首先，您沒有說明具體是哪買個國家的房子，這里我就先說兩點希望對您有幫忙：

第一點，首先看這個國家對華人購房的政策如何，一定要了解清楚。

第二點，看國家整個政治金融環(huán)境是否穩(wěn)定。

頭條號“房產(chǎn)大象”目前有邀請過美國和英國的房產(chǎn)專家分享該國的房地產(chǎn)行情和華人購買的指導(dǎo)，歡迎關(guān)注了解

歡迎關(guān)注北美土地公，聚焦北美商業(yè)地產(chǎn)投資案例——

北美土地公本期聚焦于“LondonHouse酒店”的項目運作，此項目3年內(nèi)以5300萬美元的成本(equity)，為投資者賺取超過1.78億美元的利潤，3年4.3倍回報，IRR高達可怕的63% (Gross Profit, before taxes and fees)，并一舉創(chuàng)立了LondonHouse這個奢華精品酒店品牌。

自2016年整體翻新完成起，芝加哥的“LondonHouse”酒店在美國境內(nèi)獲獎無數(shù)。

LondonHouse項目主導(dǎo)者，John W. Rutledge（下文簡稱John)出售酒店物業(yè)后，與德國買方Union Investment Real Estate簽訂了長達25年的物業(yè)租賃合約，覆蓋酒店的管理經(jīng)營權(quán)，租賃，酒店品牌使用權(quán)以及每年20%的利潤分成，并仍保留了LondonHouse內(nèi)21000尺(Net Rentable Area)的一二層優(yōu)質(zhì)零售鋪面資產(chǎn)。

LondonHouse的酒店房間平均售價打破芝加哥本地記錄，許多資深酒店運營者為此大吃一驚。經(jīng)此一役，John對于酒店資產(chǎn)運作的盛名可謂遠播歐洲。John的優(yōu)勢是什么？團隊通過哪種另類模式，實現(xiàn)完美的退出？

十年前，次貸危機席卷美國，市場流動性的極度缺失，給地產(chǎn)開發(fā)帶來致命的一擊。開發(fā)商即便僥幸幸免于難，也難保沒有掙扎在生死線的邊緣。而沒有債務(wù)破產(chǎn)危機的機構(gòu)，省時度勢，明哲保身，大多選擇逃離市場。

本案例主人公John卻是個反例。

John選擇在人群中逆行。他聯(lián)合財力雄厚的有限合伙人(LP)，在銀行收緊貸款，人人自危的大環(huán)境下，以全現(xiàn)金的形式，在火速急售的物業(yè)里挑肥揀瘦，鎖定對己方最有利的銷售條款。收購特定物業(yè)后，申請聯(lián)邦政府的”歷史建筑保護稅務(wù)補助“ (Federal Historical Building Tax Credit)，再以物業(yè)為抵押物，進行短期建筑貸款，推行一系列的項目操作。

十年后在芝加哥某商業(yè)地產(chǎn)活動上，土地公與John有過一面之緣。

John是“地標(biāo)性建筑的翻新和改造”的主講者之一。據(jù)John自己介紹，他于24歲創(chuàng)辦了第一家地產(chǎn)公司，1994年在讀商學(xué)院期間，創(chuàng)辦了第二家公司，也是目前團隊“Oxford Capital Group LLC”的前身。

John經(jīng)歷了兩次北美商業(yè)地產(chǎn)的市場奔潰，卻信奉在別人恐懼的時候貪婪。每次的危機下他不僅毫發(fā)無傷，反而逆流而上，讓他在業(yè)界的影響力呈幾何級數(shù)增長。

迄今為止，他參與收購開發(fā)酒店項目的總金額超過30億美元，總房間數(shù)大約13000間，并且為投資者賺取超過12億美元的利潤。

LondonHouse原址建于1923年，是著名國家級地標(biāo)性建筑，坐落在芝加哥North Michigan Ave與Wacker Drive的交界處，整體建筑面積361467平方尺，一共22層。

為了紀念原址名稱”London Guarantee & Accident Building”，也為了紀念非常著名的爵士樂俱樂部“London House”，John及其團隊收購原址后，取名“LondonHouse”酒店。

Oxford Capital Group花費5300萬美元收購舊址，以此為抵押物，獲得建筑貸款撥款8400萬美元，土地和改建成本共計1.37億美元。對舊址進行內(nèi)部整體翻修后，升級成為高端精品酒店，并改建一二層變成優(yōu)質(zhì)零售鋪面資產(chǎn)。

項目IRR高達可怕的63% (Gross Profit, before taxes and fees)。毫無疑問，LondonHouse項目的運作大獲成功。

土地公認為，63%的IRR來源于四大維度：

維度一：擇機而動，逆向投資

選擇時機無疑是一種行事的智慧，順應(yīng)潮流而動，方能大有所為。無論是北美房地產(chǎn)大底時的逆向投資，還是2016年市場回暖后，順勢高位拋售LondonHouse，John對于“時機的選擇比努力重要”深有感悟。

維度二：在細分領(lǐng)域中建立“護城河”，并不斷賦能拓寬

極其復(fù)雜的流程和操作，在這個領(lǐng)域形成了門檻，后來者很難進入，尤其是歷史保護建筑的拿地上減少了市場競爭，又通過申請聯(lián)邦政府的”歷史建筑保護稅務(wù)補助“，降低了開發(fā)成本。但即便是這支精兵，也不可避免地遇到了幾個挑戰(zhàn)：

第一大挑戰(zhàn)——平衡超現(xiàn)代設(shè)計和原址本身的建筑特色。

由于舊址屬于國家級地標(biāo)建筑，倍受公眾矚目，團隊需要承擔(dān)頗多評論和壓力，畢

竟“LondonHouse”坐落在芝加哥最繁華的Michigan Ave，可見度高，對于市區(qū)風(fēng)貌的影響巨大。最終的設(shè)計決定在建筑外部加建了22層的全玻璃鋼筋結(jié)構(gòu)樓宇，直接與舊址無縫隙融合。（見下圖）

第二大挑戰(zhàn)——項目運作的鏈條實在太長，操作細節(jié)極其復(fù)雜：北美土地公在一個媒體采訪中聽到John對于項目的總結(jié)，他說在復(fù)雜度10分為滿分的前提下，LondonHouse酒店運作大概能打7分，不是最復(fù)雜的，但肯定不是最簡單的。

John的采訪側(cè)面體現(xiàn)了他在復(fù)雜的運營事務(wù)上經(jīng)驗豐富。因此對酒店改建項目的掌控力極佳，這也是Oxford Capital Group在商業(yè)地產(chǎn)改造細分市場中的關(guān)鍵護城河。

雖然北美土地公本人從未參加過酒店資產(chǎn)的增值運作(Value-Add)，但也算是在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域小有建樹，在匯集了海量資料悉心整理之后對于整體的架構(gòu)有了較多了解，總結(jié)運作環(huán)節(jié)如下：

- 選取具有稅務(wù)補助申請資格的歷史保護建筑或者地標(biāo)建筑

- 預(yù)估重建后物業(yè)的價值

- 鎖定物業(yè)目標(biāo)簽訂合同

- 向政府申請翻修歷史建筑的稅務(wù)補助

- 政府批準(zhǔn)稅務(wù)補助款項

- 以項目為單位尋找有限合伙人，募資后全現(xiàn)金購入物業(yè)

- 以物業(yè)為抵押物申請銀行的建筑貸款

- 建筑工程

- 在酒店竣工前后，鎖定買家

- 竣工——酒店開始營業(yè)

- 以遠高于市場價格出售酒店資產(chǎn)（在sale-lease back模式下按cap rate對租金估值售價，達到售價預(yù)期)

Oxford Capital Group欣然接受挑戰(zhàn)，迎難而戰(zhàn)的信心源于John本人有豐富的經(jīng)驗，足以駕馭復(fù)雜的酒店開發(fā)模式——在“歷史保護建筑改建”的細分領(lǐng)域中，土地公覺得，他帶領(lǐng)了一支頭部精兵。

維度三：頂尖的有限合伙人 (LP) 資源

論專業(yè)程度，John合作過的 LP 都屬于業(yè)內(nèi)頂尖的投資機構(gòu)。這些LP都并非單純的財務(wù)投資者，多年深耕于細分領(lǐng)域，是專業(yè)的投資機構(gòu)。

比如，LondonHouse案例中的LP，Angelo, Gordon & Co，就是業(yè)內(nèi)頂尖的另類投資 (Alternative Investment) 機構(gòu)，旗下管理~240億美元的資產(chǎn)。

Oxford Capital Group合作過的其他 LP 也不例外（最有名的例子是Boston Godfrey Hotel的 LP —— Walton Street Capital，管理著~110億美元資產(chǎn)的老牌PE）。

這些 LP 利用特定非主流市場的無效性，在低波動率的情況下產(chǎn)生絕對回報。

此外，由于資金的需求量較小，每個項目不超過1億美元，Oxford Capital Group限制每個項目只有一個 LP（這種融資限制，即便在房地產(chǎn)行業(yè)，也頗為少見）。

好處顯而易見——融資環(huán)節(jié)簡單明了，減少了維護關(guān)系和教育 LP 的時間成本。另外，由于 LP 也是頂尖專業(yè)投資機構(gòu)，在拿地，運營環(huán)節(jié)上，LP和Oxford Capital Group配合默契，互為助力。

維度四：空手套白狼獲酒店管理權(quán)，重資產(chǎn)退出，品牌留存

另類的退出模式，實現(xiàn)了重資產(chǎn)退出，品牌留存的輕資產(chǎn)運作方式，相當(dāng)于“無中生有”地創(chuàng)立了高投資回報率，長存續(xù)期的另類地產(chǎn)經(jīng)營模式：Oxford Capital Group的資本運作手段，極為巧妙——尋找愿意長期持有物業(yè)的買方，通過創(chuàng)新型資產(chǎn)拋售方式 "Sale - Lease-back"（出售-回租模式），進行退出。

保證高售價的同時，Oxford還能保持對于物業(yè)的控制力。短期內(nèi)，不僅資金得以回籠，而且基金打造出了輕資產(chǎn)運營的酒店管理品牌，LondonHouse。

什么是 "Sale - Lease-Back"退出模式？

土地公：買方購買酒店之后，將酒店物業(yè)長期地回租給賣方，并且由賣方負責(zé)經(jīng)營酒店，支付租金給甲的模式。

資產(chǎn)購買方： 以類似購買債券的方式購買商業(yè)地產(chǎn)，買下資產(chǎn)后不需要管理日常運營，每年從賣方得到穩(wěn)定的租金收入。資產(chǎn)售賣方： 以帶長期租約的形式售賣酒店，通常情況下，資本化率會低于市場同類型物業(yè)平均水平。

最初這種退出模式流行于一些細分領(lǐng)域，諸如藥店，便利店，輕食餐飲商鋪，之后在歐洲的酒店業(yè)運用得頗多，近年來影響力逐漸延展到了美國酒店業(yè)。

通過"Sale - Lease-Back"，越來越多的酒店資產(chǎn)開發(fā)者，轉(zhuǎn)型成為了輕資產(chǎn)運行的酒店資產(chǎn)經(jīng)營者。

土地公淺析“出售-回租模式”的優(yōu)勢：

買方不僅獲得固定收益，不負責(zé)日常經(jīng)營，同時，享受土地升值后，資產(chǎn)估值提升。

相當(dāng)于買方購買一個，帶有看漲期權(quán)的，固定收益類產(chǎn)品。

對于賣方來說，翻新酒店后，得以高于市場估值的水平出售。

LondonHouse 3.15億美元的售價，平均酒店房間售價697000美元，按照房間均價，遠高于美國地產(chǎn)大亨，Sam Zell，出售芝加哥Astoria Waldorf（華爾道夫）601000美元的房間均價，打破了當(dāng)時芝加哥酒店價格記錄。

為什么LondonHouse售價如此高昂？

因為Oxford Capital Group在買賣合同中寫入了，回租LondonHouse的條款，支付的租金高于市場水平。

由于資產(chǎn)價格= 資產(chǎn)回報率（CAP RATE）x 凈營業(yè)收入(NOI ——租金收入減除房地產(chǎn)稅，保險費，維修費，管理費等等費用)。

Cap Rate（估值）不變的情況下，租金越高，資產(chǎn)價格也越高。

這種模式在酒店業(yè)中的推廣，增加了本土酒店對于國際買家的吸引力。

國際買家不再為酒店運營煩惱，而本土賣家以此為賣點，擴容了受眾群體的數(shù)量。

基于同樣的原因，這種模式也增加了酒店資產(chǎn)對于“跨界買家”的吸引力。

雖然看似購買了酒店，但其實可以拆分為酒店物業(yè)所有權(quán)，以及一個現(xiàn)成的酒店管理團隊。

拋開表象看本質(zhì)，其實購入了一種嵌入了長期看漲期權(quán)（享受土地增值）的固定收益類產(chǎn)品。

另外，為了鼓勵賣方更有動力地經(jīng)營酒店，賣方一般享受利潤分成。在此案例中，Oxford Capital Group享有20%的利潤分成。

僅從交易的角度上來解讀這個案例，其實相當(dāng)?shù)睾唵危褪且淮沃频暌愿邇r轉(zhuǎn)讓給國際買家的真實故事。

但土地公從另類退出模式的條款上來分析，就會發(fā)現(xiàn)這樁買賣雖然看似雙贏，在風(fēng)險控制上，還是偏向于Oxford Capital Group。

對于Oxford Capital Group來說，有了無追索權(quán)的貸款(non-recourse)保護條款，承擔(dān)的真實風(fēng)險就只有，經(jīng)營不善的情況下，押金的損失。

而對于買方來說，由于Oxford Capital Group可以提前終止租賃合約，酒店的經(jīng)營不善則是更大的風(fēng)險。

大家好，我是北美土地公。

看完土地公原創(chuàng)案例001關(guān)于LondonHouse的分析，大家覺得Oxford Capital Group的收益是否具有可復(fù)制性呢？

土地公個人認為沒有。

這個項目的alpha主要源于買價的極度低估，也就是說他們作為開發(fā)商，買面粉的價格是比較低的。

考慮到這段紅利期在歷史上有它的特殊性，而且這種經(jīng)營模式的精細化管理程度高，地標(biāo)性建筑的選擇范圍窄，土地公認為LondonHouse所實現(xiàn)的IRR在未來的可復(fù)制性較低，缺乏Scalability。

如果沒辦法在08-13年美國房地產(chǎn)市場中抄底，如果在價格上沒有足夠的安全墊加持，土地公不建議貿(mào)然在這個細分領(lǐng)域進行嘗試。

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現(xiàn)在海外投資房產(chǎn)的流程和手續(xù)已經(jīng)非常成熟了。也有很多國家的優(yōu)質(zhì)項目在國內(nèi)熱銷，也不僅僅是傳統(tǒng)的北美、歐洲了，東南亞國家近一兩年的房地產(chǎn)市場非常熱。可以關(guān)注。

其實主要看你的需求，如果你是自主+投資增值，那么根據(jù)你去的國家和城市，選擇地段相對好、物業(yè)好的房產(chǎn)；如果你是純投資，那選擇面更廣一點，除了傳統(tǒng)的澳美加之類的，還可以選擇歐洲現(xiàn)在比較火的葡萄牙、西班牙等等，如果人不在國外，就考慮帶租約服務(wù)的那種。有些國家比如葡萄牙、希臘，購房可以拿PR身份（永居但不是公民，方便出入中國和國外，孩子還能享受本地生教育福利，家人也可以一起拿身份），還是永久產(chǎn)權(quán)的房子，升值潛力也很大。可以找萬邦投資移民的海外投資項目了解購買，團隊很專業(yè)，房產(chǎn)、收益及整體分析都做的很全面。

國外的房地產(chǎn)中介已發(fā)展了近百年的歷史，不論買賣存量還是增量房地產(chǎn)幾乎都是通過中介進行交易，所有買房信息都通過經(jīng)紀人協(xié)會傳送。

1、如果開發(fā)商自已不是經(jīng)紀人，還要委托經(jīng)紀人中介機構(gòu)來辦理，而自己專心致志開發(fā)生產(chǎn)。

2、對于房地產(chǎn)預(yù)售，則必須通過經(jīng)紀人辦理，買房只付不超過房價1％的定金，房子建好后，如果買方不滿意，可以退房。

3、在美國，房地產(chǎn)交易有85％是通過中介服務(wù)交易而成，可見其民眾對房地產(chǎn)中介業(yè)的信任，究其原因，主要是他們有一套獨具特色的房地產(chǎn)中介管理制度和運作手段。