這個問題我前兩天剛發表過文章，今天就再說一次。

相信大部分人買房都被房產中介各種忽悠過，尤其是買二手房的時候，更繞不過房產中介，那我們在買房的時候如何避免被房產中介所忽悠呢，本人之前也賣過房，深諳其中的套路，今天就大致說一下房產中介忽悠人的幾種方法。看完這篇文章再去買房，絕對不會這么容易被忽悠了。

目前，中國大部分的房產中介收費普遍按照房屋交易價格的1-2.5%收取，一套1000萬的二手房交易，光中介費就是10-25萬。落到經紀人頭上能有多少呢？大公司的中介費收得高，但經紀人底薪普遍不高，前幾年的時候，房產經紀人還有4000元左右的底薪。由于最近幾年成交下滑嚴重，有些公司干脆取消了底薪，也就是說，沒有成交就得喝西北風。

為了完成業績，個別經紀人會私下暗示買家別還中介費，然后給返點。那種規模很小的，中介費就很低了，沒有底薪，所以經紀人的提成往往能達到80%，干一筆吃半年。

仔細算算，一套房子，經紀人拿到手的傭金可以有好幾萬。中介費多不多？的確有點多該不該給？該！畢竟人家提供了服務，也需要吃飯。可是，一個勁的催我，趕緊買趕緊買，總感覺被耍猴了。被經紀人來回忽悠，就會干擾自己的選擇，買了房之后，可能會出現后悔，后悔房子的位置不滿意，房子的價錢偏高，那我們在買房之后如何避免后悔的，要了解房產經紀人的套路，不讓其干擾自己的選擇。房產經紀人大致會有以下幾種方法來忽悠買房者。

1.買家在A中介看上了一套房子，談了一半，又在B中介看上了另一套，準備開始談。一個區域房源就那么多，A中介的經紀人，很快就知道買家后來看中B中介手上的，是哪套房子。找了幾個電話，輪番打給賣家，有不還價隨時可以簽約的，有要全款買的，行話叫“做狀況”。賣家心態頓時壞了，立刻提價。

2.進門先登個記吧！然而房主永遠是約不到的，不是今天有飯局，就是明天要出差。不信？會打開免提讓你聽到通話內容（假扮房主的人也許就在隔壁）。一聲嘆息之后，立刻熱情的向推薦你其他房源。魚就是這樣咬餌的。之后，每天的請安電話是少不了：“帥哥，有一套新的房子出來了，有沒有興趣來看看……”。

3.房主急售，心理價位345萬，略高于市價，幾家中介得到消息后，故意放出話，房主心理底價335萬，低于市價。買家很激動，紛紛表示要面談，而且還是帶著誠意，帶著定金，當場可以簽約。約談那天，出現1 VS N的場面，買家頓時不淡定了，賣家也不淡定了，幾番抬價，從345萬最后活生生的被抬到360萬，成交。這種故意低報價，把多位買家騙來和賣家見面，然后現場拍賣式操作，沖動式簽約，已經是很多熱門學區房，交易時的固定套路。

4.幾個月前，石榴叔一朋友，在一個小中介看上了一套學區房，房源獨家，中介費開口，只只只只只只要0.8%，“良心”中介。和房主談攏了價格，草簽當天中介要求先把中介費付了。然而，這才是開始，各種服務費、擔保費、手續費，告知貸款不下來，必須找擔保公司，費用百分之一！最后算下來，付給中介差不多3%。怎么同意給你呢？敢怒敢言呀！不懂流程呀！怕中介拖延交易時間，貸款下不來呀！

5.買學區房，大家都對于學籍是否被占用非常在意。絕大部分中介，是不會把“保證學籍不占用”這一條，寫進合同的，他們怕！賣家的承諾，也沒人信。交易一般卡在這里的時候，中介會神秘兮兮的給買家看一張截圖，號稱幫你在學校偷偷找人查過，這套房學籍沒有被占用，然后迅速撤回，搞得緊張兮兮的。

6.“趕緊決定吧，有人要下定金啦！”

7.“大哥，您這房子，300萬肯定賣不掉，你看看網上都是報260萬的”。

實際上，在說這句話之前，中介已經在網上發布了一大堆低價假房源。

目的很簡單，把一些比較好賣的房子價格壓低，然后自己拿下來，暫時不過戶，等找到接盤俠之后，高價轉手賣出去，賺差價。

8.中介帶你看房，絕對不是按照從遠到近，或者從近到遠的順序，而是按照BAC的固定推薦模式。他們會把選好的3套房分成好、中、壞三個級別，而“想讓你買的房子”（注意，不是你想買的）永遠在中間。看完一般的中，再看一個相對不錯的，最后再看一個很差的，利用你的心理落差，快速成交。

9.利用信息不對稱，騙到一個是一個。

買房如何避免被房產中介忽悠？

在房產中介圈流行著這樣一句話，“賣房子，和勤奮一樣重要的，是善于糾纏，你老老實實的賣房子，也許早就餓死了！”不是說所有中介都是騙子。只是提醒你，遠離忽悠。畢竟，只有正確的信息，才能做出正確的決策。

希望看完這篇能對準備買房的人有所幫助。

• 我認為，從二手房交易的整個流程看，中介在居間時存在不規范的地方
  

• 客戶在進行二手房交易時，需把握好中介費的支付時機
  
• 解決問題的辦法和思路
  

01

中介在此次交易中有哪些不規范的地方

（1）中介應協助賣方到銀行查請貸款未歸還的數額

買賣的二手房有抵押，中介應搞清楚下面幾項事情：

①銀行貸款

中介協助賣方到貸款銀行查清，賣方還有多少貸款未歸還；

②罰息

如提前還款，是否存在罰息的情況，如果有罰息，具體的數額是多少。

（2）與解押資金有關的事項

就解押資金來說，中介應先詢問買方是否愿意出資解除抵押權。

如果買方愿意由中介來墊資，雙方應在居間合同中明確過橋資金利息的利率。

02

客戶在進行二手房交易時，需把握好中介費的支付時機

在進行二手房交易時，中介費的支付時間一般在買賣雙方辦理不動產轉移登記時，不動產登記機構出具了受理通知單給買方后，買方支付部分中介費。另外一部分待完成了物業交割后再支付剩余部分。

03

解決問題的辦法和思路

（1）先看居間合同

①合同中房款的支付方式中，對解押資金是如何約定的，特別是出借人和借貸人、借貸金額、期限、利率等重要條款。

②解押資金中，是否包含除歸還銀行貸款資金外的其他支出，如罰息、過橋資金。罰息一般由賣方自己承擔。

③如果是賣方出資解除房屋的抵押權，除非在合同中買方答應按照合同約定承擔墊資的費用，否則，合同無約定，也并非買方內心真實意思表示，買方可不承擔這筆費用。

（2）中介的責任

如果解押資金是中介過橋資金，中介有責任在合同中明確約定20萬元過橋資金的借貸金額、期限、利率等重要事項，并在合同中作重要提示。

合同無約定，又以實際發生的費用強加到買方，減輕自己的責任，加重對方的負擔，明顯與合同法權責對等、意思自治原則相背離。

作為居間人，為促成交易收取的中介費，受合同法保護。

但是，從委托人交易的情況看，除了簽訂合同外，還應為保障不動產的物權與債權之間的交割發揮專業作用。

（3）買受人維權的辦法

如果合同中沒有解押資金的墊資費用的詳細約定，特別是利率沒有約定，中介無權索要。

買受人可向貝殼找房管理機構投訴，尋求解決，以維護自己的正當權益。

如果效果不佳，可通過專業律師向法院起訴，讓正義得到伸張，合法權益得到保護。

04

結語

買賣二手房，如果該套房屋上有抵押權，需買方替賣方解押，這時候買方應如何最大程度降低自己的風險，我在《二手房，賣家想用我的首付款來償還銀行貸款來解押，這樣做我該如何最大限度規避風險》的問答中作了回答。

如通過中介來墊資，買方需與中介簽訂借貸合同，約定清楚資金用途、借貸期限、利率等事項。

中介，僅僅說出這兩個字，我就可以打出：

以上全錯。了

為什么？

因為中介是一個充滿謊言的職業，謊言無所不在。從你接觸開始，到完成交易，謊言無所不在。

每一句話他都有可能在騙你，對內他們也同樣騙，騙員工，騙同事，員工騙上級。

生存

中介靠何而生？

中介費，買賣越多中介賺的越多。

中介靠何而生，成交量，靠的是“量”。價格漲跌幾個點，對他們影響不大。

中介不關心價，他們只關心量。

中介這一個行業，可以說完全被動的。坐等的。靜待著客戶上門。

當中介這個行業既無法開拓客源，也沒有房源。那剩下的就只剩欺騙了。

欺騙

假如你要賣房，中介第一個問題肯定是：“請問您的心理價位是多少”？

假如你說“200萬”

“這價格貴了啊，您旁邊的那幢樓902室，才賣175萬”。

175萬這個價格是中介告訴你的。不能聽信一面之詞。

無論你報什么價，中介永遠會回答：“哎呀，這個價格高了，您同小區剛賣了一套，價格只有xxx萬”。

這個價格，一般是八五折。

中介這么做的目的，主要是壓低房東的心理價位。壓低房東的掛牌價。獲取廉價的房源。

至于真實的價格，小區這么大。你又不可能每套房子都知道。隨便他吹好了。

帶看

當你掛牌后，那就進入到了帶看階段。

一套房子要賣掉，一般要看多少批客戶。

大約在70批左右。

70批的數字，是不是很讓你震驚，很讓你驚訝？

你一套房子掛牌，周邊的中介馬上就會打電話來，“有個客戶，明天上午想看房”。

然后你請了假，陪著一個中介在門口看房。

一般情況下，中介會來二到三個人，其中一人是“買家”。

幾個人拍一圈照，點點頭，“回去考慮一下”，然后再沒有下文。

可真實情況呢。這三個人都是中介！

中介是一個充滿了謊言的行業。當你一套新房源上線，按照中介內部的要求和流程，電話聯絡房源細節，只是第一步信息。

拖延

某一線城市樓市的上漲速度，平均是每個月1%，一年12%。

有時候有些房子，但是，只要你簽委托的時間足夠長，譬如長到3~6個月。

那么六個月以后，別的房子都漲上去了。普遍都漲了6%以上。

而你這個房子價格是鎖定的。還是之前的價格。

那你就非常好賣。

買方

那假如你要買房呢？

你早上出路過中介，門口的信息欄上寫著“內環三房，300W。

一看新聞，中央嚴厲調控樓市。房產商的日子沒幾天了。

你到中介店里面。

“那個內環三房，還能不能便宜點”。

“150W可以賣么”？

“可以可以，現在樓市這么緊張，絕對沒有問題。都是可以談的么，您先進來喝杯茶吧”。

中介把你拉進談判室，心道“房東掛盤是500萬”。

中介的策略，就是不管任何要求。先把客戶截下來。 只要還能聊下去。總能想出辦法。

中介最怕的是什么，最怕的是沒有客戶。4個月才能開一張單，平日根本連進店咨詢的對象都沒有。

差距

絕大多數人都知道，中介有一個習慣，舉一塊小黑板，在你的小區門口晃來晃去。

扛著一塊白板。上面的就是這價錢”。

價格呢。則是低得讓你嚇跌眼鏡。

白板不是給客戶看的，是給房東看的”。

獲取廉價的房源，才是重要的。

“中介天天在你門口晃悠，就是要恐嚇你，忽悠你，誤導你。等你哪一天真的按他的價格賣了，那你就虧大了。

還算有點購房經驗。也買過不同類型的房子。

首先 小中介靠譜的不多。有一次購房是通過小中介 因為中介費便宜。但是小中介連簽網簽的資格都沒有 上家一個小中介帶著 我是下家另外一個小中介帶著。帶到第三個有資格證書的中介去簽合同。當場毀約 和中介吵了很久才算把定金2萬塊要回來。整個過程非常非常非常不愉快。

其次上海這里還是中原房產規模算大的。中介費一個點 多年沒有變動過。即使很多鏈家簽了獨家的房源。中原還是有辦法能簽成功的。年前剛剛成交了一套。

詳細說一下 一般的交易過程。現在app做得很完善。幾乎大概可以通過3D看到效果 很直觀 能省不少時間。不過要詳細告知業務員需求信息。比如我個人非常不喜歡商住兩用房。更不能接受樓里內開公司 集體宿舍 群租等現象。這個就靠中介的業務員事先打聽好的。至少中原我接觸的幾位業務員很認真負責。甚至有一套頂樓的房子 總價很低。中介直接告知我 那個房子掛很久了 因為房頂漏。而且聽鄰居說維修過 沒多久還是漏。果斷放棄。

不過有些小細節肯定會有小遺憾。比如我自住的房子 在買的時候 幾次看房不是陰天就是下雨。因為是6層的3層 我就比較擔心陽光遮擋問題。中介明顯沒有如實告知我。

交易過程 因為大中介 不盡盡房款分幾次 怎么付 付多少。房屋貸款都是直接銀行老師來中介一起辦理掉。整個過程非常順利。甚至我產證上午拿到下午送去銀行柜面晚上5點房東就告知收到貸款了。有史以來最快的貸款速度。

中介也盡心盡力帶著查戶口 水電煤物業過戶等等。因此一個點的中介費 確實享受到VVVIP的待遇。很省心很放心。

關鍵大中介在交易中心那邊都是有固定人員在拿號排隊的。適合我這種非常不喜歡排隊的人。資料 他們交易量大 要準備什么資料 他們相當的熟練。我自住房的上家是香港人 沒有身份證的。沒想到中原也一次性能把資料都提前準備齊全。過戶當天非常的順利。

因此交易房子這種大事情 還是交給專業的人幫忙處理。至于小中介 算了 看看里面做的那些婆婆媽媽 估計連合同條款都不一定能搞清楚。

感謝邀請

我買過二次二手房，跟好幾家中介公司打過交到，對中介沒有太好的印象，當然不排除有一些從業操守好的，不能一棒子打死，我個人感覺中介公司經常招人有以下幾方面的原因：

第一：用人成本低，大量招聘，快速淘汰，總能發現幾個人才。因為房產中介開的底薪非常低，甚至沒有底薪，那么招聘的成本就可以忽略不計。只要新招聘的員工中其中很少一部分人能夠開單，所產生的的收益就能完全覆蓋成本。所以房產中介就可以放心大膽地招兵買馬了。

第二：房產中介工作的特性要求有大量的員工。找房源，帶客戶看房，擺點做宣傳，打電話都需要大量的人員來落地。銷售成功本身來說就是一個概率事件，只有有效的銷售動作做得越多，那么最后成交的客戶才可能越多，所以房產中介就采取人海戰術，來達到多做銷售的目的。需要的人員多，當然就要大量的招聘了。

第三：員工流動性太大。這里面流動性大主要是兩個原因造成的。一方面，超高的淘汰率，因為開單太難，無法維持生計，很多新進入的員工熬不過新手期就被動淘汰了。另一方面，員工各方面的能力鍛煉出來之后，又容易自立門戶開始單干，或者不把主要心思放在原來的公司里面了。所以，就又需要新一輪的招聘新員工來補充血液，新員工更聽話。

總的說來，房產中介天天招人是由于其業務特性：底薪低用人成本低，需要人數眾多，以及員工流動性大決定的。

買二手房的話，一定要找一個靠譜的中介公司，可以上建委網上查查他們的備案情況。過去二手房中介主要是靠吃中間差價掙錢，比如對買家要高價，對賣家壓低價，讓二者盡量不要多接觸。

現在大部分二手房中介都是靠撮合交易，就是你這個房子買賣成功了，他們才能拿到中介費，所以他們就盡可能的讓買賣雙方盡快交易。

首先看公司資質規模情況，最近幾年有沒有被建委曝光過。

第二，看看經紀人的資質資格證書。現在經紀人上崗需要證書。

第三，就是看看合同，合同中一定要明確好中介的一些義務和責任，比如對客戶房子要做好盡調，房子的債權情況。

第四，看房的時候，不要光聽中介說，不要光晚上看，有的地方問題可能被隱蔽。