你好，我曾經辦過類似的案件。賣房賴在屋里不走，首先張貼搬出通知，在房門和小區內，證明你在積極處理此事，然后進行報警，有一個出警記錄，讓社區的居委會出示一份賣方在涉案房屋居住證明，再帶著相關合同去法院進行起訴。希望能幫助到你

隨著二手房市場的火熱，隨之而來的卻是圍繞二手房買賣合同產生的一系列糾紛。因為二手房的特殊性質，對處理二手房買賣合同糾紛與處理一般的商品房不同，究竟二手房買賣合同糾紛解決辦法有哪些呢?在下文為您詳細介紹。

1、一房多賣情形下，多個當事人均要求履行合同的，怎么處理?

出賣人就同一房屋分別簽訂數份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續履行合同的，原則上應按照以下順序確定履行合同的買受人：

(1)已經辦理房屋所有權轉移登記的;

(2)均未辦理房屋所有權轉移登記，已經實際合法占有房屋的;

(3)均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先后、是否辦理了網簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。

買受人中之一人起訴要求出賣人繼續履行買賣合同，出賣人以房屋已轉讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據案件具體情況決定是否追加其他買受人作為第三人參加訴訟;其他買受人另行提起訴訟要求繼續履行合同的，應當依據前款原則協調處理。

2、當事人先后簽訂數份合同或簽訂陰陽合同，對房屋價款和履行方式約定不一致的，怎么處理?

當事人之間就轉讓同一房屋先后分別簽訂數份買賣合同，合同中關于房屋價款、履行方式等約定存在不一致，當事人就此產生爭議的，應當依據當事人真實意思表示的合同約定繼續履行。對于當事人在房屋買賣中確實存在規避稅收征管、騙取貸款等行為的，必要時可一并建議相關行政主管部門予以處理。

也就是說，通過簽訂陰陽合同避稅的，避稅的條款因違背雙方的真實意思表示，而無效，仍應按照實際交易價格履行。

3、以他人名義購房，借名人與登記人發生糾紛的，怎么處理?

當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。這里的前提是，當事人之間已經就借名購房達成了書面協議，或有證據能夠證明借名的事實。且借名人不得以其系實際出資人為由，對方善意第三人，但若第三人知道或應當知道該情形的除外。

4、一方當事人確實為購房出資，但不能證明當事人之間系借名關系的，怎么處理?

當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持;其向登記人另行主張出資債權的，應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。

也就是說，在此情形下，出資人只能向對方當事人主張雙方形成借款的債權債務關系，出資人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所有權。

5、借用他人名義購買經濟適用房等政策性保證住房，能否要求登記人將房屋過戶至借用人名下?

借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。

也就是說，借用人在其本身不符合購買經濟適用房等保障性住房條件的情況下，不可能通過借用他人名義購買房屋，而達到規避購買條件，實現購買保障性住房的目的。

6、房屋買賣合同簽訂后，買方交付了房款，并實際占有了房屋，能否直接要求確定房屋歸其所有?

房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約為買受人辦理房屋所有權轉移登記，買受人提起房屋確權之訴，要求確認房屋歸其所有的，法院應當行使釋明權，告知其應當變更訴訟請求要求出賣人辦理所有權轉移登記，買受人堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持。

也就是說，賣方未履行辦理所有權轉移登記手續的行為，屬于違反雙方買賣合同義務的行為，仍是合同糾紛，并不因為當事人付清了購房款，并實際占有房屋，而可直接要求確認其享有物權。

7、房屋買賣合同履行過程中，一方當事人根本違約的，違約方是否享有合同解除權?

房屋買賣合同履行過程中，一方當事人構成根本違約的，守約方有權解除合同，違約方不享有合同法定解除權。如果因不可抗力或情事變更等原因，致使合同目的無法實現的，合同雙方均有權要求解除合同。

房屋買賣合同簽訂后，一方當事人不同意繼續履行，愿意以承擔相應違約責任為代價解除合同，而另一方堅持要求繼續履行，經審查合同繼續履行不存在現實困難的，應當判決雙方繼續履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合《合同法》第一百一十條規定的法定不能履行或事實不能履行情形的除外。

8、房屋買賣合同對定金性質約定不明確的，如何處理?

當事人在房屋買賣合同中對定金性質約定不明的，不應視為解約定金。所謂解約定金是指交付定金的一方可以按照約定以喪失定金為代價解除合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價解除合同。

若房屋買賣合同中同時約定了解約定金和違約金，當事人一方已構成違約的，在約定條件成就時解約定金處罰與違約金可以同時適用。

也就是買賣合同沒有明確約定定金為解約定金的，就不能視為解約定金，任何一方不得以放棄或雙倍返還定金為代價解除買賣合同。原則上定金與違約金是不能并用的，但解約定金可以和違約金同時并用。在《北京高院關于審理買賣合同糾紛的指導意見中》即規定：“當事人同時約定違約金和定金并約定了定金性質的，當事人一方違約，對方依據約定的定金性質一并主張違約定金和違約金的，法院不予支持;當事人一方違約，對方依據約定的定金性質一并主張解約定金和違約金的，法院應予支持。”

9、房屋買賣合同因一方根本違約解除后，守約方可以主張賠償哪些損失?

房屋買賣合同簽訂后，因一方當事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實現，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價損失、轉售利益損失等可得利益損失的，應酌情予以支持，但當事人另有約定的除外。

在認定和計算可得利益損失時，應從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未采取合理措施不當擴大的損失、守約方亦有過失所造成的損失、守約方因此獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，并綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。

也就是說，守約方可以要求違約方賠償房屋差價損失、轉賣他人所得額外收入，特別是在出賣方一房二賣，出賣人將房屋以高于買受人所出價格，賣于第三人的情形，買受人有權要求從出賣人轉售的更高房價款中分享利益。

10、房屋買賣合同不成立、無效、被撤銷后，如何處理?

在買賣合同不成立、無效、被撤銷的情形中，形成的是締約過失責任，而非違約責任，此時，無過錯一方所受的損失，主要是信賴利益的損失。信賴利益的損失包括：所受損害和所失利益(當事人信賴合同有效成立而喪失另訂其他有利合同的機會損失等)、締約花費的成本等損失，但締約過失的損失賠償數額以不超過履行利益為限。

11、房屋買賣合同侵害第三方優先購買權的，如何處理?

房屋的優先購買權，一般因房屋租賃合同，存在房屋共有人等情形而存在，若出租人轉讓房屋給第三人，侵害承租人優先購買權，承租人請求判決其與出租人在與第三人同等條件下成立房屋買賣合同關系，出租人為其辦理房屋所有權轉移登記，經審查承租人購買房屋的意思表示真實，且具備合同履行能力的，法院可以支持其訴訟請求，并判決承租人在合理期限內依同等條件支付房屋價款，但法律、司法解釋另有規定的除外。法院在審理過程中可以根據案件實際情況要求承租人提供相應的擔保以證明其具備合同履行能力。

承租人在訴訟中僅要求法院確認其對房屋享有優先購買權，而不要求行使優先購買權，經法院釋明后仍堅持不變更的，對承租人的訴訟請求，不予支持。

也就是說，具有優先購買權的人，提起侵害其優先購買權訴訟的，在訴訟中，必須立即或擔保行使優先購買權，而不能只主張侵犯優先權，而不行使優先購買權。即不能自己不買，也不讓他人購買。

12、房屋買賣中，房產中介在居間合同中，具有什么義務?

房屋中介機構對于房屋權屬狀況等訂約相關事項及當事人的訂約能力負有積極調查并據實報告的義務。

房屋中介機構違反忠實居間義務，嚴重損害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務費用及從事居間活動的必要費用。委托人有損失的，房屋中介機構應當承擔相應的損害賠償責任。

房產中介在居間合同中，主要提供的是訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務，盡管房產中介作為非買賣合同當事人，無需對合同承擔法律責任，但房產中介應就其提供的訂立合同機會或媒介服務負責，若房產中介未適當履行其義務，對存在重大權屬瑕疵或其他瑕疵的房屋，本應或能夠發現其瑕疵，而僅因其不積極調查等消極行為未發現或未告知合同當事人，那么房屋中介機構不僅可能承擔退還居間費的損失，而且還可能會承擔其他賠償責任。

13、夫妻一方擅自處分夫妻共有房產的，怎么處理?

出賣人將登記在其個人名下的法定共有房屋，未經占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義轉讓給他人，買受人為善意的，可以認定房屋買賣合同有效。

出賣人為夫妻一方，轉讓房屋行為符合受讓人有理由相信夫或妻一方有處分權的，另一方不得以其不同意為由對抗受讓人。

此種情形多發生在，存在多個共有人或房屋為夫妻共同財產，但房產登記在一人或夫、妻一人名下，受讓人在購買時，已盡到適當審查義務的，已核實房產證登記名稱與出賣人名稱相符的，不應或不能發現房屋存在共有事實的情形，在這種情況下，應保護受讓善意第三人的利益。

針對二手房買賣合同糾紛的不同情況，為您介紹了十三種不同的處理方法，各位要是有需要的話可以參考小編的文章來實際解決自己的問題。

只要這房子的漏水是在你買房子之前一任房東持有的過程中便存在，而未在你買房時告知，上一任房東照樣要負賠償責任，如果他拒賠，你也可以起訴他。

　　二手房買賣合同糾紛，已經起訴，從起訴之日起開始計算訴訟時效。　　法律依據《中華人民共和國民法通則》　　第一百四十條訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。　　第一百三十五條向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規定的除外

房產糾紛怎么起訴?1、要確認被告。如果是個人，可以到對方的戶籍所在地派出所打印戶籍證明;如果是單位，可以到工商行政管理局打印該單位的基本注冊資料。2、書寫民事訴訟狀。訴狀應說明當事人身份情況、訴訟請求、以及事實與理由。為確保判決的順利執行，還可以申請人民法院采取財產保全措施。3、提交訴訟狀和證據。準備就緒后，就向人民法院立案庭提交訴訟狀和證據，立案庭的法官會在七天內通知您是否立案。4、舉證。立案后，人民法院可能會指定舉證期限，要求在期限內提交全部證據材料，逾期提交的證據則不予質證。5、開庭。立案后，人民法院會安排開庭日期，并提前通知當事人。開庭時應準時到庭，原告無正當理由遲到的，人民法院會裁定按照撤訴來處理。6、開庭審理。依次需要經過核實雙方當事人身份、告知當事人訴訟權利及義務、詢問當事人是否申請回避、始法庭調查、舉證質證、法官詢問、法庭辯論、陳述最后意見、法庭調解和宣判的程序。法律依據：《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條起訴必須符合下列條件：(一)原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織;(二)有明確的被告;(三)有具體的訴訟請求和事實、理由;(四)屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

房屋買賣合同糾紛，訴繼續履行的，一般是按照總房款的比例來收取費用的。具體看房屋價值以及法院的收費標準。

多數情況下，訴訟費可以先按照簡易程序交一半，后續若轉普通程序需再補上另外一半。這筆費用屬于墊付，最終由敗訴方承擔。

另外一個問題，如果是訴繼續履行合同，除了訴訟費之外，還應考慮有沒有全款能力。法院在判決強制過戶時通常會要求買方把剩余房款付至法院。法院不會判決配合辦理貸款之類的~

付不了全款，也可以在法院釋明需要交納全款的時候，變更訴訟請求。

主要是準備證據，就是違約的證據，其他的只是輔助材料而已。

起訴狀原告：姓名，性別，出生年月日，民族，文化程度，籍貫，工作單位，住址，身份證號碼，聯系電話;被告：姓名，性別，出生年月日，民族，文化程度，籍貫，工作單位，住址，身份證號碼，聯系電話;訴訟請求：一、 請求貴院判令被告繼續履行合同，并限期被告無條件交付原告之房屋合法手續。二、請求貴院判令被告即日給付原告因延遲收房產生的銀行同期貸款利息人民幣×××元，違約金×××元/天三、原告以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加違約金數額。要求按照xx元/月/建筑平方米向原告支付補償金，共計人民幣×××元(大寫 )。四、請求貴院判令被告因延期交房給原告辦理房屋產權延期帶來的損失×××元。(按銀行現利率執行)。五、請求貴院判令本案包含訴訟費在內的一切相關費用由被告承擔。事實與理由原告與被告系商品房買賣合同關系……被告的行為構成了嚴重違約且惡意拖欠賠償款。按照合同第五條第一款之約定，“甲方應支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額;第十七條損失賠償額標準：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布的或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。原告多次向被告提出按照合同約定支付利息及違約金的合理請求都遭到拒絕，被告故意躲避原告之詢問，無奈之下，原告只得拿起法律武器來維護自己的合法權益。現根據《中華人民共和國合同法》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》2003年6月1日執行版的相關規定，向貴院提起訴訟，請求人民法院依法予以支持。證據和證據來源，證人姓名和住址此致×××人民法院附：一、本訴狀副本×份(按被告人人數提交);二、證據×份。具狀人：××××年×月×日起訴書應明確事項《民事訴訟法》第一百二十一條 起訴狀應當記明下列事項：(一)原告的姓名、性別、年齡、民族、職業、工作單位、住所、聯系方式，法人或者其他組織的名稱、住所和法定代表人或者主要負責人的姓名、職務、聯系方式;(二)被告的姓名、性別、工作單位、住所等信息，法人或者其他組織的名稱、住所等信息;(三)訴訟請求和所根據的事實與理由;(四)證據和證據來源，證人姓名和住所。上述內容是關于二手房買賣糾紛起訴狀怎么寫的具體表達，在生活的實際撰寫過程中您需要表述清楚原被告個人信息、訴訟請求、案件事實與起訴理由以及相關證據的呈現。您在實際操作過程中如有困惑與不解，更多相關問題您可以咨詢律師365遂寧律師。