只有在居民區(qū)最高權(quán)力機構(gòu)業(yè)主大會委托業(yè)委會與招標(biāo)進(jìn)駐的物業(yè)簽的合同為合法，業(yè)委會不經(jīng)業(yè)主大會委托簽合同違法。物權(quán)法的法條。

小區(qū)業(yè)主以沒有和物業(yè)公司簽訂合同不交物業(yè)管理費，是違反《合同法》第36條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行繳費義務(wù)。雖然沒有簽訂合同，但你默認(rèn)了物業(yè)公司對你的服務(wù)。

物業(yè)沒簽訂合同但你享受了物業(yè)對你的服務(wù)，物業(yè)費是要交的。你所說的你小區(qū)物業(yè)服務(wù)太差，你一定要搜集相關(guān)證據(jù)，例如：照片、錄音錄像等，有法可依的證據(jù)。這就是你們與物業(yè)打官司的證據(jù)。

也可以聯(lián)名其他業(yè)主找物業(yè)公司協(xié)商，你一個人的力量比較單薄。組織大家一起來解決這個問題，畢竟服務(wù)質(zhì)量差影響的是全體業(yè)主。也可以就此事成立業(yè)主委員會，監(jiān)督物業(yè)公司更好地為業(yè)主服務(wù)。

根據(jù)《合同法》第36條規(guī)定，法律行政法規(guī)規(guī)定，或者當(dāng)事人未約定采用書面形式合同，當(dāng)事人未采用書面形式，但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的該合同成立。

業(yè)主未與物業(yè)簽訂合同，但物業(yè)實際已經(jīng)履行義務(wù)，業(yè)主應(yīng)該交納物業(yè)管理費。

業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，或者對收費有異議，可以通過業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)調(diào)，補簽合同或者解聘物業(yè)，但在未解聘合同前，業(yè)主應(yīng)當(dāng)把物業(yè)管理費要交清的。也可以向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)部門投訴處理。

不用，業(yè)主委員會是經(jīng)過全體業(yè)主召開業(yè)主大會選舉出來的，是全體業(yè)主的代表。業(yè)委會同物業(yè)公司簽署的物業(yè)管理合同，已經(jīng)代表了全體業(yè)主的權(quán)益。因此，物業(yè)公司不用再和每一個業(yè)主簽約。當(dāng)然，凡是盡有例外，如果單一的業(yè)主對物業(yè)有其它服務(wù)的需求，比如鐘點工等等額外的專項服務(wù)，可以就這些專項服務(wù)和物業(yè)另行簽署服務(wù)協(xié)議，但該協(xié)議不得與業(yè)委會同物業(yè)公司簽署的《物業(yè)管理服務(wù)合同》中的條款相沖突

不需要。物業(yè)公司必須跟業(yè)主簽訂物業(yè)合同的情況：開發(fā)建設(shè)中的項目，由開發(fā)商同物業(yè)公司簽署《物業(yè)前期管理合同》正式項目，只有一個或者幾個大業(yè)主的，由業(yè)主直接和物業(yè)公司簽署《物業(yè)服務(wù)合同》正式項目，有多個業(yè)主的，由業(yè)主大會決議，并由業(yè)主委員會同物業(yè)公司簽署《物業(yè)服務(wù)合同》物業(yè)公司不需要跟業(yè)主簽訂物業(yè)合同的情況：如果是住宅，通常物業(yè)公司不會和具體某一位業(yè)主簽署物業(yè)合同的。

根據(jù)你所說的情況，你所在的小區(qū)應(yīng)該是召開了首次業(yè)主大會會議成立了業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，而且通過了《業(yè)主大會議事規(guī)程》和《業(yè)主規(guī)約》。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》物業(yè)管理企業(yè)是不需與每個業(yè)主簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》的。只需由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主，與業(yè)主大會會議選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》就可以了。提問者提到的是業(yè)主委員會委員幾個人靠掛在一家物業(yè)管理企業(yè)，對小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。根據(jù)《物業(yè)管理條例》，業(yè)主委員會是物業(yè)管理服務(wù)活動的監(jiān)督者。如果業(yè)主委員會直接參加物業(yè)管理服務(wù)活動，那么它既是監(jiān)督者又是參與者，顯然是違背《物業(yè)管理條例》的規(guī)定。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主要實現(xiàn)自我管理，那么就應(yīng)該在業(yè)主委員會的監(jiān)督下成立自治管理小組如果業(yè)主委員會委員要加入自治管理小組，就必須辭去業(yè)主委員會委員的職務(wù)，不能監(jiān)督者和管理者為同一人。同時小區(qū)內(nèi)是否實行自我管理，如何進(jìn)行自我管理這些都必須召開業(yè)主大會會議經(jīng)專有面積占總建筑面積1/2，且人數(shù)占總?cè)藬?shù)1/2的業(yè)主同意，并將實施細(xì)節(jié)寫入《業(yè)主大會議事規(guī)則》里。

提問者所說的幾個業(yè)主委員會委員靠掛在一家物業(yè)管理企業(yè)里，對小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理這是違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定的。如果他們這一行為沒有受到業(yè)主大會會議的授權(quán)就是非法的業(yè)主可以向鎮(zhèn)政府，街道辦事處物業(yè)管理行政主管部門投訴，要求改正其錯誤做法。

以上是我對這個問題的看法，喜歡的關(guān)注、點贊、轉(zhuǎn)發(fā)，在我的個人主頁上能夠看到更多有關(guān)物業(yè)管理的文章。

毫無疑問，物業(yè)公司在提供服務(wù)的時候和收取費用的時候，需要與每個業(yè)主簽合同

換物業(yè)應(yīng)該和業(yè)主委員會鑒合同。

【事件】

小區(qū)業(yè)主王先生因拖欠2011年3月至2015年6月期間的物業(yè)費，被物業(yè)公司起訴到法院。

王先生認(rèn)為，自己和物業(yè)公司沒有簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)公司在未得到業(yè)主的明確授權(quán)，也沒有開發(fā)商指定的情況下提供服務(wù)，缺乏合法根據(jù)。

在購房時，雖然王先生與開發(fā)商明確約定小區(qū)的物業(yè)管理由開發(fā)商指定的物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理，但他心里仍然認(rèn)為開發(fā)商在沒有取得業(yè)主同意的情況下，將小區(qū)物業(yè)服務(wù)委托給原告這家物業(yè)公司。所以在王先生看來，原告提供的物業(yè)服務(wù)缺乏正當(dāng)依據(jù)，因此自己拒付物業(yè)費的行為是合法的。

業(yè)主與物業(yè)公司之間不簽訂物業(yè)合同，就可以拒交物業(yè)費嗎？

【分析】

本案中，原告與被告雖然沒有簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，但事實上原告已持續(xù)為小區(qū)提供了符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)多年，被告也接受了原告的服務(wù)，且未提出過任何異議，雙方之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系已經(jīng)成立。

因此，即便原被告雙方之間不存在書面的物業(yè)服務(wù)合同，被告依舊應(yīng)向原告支付物業(yè)費。

另外，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)公司可以分別與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一定數(shù)量的單個業(yè)主簽訂《物業(yè)管理合同》。該合同條款只要獲得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)2／3以上業(yè)主同意即發(fā)生法律效力。這說明，物業(yè)公司即使不與另外少部分業(yè)主簽訂《物業(yè)管理合同》或即使余下的少部分業(yè)主不愿意與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理合同》，那么該《物業(yè)管理合同》也對其他未簽訂《物業(yè)管理合同》的業(yè)主具有約束力。

實踐中，常遇到有業(yè)主以對物業(yè)公司服務(wù)存在瑕疵或漏洞為由拒交物業(yè)費。此種情形下，業(yè)主應(yīng)通過正常途徑與物業(yè)公司溝通協(xié)商解決，也可向業(yè)主委員會反映，通過業(yè)主委員會與物業(yè)公司溝通來解決。法律上也明確規(guī)定了業(yè)主通過業(yè)主大會決定選聘、解聘物業(yè)公司的權(quán)利，但無論如何，業(yè)主不應(yīng)以拒交物業(yè)費為對抗手段，否則將可能面臨敗訴的后果。