向業委會反映，這算業主內部矛盾

維權可以，但不要過度，否則可能適得其反。

物權法規定，小區的公共場地、共用的設施設備歸全體業主所有。所有權人有占有、使用、收益、處分的權力。因此，利用業主共有的土地、房產、電梯等產生的收益，歸全體業主所有。

物業服務是基于全體業主與物業公司簽訂的委托合同，而確定的雙方的民事關系，合同對雙方都有約束力。

至于公共收益是否歸全體業主所有，則需要認真的查看合同中相關條款的約定。

如沒有約定歸物業公司所有，業主代表可以先搜集小區公共收益的證據，了解其它小區關于公共收益分配的比例，征求業主關于公共收益的預期，邀請預期較高的人參與，并請求社區或街道見證與物業公司談判，因物業公司有相應的維護等投入，一般的方式是所得收益由雙方按一定的比例分成。

談判的結果向全體業主公示，并提交業主大會表決，通過后作為合同的附件，與合同具有同等效力。

如物業公司拒不同意的，可將談判結果公示，取得業主支持，成立業主委員會，組織全體業主依法解聘老物業并選聘新的物業公司。老物業占有的公共收益可通過訴訟方式解決，部分小區已經成功的打了這樣的官司。

如合同中約定了，該部分收益歸物業公司所有，建議業主分兩種情況，依法理性的對待。

一種是尋求懂行的人士幫助，大致測算小區物業服務的支出和公共收益的收入。如果物業費不足以支撐，且即便公共收益補充物業費，物業公司也沒有多少利潤的，建議業主就不要強烈維權了，因為實在沒有利潤可能會把物業公司逼走。沒有利潤，其他物業公司也不會接盤，全體業主不但要承擔棄管的痛苦過程，最后還得接受相同的價格，大家必須尊重商業規律。

另一種是物業費足以讓物業公司盈利，但物業公司拒不讓步的，業主代表可以將搜集到的證據和談判記錄向全體業主公示，取得業主支持，并按照法規要求成立業主委員會。業委會成立后，可根據合同到期或服務不到位等緣由，啟動與物業公司的合同重新談判，并將談判結果向全體業主公示。

物業公司仍不妥協的，業委會可組織全體業主共同決定，依法解聘原物業公司，并通過招投標競價的方式，選出更加合適的物業公司。

當然是違建，而且屬于強制拆除之列

成立業主委員會的條件：

1、入住率達到50％以上的：

2、首批物業交付滿2年,并且入住率超過30％的；

3、首批物業交付滿3年的。

辦理流程：

一、由建設單位或一個物業管理區域五個以上業主聯名向所在區物業管理行政主管部門提出書面申請。

二、所在區物業行政主管部門審查后，對符合條件的，指導成立業主大會籌備組。

三、籌備組負責起草“業主大會議事規則”、“管理規約”和“業主委員會選舉辦法”，并公示7日，廣泛征求業主意見。

四、籌備組負責確認業主身份及其在首屆業主大會上的投票權，并將結果告知全體業主。

如何罷免業主委員會？

1.業主委員會是由業主大會會議選舉產生的,由5至11人單數組成,業主委員會應當依法履行職責。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定定期召開。經20%以上的業主提議,業主委員會應當召開業主大會臨時會議。

2.業主委員會委員違反相關規章法規的,首先由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議,然后業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,決定是否終止其委員資格,并且以書面形式在物業管理區域內進行公告。

1、房地產公司自建自管的物業管理模式。即由開發商組成一套人馬，對其售后的樓宇進行全面物業管理。目前許多住宅小區均以這個模式為主。

2、由物業管理公司實行綜合物業管理。其社會化、專業化經營型的管理模式把物業公司引入市場機制，可以把一些問題解決在日常工作和萌芽狀態中。

當前許多住宅小區普遍存在業委會形同虛設，甚至尚未組建業委會的現象，業主要求罷免物業公司的事件時有發生，而物業公司又痛訴業主長期不按時繳納管理費導致公司難以運作，業主又反過來要求物業公司公開賬目……全國所有大中城市物業管理行業在近幾年的發展中也頻頻出現許多矛盾和問題。

雖然現有不少實力強、信譽高的物管公司，但也有規模小、資質差信譽低的公司摻雜其中，整個物業管理隊伍龐大，魚龍混雜，有利欲熏心之輩從中巧立名目亂收費；有沒擺正自己位置，充當警察角色的對業主管、卡、壓；有占用公共用地經營餐飲、停車的。其中，相當一部分人沒有經過上崗培訓，不懂管理的現象普遍存在。另外，物業公司人員流動性較大不利于與業主建立良好關系，工作開展沒有聯動性，如某新建住宅小區保安兩三個月幾乎全部換了新面孔。

為此建議：

1、要多方面采取措施，引導幫助、支持鼓勵小區盡快成立業主委員會，讓業委會充分發揮其作用；

2、要加大行業監管力度，建立小區管理長效機制，加大對物業公司的監管力度，實行企業年檢制度，同時開展項目經理輪訓，實施物業公司持證上崗制度，提高企業服務水平，把好物業企業關；

3、對物管公司實行評級、評星制度，與所能夠服務管理的小區規模、檔次、數量及收費標準掛鉤；統一制定物業服務管理合同；督促物管公司對服務內容、標準、收費依據及用途進行公示；建立物管企業和從業人員信用檔案，增強物管公司及從業人員服務意識，對不具備條件和服務管理不到位并造成嚴重社會影響的，堅決予以退出，并規定再次進入的時間年限。

小區沒有成立業委會，使得業主無法對物業公司進行合法有效的監管：對于物業公司服務質量差，安保不到位，亂收費，帳務不公開等問題無法制約；對維修基金無法合理使用、開發商或物業公司侵占業主公共用地的行為無法維權等等。這些經常導致業主與物業公司、開發商之間矛盾不斷激化，產生糾紛沖突，甚至流血群體性事件。

業委會這一被政府認可的民間自治組織形式，本應是居民表達訴求、合理維權的最佳平臺，然而在實踐中，成立業委會的過程卻成為諸多社區業主不可承受之痛。

對于規范操作，要發揮行業協會自律的作用，指導廣大業主、業委會嚴格按照法律流程進行公共事項表決、業委會選舉、公共收益運作公開、物業企業招投標等公共管理事項。同時要加強對已成立的物業管理企業和業委會的小區相關法律法規的學習培訓，避免受非法組織利用，誤傳不良信息，造成影響。

物業公司這樣知法犯法，占用公共用地，確實傷了居民的心，引來唏噓聲一片在所難免，現在看物業公司的表現，如果物業公司還執迷不悟，居民將聯合起來用法律武器與其“抗戰”到底，相信像這樣情節惡劣的行為終將會自食惡果。