融資租賃是指出租人根據承租人對租賃物件的特定要求和對供貨人的選擇，出資向供貨人購買租賃物件，并租給承租人使用，承租人則分期向出租人支付租金，在租賃期內租賃物件的所有權屬于出租人所有，承租人擁有租賃物件的使用權。租期屆滿，租金支付完畢并且承租人根據融資租賃合同的規定履行完全部義務后，對租賃物的歸屬沒有約定的或者約定不明的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定，仍然不能確定的，租賃物件所有權歸出租人所有。

房屋租賃是指出租人以口頭或簽定合同的形式將房屋交付承租人占有、使用與收益,由承租人向出租人支付租金的行為。

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國際金融租賃指的是境外機構提供的融資性租賃。由出租人根據承租人的決定，向承租人選定的第三者（供貨人）購買承租人選定的設備，并將該設備的使用權轉讓給承租人，并在一個不間斷的長期租賃合同期內，通過收取租金的方式，收回全部或大部分投資。

1.融資租賃

融資租賃，指出租方按承租方的意向購買機器設備，并以租金的形式給予出租方補償，出租方收取的租金不僅彌補了其本金，而且還可以獲取收益。這種租賃方式的租賃合同一般時間較長，包括了整個設備的使用年限，當合同結束時，機器的價值已全部以租金形式返還出租者，因此殘存設備的所有權屬于承租方，而且承租方不得中途解除合同或更改協議內容。承租人負責設備的維修與保險等費用。

在整個設備使用期內只租給一個用戶，租賃公司按設備成本利息加上費用，分攤成租金向承租人收取，是最基本的租賃形式。

2.杠桿租賃

杠桿租賃多見于價格昂貴的設備和固定資產。由于所需資金金額巨大，出租人無力獨自購買，以設備本身和設備出租后租金的受讓權為擔保，向銀行貸款，用貸款和一部分自有資金購買設備，再把設備出租給承租人，用租金償還貸款本息。

在這種租賃方式中，出租人居中，從承租人處收取資金，并需歸還銀行貸款。出租人對其所貸款項負責，若承租方違約，出租人承擔損失，銀行本息照付。

杠桿租賃方式結構復雜，當事人較多，是租賃貿易中較特殊的方式。租賃合同一經達成協議，不得中途撤銷。杠桿租賃并非完全屬于全部回收性租賃，也不是僅一次性就簽訂租賃合同。

3.經營租賃

經營租賃方式中，出租人擁有原始設備，承租人可以根據自己的需要確定租賃機器設備時間的長短，付給出租人租金。租期結束后，如果承租人無意再租或購買該設備，可以把設備歸還給出租方，出租人可以繼續把設備出租給下一個承租人。

經營租賃合同期間，承租人可以中途解約。如合同中附有違約責任條款，應遵照執行。租賃期間，設備的維修費、保險費和資產稅均由出租方負擔，租金也較高。

這種形式的租賃期限較短，在設備使用有效期內不僅租給一個用戶，每個用戶所繳付的租金只相當于設備投資的一部分。

經營租賃的標的物是通用設備，出租人通常是生產制造商兼營的租賃公司或者專業租賃公司。

4.回租

回租，即承租人將自有設備作價賣與出租者，先將固定資產轉變為現有資金后，再將原設備反租過來，采用分期交付租金的辦法。

承租人向出租人租賃原來屬于自己的設施，—般做法是：先由承租人和出租人簽訂租賃協議，然后再簽訂買賣合同，由出租人購進標的物，將其租給承租人，即原物主。這種租賃方式主要用于不動產，由于承租人缺少資金而出售不動產以籌措所需資金。

回租租賃均為融資租賃。標的物的售價將分攤在各期租金中，往往并不反映真正的市場價，多取決于承租人所需資金的數額。

5.綜合性租賃

綜合性租賃是租賃與合資經營、合作經營、對外加工裝配、補償貿易及包銷等其它貿易方式相結合的租賃方式。但租賃與合資經營、合作經營相結合的 方式，必須是合營公司注冊資本以外的部分。具體來說，由出租人將機器設備租給承租人后，承租人或用租賃的設備生產出的產品償付租金，或用加工裝配 所獲工繳費頂替租金分期償付，或把產品交出租人包銷，由其從包銷價款中扣取租金。

我國的租賃市場主要由租賃專業公司、中國銀行的信托部門(中國銀行信托咨詢公司)以及各級國際信托投資公司等組成。這些公司在租賃業務的經營 中，一般是通過將外國制造的設備租給本國企業使用，或把我國的部分機器設備出租給國外公司、企業的形式來進行。有時這些租賃部門也為國內用戶單位 介紹國外的租賃公司，由租賃部門作擔保，國內用戶可直接與國外租賃公司簽訂租賃合同，租入設備。

從我國國陸租賃業務來看，租賃方式多以融資租賃(金融租賃)為主，即 由國外租賃公司或我方公司墊付資金，購進企業所需設備，并分期支付租賃費， 以取得設備的使用權。在租期內，企業用設備投產的所創外匯，分期償還總租 賃費，最后以象征性的付款取得設備的所有權。

　　杠桿租賃是融資租賃的一種特殊方式，又稱平衡租賃或減租租賃，即由貿易方政府向設備出租者提供減稅及信貸刺激，而使租賃公司以較優惠條件進行設備出租的一種方式。它是目前較為廣泛采用的一種國際租賃方式，是一種利用財務杠桿原理組成的租賃形式。　　租賃公司既是出租人又是借資人，既要收取租金又要支付債務。這種融資租賃形式由于租賃收益一般大于借款成本支出，出租人借款購物出租可獲得財務杠桿利益，故被稱為杠桿租賃。