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最近中央不是出臺了一項政策，農村宅基地和農村集體用地可以出租，年限不等，最高可以在四十年左右，實際要看雙方約定時間，在某種投資上不破壞周邊環境，時間就會久一點，不論你做什么，都不能以環境為代價，那是做不久的，即便簽了合同也沒用。所以說農村用地可以出租。

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1、出讓使用權須經村民同意

出讓、出租和抵押集體建設用地使用權，須經本集體經濟組織村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意。集體建設用地使用權出讓、出租，應當簽訂書面合同;應當參照國有土地使用權公開交易的程序和辦法，通過土地交易市場招標、拍賣、掛牌等方式進行。

2、集體土地不得開發商品房

通過出讓、轉讓和出租方式取得的農村集體建設用地不得用于商品房地產開發。下列建設項目可以使用集體建設用地：一是興辦各類工商企業;二是興辦公共設施和公益事業;三是興建農村村民住宅。土地使用者未經原批準用地的人民政府批準，不得改變該幅土地的建設用途。

3、土地收益50%用于社保

集體土地所有權出讓、出租所取得的收益應當納入農村集體財產統一管理。其中50%以上應當存入銀行(農村信用社)專戶，專款用于本集體經濟組織成員的社會保障安排，不得挪作他用。

4、制定基準地價防止炒賣

各地要加強農村集體土地的產權管理，逐步建立地價體系。各市、縣應當制定和公布本行政區域集體建設用地使用權的基準地價，防止借機違法占用耕地和炒買炒賣農村集體建設用地。

十八屆三中全會《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》發布，《決定》指出要建5、立城鄉統一的建設用地市場。

建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。縮小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。

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首先要看流轉的土地類型，是耕地、草地還是林地，其次要看承包人(即出讓人)的承包期間。土地流轉合同的最長期限不能超過承包人剩余的承包期間。

《土地承包法》第二十條規定，耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。

同時，《土地管理法》第十四條規定，農民集體所有的土地由本集體經濟組織的成員承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。土地承包經營期限為三十年。發包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。承包經營土地的農民有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。農民的土地承包經營權受法律保護。

特別要強調的是，黨的十九大報告提出，第二輪土地承包到期后再延長三十年。

土地是國家的，只能有使用權，

這在法律上是有嚴格規定的，農村的土地必須要通過征用，成為國有土地之后才能按照相關的法律法規確定土地使用者來使用。

農村土地不能轉讓，我國土地管理法規定，農村集體所有者不能買賣土地產權，只能依法在一定期限內有償出租或讓渡土地使用權；也不能隨意改變所屬耕地的用途，因特殊情況確需征占自己所有耕地時，也必須經國家有關部門批準。

根據《中華人民共和國土地承包法》第38條規定，①依法、自愿、有償的原則，任何組織和個人不得強迫或者阻礙土地經營權流傳。②不得改變土地所有權的性質和土地農業用途。不得破壞農業綜合生產能力和農業生態環境。③流轉期限不得超過承包期的剩余期限。④受讓方須有農業經營能力和資質。⑤同等條件下，本村集體成員享有優先受讓權。

土地經營權流轉的價款，應由當事人雙方協商確定，流轉的收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。土地經營權流轉期限為5年以上的，當事人雙方可以向登記機構申請土地經營權流轉登記，未經登記，不得對抗善意第三人。

承包方不得單方面解除土地流轉合同，但有下列情形之一的除外:

一、擅自改變土地的農業用途；

二、棄耕拋荒連續2年以上；

三、給土地造成嚴重損失或嚴重破壞土地生態環境的。

土地經營權流轉，雙方當事人應當簽訂書面流轉協議。土地經營權流轉合同包括以下條款:①雙方當事人姓名、住所。②流轉土地名稱、坐落、面積、質量等級。③流轉土地期限和起止日期。④流轉土地的用途。⑤雙方當事人的權利和義務。⑥流轉土地價款及支付方式。⑦土地被依法征收、征用、占用時相關補償費歸屬。⑧違約責任。

承包方將土地交給他人代耕不超一年的，可以不簽訂流轉協議。

流轉土地期限最好不能超過5年，這對雙方都有利。經承包方同意，受讓方可以依法投資改良土壤、建設農業生產附屬、配套設施，并按照合同約定對其投資部分獲得合理補償。

大家好:

對于農村土流轉，我們首先要因地制宜來，回答這個問題。比如像我們南方這邊大部分土地屬于山區。土地不成片成片，那種可以是東一塊西一塊。而且田里石頭還比較多。而想把土地流轉，有人愿意來承包土地。有少部分的人覺得發不來。就故意把承包的價格抬高，還有的人眼紅別人承包。比如像他的土地在承包的中間他就不答應。這樣使承認的人為難。對于承包土地人來肯定是把土地成片成片的好。這樣方便種置和合并。地其實現實農村都可以自由流轉，有些地理條件好的都流轉出去了，地理條件差的送給別人也沒人種，我附近有些好點土地就流轉了。

國家規定農民現有土地承包期是三十年，超過年限的合同，流轉都是無效的。

根據《農村土地承包法》和《物權法》的相關規定，土地承包經營權的流轉，分為通過家庭承包取得的土地承包經營權的流轉和通過招標、拍賣、公開協商等方式取得的土地承包經營權流轉兩種情形（《農村土地承包法》第32條、第44條，《物權法》第128條、134條）。

兩種情形，流轉的主體和流轉的客體范圍有所不同，前者流轉的主體只能是集體經濟組織內部成員，流轉的客體范圍主要是耕地、林地、草地；而后者流轉的主體并不局限于農村集體經濟組織內部成員，流轉的客體范圍主要是不宜采用家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等“四荒地”。前者的流轉方式包括轉包、出租、互換和轉讓，而后者則包括轉讓、出租、入股和抵押。連同《農村土地承包法》第31條第2款規定的林地承包經營權的繼承，當前我國農村集體土地的承包經營權流轉方式主要有七種：轉包、出租、互換、轉讓、抵押、入股和繼承。⑴轉包 轉包是指土地承包經營權人把自己承包期內承包的土地，在一定期限內全部或者部分轉交給本集體經濟組織內部的其他農戶耕種和經營。轉包后原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。在通常情況下，受轉包人要向轉包人即土地承包經營權人支付轉包費。⑵出租 出租是指土地承包經營權人作為出租人，將自己承包期內承包的土地，在一定期限內全部或者部分租賃給他人從事農業生產經營，并收取租金的行為。出租后原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同，發包方和承包方的權利義務不變。⑶互換 互換是指承包人之間為方便耕種或者各自需要，對屬于同一集體經濟組織的土地承包經營權進行交換。互換從表面上看是地塊的交換，但從性質上看，是由交換承包土地引起的權利義務本身的交換。權利義務交換后，原有的發包人與承包人的關系，變為發包人與互換后的承包人的關系。互換后的土地承包經營權人要履行互換前原土地承包人應負擔的義務。且土地承包經營權的互換只能在同一集體經濟組織內部進行。⑷轉讓 轉讓是指承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將部分或全部土地承包經營權轉讓給其他從事農業生產經營的農戶，由該農戶同發包人確立新的承包關系，原承包人與發包人在該土地上的承包關系即行終止。土地承包經營權受讓對象可以是本集體經濟組織的成員，也可以是本集體經濟組織以外的農戶。⑸抵押 土地承包經營權的抵押問題是在起草《農村土地承包法》和《物權法》時爭論較為激烈的問題。主要爭論體現在對于土地承包經營權的抵押能否全面放開？最終通過的法律只允許通過招標、拍賣、公開協商等市場化方式取得的“四荒”土地承包經營權可以抵押，而采取家庭承包方式取得的耕地、林地、草地等承包經營權的抵押問題《農村土地承包法》和《物權法》均未加以規定，即抵押流轉方式不適用于以家庭承包方式取得的土地承包經營權。這樣，土地承包經營權抵押的定義概括為：債務人或者第三人以擔保債務清償為目的，在不轉移占有的情況下，將以招標、拍賣或者公開協商方式取得的“四荒”土地承包經營權作為債務清償擔保的行為。當債務人不能清償到期債務時，債權人以拍賣、變賣土地承包經營權所得優先受償的法律制度。⑹入股 《農村土地承包法》規定的入股流轉方式有兩種：第一種是指該法第42條規定的入股方式，即“承包方之間為發展農業經濟，可以自愿聯合將土地承包經營權入股，從事農業合作生產。”該入股流轉方式僅指以家庭承包方式取得承包經營權的承包方之間，各自將承包經營權以相互入股的形式組織在一起，從事農業合作生產。而不是將土地承包經營權量化為股份，投入到從事農業生產的工商企業或者公司，或者將土地承包經營權作為投資成立新的農業經營公司。第二種是該法第49條中提到的入股流轉方式，即通過招標、拍賣、公開協商等方式取得的“四荒”土地等承包經營權，承包人可以將其量化為股份，投入到從事農業生產的公司，或者作為投資成立農業生產經營公司。⑺繼承 因繼承而發生的土地承包經營權的流轉僅限于兩種情形：其一是《農村土地承包法》第31條第2款規定的林地承包經營權的繼承；其二是指根據該法第50條規定，通過招標、拍賣、公開協商等方式取得的土地承包經營權，承包人死亡的，其繼承人可以繼續承包，即繼承人可以通過繼承取得剩余承包期內的土地承包經營權。但對于以家庭承包方式取得的除林地以外的土地承包經營權的繼承問題，該法未作規定。具體選擇何種方式流轉土地承包經營權，作為承包方有完全的自主決定權。《農村土地承包法》第34條規定：“土地承包經營權流轉的主體是承包方。承包方有權依法自主決定土地承包經營權是否流轉和流轉的方式。”