一、我國的法律目前明確禁止宅基地抵押

　　盡管房子和宅基地都是農民的財產權，但農民對房屋享有的是所有權，享有占有、使用、收益、處分的權利，對宅基地沒有收益和處分的權利，如《物權法》第一百五十二條明確規定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施”。同時，我國法律還明確禁止宅基地的抵押，如《物權法》第一百八十四條明確規定：“下列財產不得抵押：（一）土地所有權；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外……”，《擔保法》第三十七條規定下列財產不得抵押：（一）土地所有權；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權……”等。另外，我國出臺的其他相關法律、法規、規章以及規范性文件也從來沒有允許宅基地可以抵押。

　　二、住房可以抵押并不意味著宅基地可以抵押

　　有觀點認為房地一體，不可分割，認為“房隨地走”或者“地隨房走”，因此房屋所有權抵押的，土地權利應當一并抵押，或者說土地權利抵押的，房屋所有權應當一并抵押。這種觀點從法理上看是正確的，但是不符合我國目前房地分離管理的體制，不適用于宅基地。相關法律對房、地一并抵押的規定并不包括宅基地。如《擔保法》第三十六條規定：“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押”，可以看出該條規定的只是針對國有土地使用權及經營性的集體建設用地使用權，不包括宅基地使用權。再如《物權法》第一百八十二條規定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押”。該條也只是規定了建設用地使用權及其上的建筑物一并抵押，并不包括宅基地使用權。

　　三、對于宅基地是否可以抵押的試點探索

　　雖然目前一系列中央文件都規定可以進行農民住房財產權抵押試點，如十八屆三中全會決定規定要“選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓”，今年中央1號文件《關于全面深化農村改革加快推進農業現代化的若干意見》也明確要求“改革農村宅基地制度，完善農村宅基地分配政策，在保障農戶宅基地用益物權前提下，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓”等。但是目前中央文件允許試點的只是農民“住房”財產權的抵押，而不是“住宅”財產權的抵押。農民“住房”財產權不應包括宅基地，住房可以抵押并不意味著宅基地可以抵押。

抵押是指債務人或者第三人不轉移對抵押物的占有，將該財產作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權依照抵押合同的約定以該財產折價或者以拍賣變賣該財產的價款優先受償。

農民在宅基地上所建造的房屋屬于農民的個人財產，依法可以作為抵押物為房屋所有人或者他人的債務做擔保，當債務履行期限屆滿，債務人未能償還債務時，債權人可以與房屋的所有人協議將房屋變賣，以所得款項抵押債務，由于農村宅基地上的房屋原則上僅能由本村集體經濟組織成員獲得，所以債權人實行抵押權時，應將作為抵押物的房屋賣給符合建房申請條件的本村村集體組織成員，下面由小編舉個案例來講解一下：

某村村民張某精明能干，是本村的養魚能手，2003年，張某花費30余萬元在老宅上翻建了一棟別墅，2005年，張某打算擴大養魚規模，但手頭資金有限，便找到當地信用社申請貸款，并提出用自己新建別墅作為抵押，信用社與張某簽訂了抵押貸款合同，張某獲得了貸款20萬元，然而在當年7月份，一場突如其來的洪水沖毀了的魚塘，張某損失慘重，喪失了還款能力，貸款到期后，信用社來催要貸款，張某不忍將新建的別墅出賣，雙方協商不成，于是信用社將張某訴至法院，要求其變賣別墅以償還貸款。

法院經審理認定，根據我國《擔保法》第36條的規定，以房屋抵押時不能將房屋所有權與土地使用權相剝離，另外，《擔保法》第37條第二項明確規定，農村的宅基地不能抵押，因此，在本案中，張某以自己的房屋作為抵押，違反了相關法律的規定，張某與信用社簽訂的抵押貸款合同當屬無效，因此，法院判決張某應償還借款本息，駁回原告要求變賣張某房屋已實現抵押權的訴訟請求。

案情分析：

在本案中，法院認為以農村房屋作為抵押無效，從而駁回信用社要求變賣房屋抵償貸款的訴訟請求是不正確的。雖然《擔保法》第37條第二項規定農村宅基地是不得抵押的財物之一，但這只是針對單純的宅基地而言，并沒有規定在其上建筑的房屋不能抵押，而且我國法律允許農民出賣自己的房屋，從本質上來說，出賣和抵押在實現方式上是一致的，只要房屋的轉讓符合法律的規定，村民用于抵押的房屋被變賣后，不得重新申請新的宅基地，這樣村集體的利益就不會受到損害。

因此，在本案中原告、被告以房屋作為抵押的合同是有效的，信用社有權要求變賣張某的別墅，但是只能在本村村集體成員之間進行，以所得價款抵償債務。

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可以做抵押貸款。可以到當地的任一銀行業金融機構申請貸款，農業銀行、建設銀行、農商銀行等都會受理。《國務院關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》（國發〔2015〕45號）和《全國人大常委會關于授權國務院在北京市大興區等232個試點縣（市、區）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區）行政區域分別暫時調整實施有關法律規定的決定》兩個文件中明確：農民住房財產權抵押貸款，是指在不改變宅基地所有權性質的前提下，以農民住房所有權及所占宅基地使用權作為抵押、由銀行業金融機構（以下稱貸款人）向符合條件的農民住房所有人（以下稱借款人）發放的、在約定期限內還本付息的貸款。農民住房財產權抵押貸款試點縣（市、區）名單如下：借款人以農民住房所有權及所占宅基地使用權作抵押申請貸款的，應同時符合以下條件：1. 具有完全民事行為能力，無不良信用記錄；2. 用于抵押的房屋所有權及宅基地使用權沒有權屬爭議，依法擁有政府相關主管部門頒發的權屬證明，未列入征地拆遷范圍；3. 除用于抵押的農民住房外，借款人應有其他長期穩定居住場所，并能夠提供相關證明材料；4. 所在的集體經濟組織書面同意宅基地使用權隨農民住房一并抵押及處置。以共有農民住房抵押的，還應當取得其他共有人的書面同意。擴展資料農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法中對借貸雙方的規定：第五條 借款人獲得的農民住房財產權抵押貸款，應當優先用于農業生產經營等貸款人認可的合法用途。第六條 貸款人應當統籌考慮借款人信用狀況、借款需求與償還能力、用于抵押的房屋所有權及宅基地使用權價值等因素，合理自主確定農民住房財產權抵押貸款抵押率和實際貸款額度。鼓勵貸款人對誠實守信、有財政貼息、農業保險或農民住房保險等增信手段支持的借款人，適當提高貸款抵押率。第七條 貸款人應參考人民銀行公布的同期同檔次基準利率，結合借款人的實際情況合理自主確定農民住房財產權抵押貸款的利率。第八條 貸款人應綜合考慮借款人的年齡、貸款金額、貸款用途、還款能力和用于抵押的農民住房及宅基地狀況等因素合理自主確定貸款期限。第九條 借貸雙方可采取委托第三方房地產評估機構評估、貸款人自評估或者雙方協商等方式，公平、公正、客觀地確定房屋所有權及宅基地使用權價值。第十條 鼓勵貸款人因地制宜，針對借款人需求積極創新信貸產品和服務方式，簡化貸款手續，加強貸款風險控制，全面提高貸款服務質量和效率。在農民住房財產權抵押合同約定的貸款利率之外不得另外或變相增加其它借款費用。第十一條 借貸雙方要按試點地區規定，在試點地區政府確定的不動產登記機構辦理房屋所有權及宅基地使用權抵押登記。第十二條 因借款人不履行到期債務，或者按借貸雙方約定的情形需要依法行使抵押權的，貸款人應當結合試點地區實際情況，配合試點地區政府在保障農民基本居住權的前提下，通過貸款重組、按序清償、房產變賣或拍賣等多種方式處置抵押物，抵押物處置收益應由貸款人優先受償。變賣或拍賣抵押的農民住房，受讓人范圍原則上應限制在相關法律法規和國務院規定的范圍內。第十三條 試點地區政府要加快推進行政轄區內房屋所有權及宅基地使用權調查確權登記頒證工作，積極組織做好集體建設用地基準地價制定、價值評估、抵押物處置機制等配套工作。第十四條 鼓勵試點地區政府設立農民住房財產權抵押貸款風險補償基金，用于分擔自然災害等不可抗力造成的貸款損失和保障抵押物處置期間農民基本居住權益，或根據地方財力對農民住房財產權抵押貸款給予適當貼息，增強貸款人放貸激勵。第十五條 鼓勵試點地區通過政府性擔保公司提供擔保的方式，為農民住房財產權抵押貸款主體融資增信。第十六條 試點地區人民銀行分支機構要對開展農民住房財產權抵押貸款業務取得良好效果的貸款人加大支農再貸款支持力度。第十七條 銀行業監督管理機構要統籌研究，合理確定農民住房財產權抵押貸款的風險權重、資本計提、貸款分類等方面的計算規則和激勵政策，支持金融機構開展農民住房財產權抵押貸款業務。第十八條 保險監督管理機構要加快完善農業保險和農民住房保險政策，通過探索開展農民住房財產權抵押貸款保證保險業務等多種方式，為借款人提供增信支持。

宅基地不能抵押。

《擔保法》第三十七條【不得設定抵押的財產】下列財產不得抵押：

(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規定的除外;