你指的是合同條款沒有約定在遲交租金的請款下，出租方有單獨解除合同的權(quán)利。若出租方催交，承租方依然不交租金，出租方可以選擇請求支付租金并賠償損失，也可請求解除合同。

我想大家都知道在房屋租賃中，房東把房子賣了，原有的租賃關(guān)系對新的房主而言，是繼續(xù)有效的。相關(guān)的法律意見分享如下，供參考。

第一、相關(guān)的法律規(guī)定及解讀

01、法律規(guī)定

我國《合同法》和《擔保法》規(guī)定，租賃期間，發(fā)生租賃物的產(chǎn)權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力；抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應當告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。

02、小菜解讀

這就是“買賣不破租賃”和抵押不破租賃原則。

直白滴說，房產(chǎn)在租賃期間，發(fā)生了買賣交易，或者抵押融資行為，原來的租賃合同是不受影響的，依然具備法律效力，租戶的租賃權(quán)是不受任何影響的。

第二、根據(jù)法律規(guī)定，結(jié)合你的案件事實，如何解讀你遇到的情況？

01、客觀事實梳理

開發(fā)商將商鋪出租，租約3年，在第一年租期內(nèi)，將商鋪出售給你，你和開發(fā)商之間的商鋪買賣合同已簽，已網(wǎng)簽，全款已付清，產(chǎn)權(quán)證還沒辦，維修基金已交清。

在租賃合同中還約定，押金1萬元，租期還剩2年，第一年租金還剩1個季度，但三方協(xié)議還沒有簽，押金和剩余租金沒有轉(zhuǎn)給你。

02、租戶的要求

因經(jīng)營不善，提出提前退租的要求。

03、你和租戶之間有沒有租賃關(guān)系？他違約了，你有沒有權(quán)利扣除他的押金和剩余租金做違約金？

通過《合同法》的規(guī)定可以知道，你從開發(fā)商手上買了商鋪以后，因為租賃關(guān)系是之前就成立的，而且還在租賃合同履行期內(nèi)，自這個關(guān)系隨著買賣的發(fā)生，會自動轉(zhuǎn)移到你的名下。

因此，在買賣合同已網(wǎng)簽的情況下，你和租戶之間的租賃關(guān)系已合法成立，租戶違約的話，你是可以依據(jù)開發(fā)商之前和租戶簽署的租賃合同規(guī)定，追究對方的違約責任。

能不能扣留租房押金和剩余租期的租金作為違約金？

關(guān)鍵看原來開發(fā)商和租戶之間簽署的商鋪租賃合同中有沒有約定違約金？如果沒有約定違約金，你是無權(quán)扣留租房押金和剩余租金的。

因為押金的法律屬性就是水、電、物業(yè)費之類的擔保，不是合同違約的擔保；同樣的，剩余租期的租金也是一樣的，它的法律屬性不是擔保金，而是租金。

04、如果租戶不配合簽署三方協(xié)議，開發(fā)商有沒有義務將租房押金和剩余租金轉(zhuǎn)給你？

你所說的三方協(xié)議，可簽，可不簽，均不影響租賃關(guān)系轉(zhuǎn)移給你。

也就是說，只要開發(fā)商和租戶之間有合法的租賃關(guān)系存在，開發(fā)商將商鋪賣給你之后，網(wǎng)簽已過，一般來說，視為你的產(chǎn)權(quán)已在不動產(chǎn)登記部門履行了登記手續(xù)，則這個時候，視為你已起算商鋪的所有權(quán)。

買賣不破租賃原則的前提是所有權(quán)轉(zhuǎn)移，如果你跟開發(fā)商之間只有商品房買賣合同，而沒有網(wǎng)簽，那你和開發(fā)商之間只有債權(quán)債務關(guān)系，不存在所有權(quán)變動關(guān)系。

因此，商品房買賣合同已簽，全款已付，維修基金已交清，網(wǎng)簽已備案，在這種情況下，即便房產(chǎn)證還沒辦，仍然可視為商鋪所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，則租賃關(guān)系自動會轉(zhuǎn)移到你這邊。

因此，即便三方協(xié)議沒有簽，開發(fā)商依然是有義務將租房押金和剩余租期的租金轉(zhuǎn)給你的。

第三、實踐中的幾點隱憂

01、對商鋪所有權(quán)認定的差異

根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)所有權(quán)設(shè)立的標志是記載于不動產(chǎn)登記簿，并不是房產(chǎn)證或不動產(chǎn)證。

因此，你對商鋪所有權(quán)的確權(quán)起點為開發(fā)商的網(wǎng)簽備案行為，視為在不動產(chǎn)登記簿上完成了登記行為。

但萬一訴訟到法院，法院認不認可這個說法？法官這不這樣理解？存在差異。我們的司法實踐就是，雖然是同一部法律，但不同法官或不同法院，在執(zhí)行標準上會有差異，這個差異可能導致你的請求得不到支持。

02、為什么對商鋪所有權(quán)的認定在你這個案件中如此重要？

主要是兩點：

⑴買賣不破租賃原則

適用這個法律原則的前提是所有權(quán)變動完成，如未完成，相關(guān)的權(quán)益還是原房主的。

也就是說，如果網(wǎng)簽后，法院不認可你對房子已經(jīng)享有所有權(quán)，那這個追究違約責任的權(quán)利是開發(fā)商的，你去行使的話，沒有合法依據(jù)。

⑵三方協(xié)議未簽

三方協(xié)議如果已經(jīng)簽署，即便產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移角度被否定，但原房東、租戶和新房東都認可的租賃關(guān)系的轉(zhuǎn)換，那就是沒有任何法律瑕疵的。

也就是說，三方協(xié)議簽了以后，即便法院不認可你對商鋪已經(jīng)享有產(chǎn)權(quán)，基于新的協(xié)議，可視為一種合同轉(zhuǎn)讓行為，你依然是可以享受房東權(quán)益的。

03、開發(fā)商的態(tài)度可能會決定案件走向，也可能暴露出交易的本質(zhì)

通過上面的分析，在最樂觀的情況下，基于買賣不破租賃原則，即便三方協(xié)議未簽，你依然可以基于新的房東地位，主張?zhí)崆巴俗獾倪`約責任。

而要求開發(fā)商轉(zhuǎn)押金和剩余租期的租金，無非就是為了保證違約金的履行，達到相互抵扣的目的。但要明白，在法律上這是兩碼事。

如果開發(fā)商不配合轉(zhuǎn)押金和剩余租期的租金，小菜認為，這可能就是開發(fā)商的營銷套路！！！

先把賣不出去的商鋪找人租，做成已租賃的假象，讓買商鋪的客戶看得見收益，進而幫助營銷，實現(xiàn)賣商鋪的目的。而租戶提出退租的時間點是很值得玩味的，這就是異常。

所以，開發(fā)商在這個案件中的態(tài)度可能會暴露出這個案件的本質(zhì)。而如果原租賃合同約定的違約金過低，甚至沒有違約金，那幾乎就是套路無疑，金蟬脫殼的完美方案。

綜合全文：

雖然錢不多，萬把塊錢，按正常理解的話，新的三方協(xié)議也是不用簽的，租賃關(guān)系會自動轉(zhuǎn)移到你名下。但生活實踐中，會有諸多制約，案件細節(jié)可能跟你的表述也有差異，準確的法律意見應以客觀事實和證據(jù)反映事實為準。

　　租賃合同未約定期限，協(xié)議簽訂補充的書面協(xié)議否則屬于不定期租賃合同。

　　《中華人民共和國合同法》 　　第二百一十五條　租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。　　第二百三十二條　當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條　的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

　　這樣的合同有效。雙方未約定租賃期限的，如果在合同成立后就租賃期限達成補充協(xié)議，或者根據(jù)合同有關(guān)條款或交易習慣能夠確定期限，那么，這種租賃仍為定期租賃。出租人和承租人在租賃合同中沒有約定租賃期限或者約定不明確或者雙方當事人在合同成立后沒有就租賃期限達成補充協(xié)議，根據(jù)合同有關(guān)條款或者交易習慣又不能確定租賃期限，視為不定期租賃。　　對于不定期租賃合同，雙方都可以隨時解除合同，只是需要提前合理期限通知對方就可以。

租賃物的用途并非合同效力的必要條件，只要不是用于非法用途，是不影響合同效力的。況且，雙方可以通過補充協(xié)議等等來約定用途，但一般說來租賃者對租賃物也有一定范圍的自主使用權(quán)限。

一切以合同內(nèi)容為準，合同簽字即生效，如果你剛簽完買房合同，但是你又說你不想買了，你的定金可是退不回的啊

和房東好好商量一下吧，要么就押金少退點唄，要么就跟房東商量看能不能轉(zhuǎn)租出去。