，適用新的規(guī)定”，《合同法》屬于關(guān)于合同的一般法，《土地承包法》屬于規(guī)范土地承包合同的特殊法，因此適用《土地承包法》的規(guī)定。這樣理解也沒有問題，而且也符合《合同法》第一百二十三條”其他法律對(duì)合同另有規(guī)定的，依照其規(guī)定“的規(guī)定。

希望以上內(nèi)容對(duì)大家有幫助。

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