這個問題涉及到法律的效力問題。

先看看法律規定。

《立法法》第九十二條 同一機關制定的法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章，特別規定與一般規定不一致的，適用特別規定；新的規定與舊的規定不一致的，適用新的規定。

《合同法》第二百一十四條　租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

《農村土地承包法》第二十條 耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。

《合同法》和《農村土地承包法》都是全國人大頒布的法律。其中前者是一般規定，后者是特殊規定。根據《立法法》的規定，這種情況應當適用《農村土地承包法》而不是適用《合同法》。也就是說：耕地的承包期為30年。草地的承包期為30年至50年。林地的承包期為30年至70年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。

根據這個規定，如果是耕地承包七十年是無效的，應當調整為三十年；如果是草地，應當調整為30-50年，如果是林地，70年并不違反法律的規定，應當認定為有效。

租賃合同最長不能超過二十年，超過部分無效。

　　我國《合同法》第二百一十四條：租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。

　　租賃期間屆滿，當事人可以續訂合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。

　　二百一十五條：租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

我國土地分為國家所有和農民集體所有兩種。國有土地的租賃年限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年期且不得超過二十年；集體所有土地的租賃年限不得超過承包期的剩余期限且不得超過二十年，租賃期滿，當事人可以續訂租賃合同。依據如下：

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；（四）商業、旅游、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。

根據《規范國有土地租賃若干意見》規定， 國有土地租賃可以根據具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年;對需要進行地上建筑物、構筑物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年期。

《合同法》第二百一十四條規定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

綜上，國有土地的租賃年限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年期且不得超過二十年。

《農村土地承包法》第二十條規定， 耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。第四十五條規定，以其他方式承包農村土地的，應當簽訂承包合同。當事人的權利和義務、承包期限等，由雙方協商確定。以招標、拍賣方式承包的，承包費通過公開競標、競價確定;以公開協商等方式承包的，承包費由雙方議定。

《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第三條規定，農村土地承包經營權流轉不得改變承包土地的農業用途，流轉期限不得超過承包期的剩余期限，不得損害利害關系人和農村集體經濟組織的合法權益。

《合同法》第二百一十四條規定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

綜上，集體所有土地的租賃年限不得超過承包期的剩余期限且不得超過二十年，租賃期滿，當事人可以續訂租賃合同。

這個規定沒有你想象的那么復雜，既然民法典規定了租賃合同不能超過二十年，超過部分無效，我們每個人按照這個規定執行就可以了。合同雙方當事人都有權利確認無效，不用再去法院確認超過部分期限無效。

這一規定非常明確，再讓法院單獨確認超過部分無效屬于多此一舉，無意義。當然，有的時候租賃合同當事人對租賃期限存有異議或者如何計算等一系列實體問題發生糾紛，可以讓法院判決實體利益時，一并確認超過的租期無效。沒有人會單獨起訴超過的租期無效訴訟，畢竟民法典已經明確規定。

租賃期限二十年為租賃合同期限上限，如果一方想租賃更長的時間，不如變通租賃方法，改為房產使用權轉讓合同就會更好，避開了租賃期限的上限限制。任何一方當事人都可以認定二十年超出部分的租期屬于無效約定，這種確認直接告知對方就可以，雙方均可以想辦法變更租賃期限，將租賃期限限制在二十年以內就可以了。

可以舉個簡單例子。甲乙雙方簽訂租賃合同，約定甲方房產租給乙方使用25年，到期后乙方必須退還房產給甲方。這個租賃合同期限超過部分是五年，五年租期是無效約定，雙方都有權認定該五年是無效約定，甲方提前收取的五年租金必須返還，房產租賃到達二十年時，乙方必須騰退房產給甲方。

其實，當事人在合同履行期間不發生糾紛，也不去房產管理部門備案登記，私下里租賃，無論約定多少年無所謂的。一旦進入房產租賃備案或雙方發生糾紛打官司，那這個超期約定肯定會被認定無效，從而引起法律后果。假如雙方約定租期25年，承租人租賃至22年時發生糾紛又不想打官司，私下里蠻可以變更原租賃合同為20年，剩余期限可以重新簽訂一份租賃合同。

如果沒有爭議，雙方可以執行25年也沒人主動去約束你們，畢竟居住房產產權為70年不變。當然，重新簽訂的租賃合同背景、條件等都發生了變化，肯定不可能按照原來的條件租賃給對方了。所以，剛開始簽訂的租賃合同必須寫清楚到期后，房產續期的各種條件，尤其是租金等實質權利義務必須約定清楚才能對雙方有利。

其實，最可能提出超過20年部分租期無效的，應該是合同利益受害者，大多數被認為是出租人。因為超出20年后的租期，房屋租金等合同背景都發生了變化，出租人可能會反悔，然后雙方很容易發生爭議，從而到法院打官司認定租賃合同超期部分無效等。