對于這類糾紛，法院的判決卻各不相同，有的判決甚至截然相反。

那么房屋買賣是否必須經過配偶簽字同意？未經配偶同意簽訂的買賣合同是否有效？一方擅自賣房如何處理？買房人遇到此類糾紛該如何維權？且聽律師為你詳細分解。

1：夫妻一方擅自賣房是否屬無權處分？

無權處分在法律上是指沒有取得所有權或處分權而處分他人財產。

那么，房屋作為夫妻的共同財產，一方未征得對方同意擅自出賣是否屬于無權處分呢？

作為夫妻共同共有的房屋，其處分權自然由夫妻共同享有，雖然夫妻之間對于日常生活事務享有有平等的處理權，但是房屋買賣屬于處置家庭資產的重大事項，任何一方均不具有擅自處分的權利。因此，出賣房屋的一方雖然也為房屋的共有人之一，但其未經對方同意而出賣的行為也屬于無權處分。

2：一方無權處分是否導致房屋買賣合同無效？

合同法規定，合同自雙方簽字之日成立，如無特別約定或法律上的規定，合同自成立之日生效。雙方訂立的房屋買賣合同，如無特別約定，自雙方簽字之日起生效。在買賣雙方意思表示真實，合同內容不違反法律、行政法規的強制性規定的情況下，合同具有法律效力。

即使賣方在出售房屋時對出售房屋沒有所有權或者處分權，只影響到房屋能否順利辦理變更登記，對于物權變動的原因（即合同的生效與否）并不產生影響。即一方是否無權處分不影響合同的效力。

司法實踐中關于夫妻一方出賣共有房屋的情形，可以歸納為以下三種：1、登記在一方名下，登記的產權人單方出售；2、登記在一方名下，另一方出售；3、登記在雙方名下，其中一方出售。上述情形均屬無權處分，但在不存在買賣雙方惡意串通等合同無效的情形下，房屋買賣合同應均為有效。即使沒有證據證明出賣房屋為夫妻雙方共同的意思表示，也不影響房屋買賣合同的效力。

3：房屋買賣合同無效的法律后果。

房屋買賣合同無效，尚未辦理過戶登記的，買房人無權要求辦理過戶登記，已經辦理過戶登記的，應當撤回原房屋登記；已經交付房屋的，買房人應當退還房屋。當然，賣房人應當退還房款。因合同無效所產生的法律責任，應當根據雙方的過錯責任，有過錯的一方應當賠償對方損失，損失包括房價上漲的差價損失、利息損失、交易費用損失等等。

4：遇到不誠信的賣家，夫妻一方主張合同無效，不配合履行交房等合同義務，買方怎么辦？

誠信是民法的基本原則，因此法律規定了善意取得制度，對買房人的利益也給予一定的保護?！段餀喾ā返?06條規定了所有人追回權的同時，也賦予善意買房人以善意取得為由對抗所有人的追回權。通俗的說，如果買房人在購房時為善意，沒有和賣方惡意串通的情形，并且以合理的交易價格購買房屋，并且辦理了房屋所有權過戶登記，買方有權取得房屋的所有權，主張不知情的賣方配偶，無權以不知道或者不同意為由撤回房屋交易。

因此，如果買房人構成善意取得，賣房人不配合辦理交房，或不履行其他合同義務，買房人可以起訴對方要求履行，并承擔違約責任，法院判決后可以申請強制執行。

5：夫妻一方擅自賣房，另一半如何維權？

如果發現共有房屋被配偶擅自出售，合同已經簽訂但是尚未辦理過戶，或者過戶手續尚未辦理完畢的，受到侵害的一方可以依據《物權法》第106條第一款追回相關房屋。程序上，應及時向房屋登記部門申請異議登記，并且在異議登記后15日內向人民法院提起訴訟，以行使追回權。如果房屋已經完成過戶登記，配偶一方可以根據《婚姻法司法解釋三》第十一條的規定，提起離婚訴訟并且要求對方賠償相應的損失，如果受害配偶一方不想離婚，可以依據《婚姻法司法解釋三》第四條的規定，在不提出離婚的前提下，要求法院對夫妻共同財產進行分割。需要注意的是，為了防止配偶轉移財產，在提起上述訴訟的同時，應當及時申請訴訟保全，將對方取得的售房款予以凍結。

為了預防共有房產被配偶擅自出售，保護自己的合法財產權利，律師建議婚后購買房屋時最好將自己登記為房屋所有權人。如果購房時沒有登記為所有人，盡可能將自己的名字加到房產證上，這樣如果沒有自己的同意，對方是難以辦理所有權過戶登記，買房人也難以通過善意取得制度取得房屋的所有權。

關于這個問題，先說答案，夫妻雙方未經另一方同意，把房子賣了，合同是有效的。但是合同有效，并不意味著房子就可以賣出去。

根據我國《民法典》第一百四十三條的規定，只要行為人具有相應的民事行為能力（年滿十八周歲、精神智力發育正常），簽訂合同是他真實的意思表示，且合同涉及的行為不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗，那么這個合同即為有效合同。至于另一方是否同意，并不是決定合同是否有效的因素。

那么，未經另一方同意，且合同有效的情況下，是否就能夠把房子賣了？不一定。

根據《民法典》第三百零一條的規定，處分共有的不動產，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。夫妻共有的房屋，未經另一方同意，是無法辦理產權過戶的，這時問題就產生了，合同雖然有效，但無法辦理產權過戶，不能過戶，也就意味著合同無法履行，買方并不能取得房屋所有權。合同無法履行的情況下，簽合同的一方（賣方）就需要對買方承擔違約責任。

看到這里，想必您就明白了，房屋買賣合同雖然是有效的，但房屋屬于不動產，其產權的變更需要共有方同意才可以完成產權過戶登記手續，一旦另一方不予配合，過戶將無法完成，買方是不能取得房屋所有權的，房子并沒有被賣出去。

上述只是一般情況，也有例外。也就是通常說的“善意取得制度”，《民法典》第三百一十一條第一款的規定，受讓人在滿足以下三種情況下可以取得動產或不動產的所有權：（1）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意；（2）以合理的價格轉讓；（3）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。注意，善意取得要求同時滿足前述三種情況，即不知道賣方是無權處分，交易的價格屬于正常市場價，且房屋已經辦理過戶登記手續。也就是說，只要不滿足任何一點，如明知房產存在其他共有權人，或買賣的價格不符合正常市場價，或房產未辦理過戶登記手續，都不構成善意取得，即不能取得房產的所有權。既然不能取得房屋所有權，一旦另一方知曉該情況，就可以阻斷該房產所有權的轉移，請求追回在不知情的情況下被出賣的房產。

還有一種情況，假如買方符合善意取得的情況，此時，不知情的一方的權益如何保護？

假如買方確實不知道賣方無權處分房產，且按照市場價格支付了房屋價款并完成了過戶登記，此時不知情的另一方是無權再追回被賣出的房屋了。但如果其利益遭受了損害，其可以依據《民法典》第三百一十一條第二款的規定，可以向無處分權的人（即賣方）要求損害賠償，即賠償自己因此遭受的損失。此舉的目的在于保護正常的市場經營秩序，避免交易被隨意撤銷而引起秩序的混亂，第三人在無過錯的情況下按照正常價款購買的房屋且辦理了過戶登記，其合法權益也是應當受到保護的，不知情的一方向無處分權的人要求賠償也非常合理。

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很高興能為您解答問題：

夫妻一方擅自賣掉共有房屋，屬于無權處分，買賣合同有效，但是是否發生物權變動的效果，要看買受人是否善意。

買受人善意的判斷標準：
1、物權權屬登記錯誤，房屋的產權登記在賣方一人名下；

2、買受人買的時候不知情，不知道是無權處分；

3、以合理價格受讓；

4、已經幫理完畢房屋產權變更;

5、出賣人屬于無權處分。

如果買受人屬于善意，則房屋物權變動有效，合法。

如果買受人屬于惡意，則房屋物權變動無效，買賣合同有效，買受人無法獲得房屋物權，但可以有債權。

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法律上有規定，對于夫妻的共同財產，夫妻雙方都有平等的處理權，但這要分為兩個層面:第一，由于日常生活需要而處理共同財產的，任何一方都有權決定，比如買一包鹽;第二，不是基于日常生活需要的，對共同財產做出重大處分的，需要夫妻雙方共同商量，任何一方都不能私自處分財產，如題所說的買賣房屋。雖然法律是不允許私自處分共同房屋的，但是不是意味著題目中行為是無效的?這當中涉及到第三方的利益，我們還要具體問題具體分析。我們來看看下面這個案例。

在中介公司的介紹下，陳某和李某簽訂了一個房屋買賣合同。之后在合同約定期限內，陳某向李某支付了房款，并辦理了過戶手續?？墒抢钅车钠拮右恢本幼≡诜孔永锊豢习嶙?。李某的妻子認為房子是兩個人共有的，房子被賣掉的事情她并不知情，也不同意，因此遲遲不肯搬走。面對這種情況，陳某訴至法院。最終，法院判陳某勝訴，判決李某的妻子騰出房屋。為什么會這樣呢？

第一，房屋的所有權屬于陳某。

房屋原本是李某和其妻的共同財產，李某雖然沒有征得妻子的同意便私自把房子賣給了陳某，但這一行為卻是有效的。我國《婚姻法解釋（三）》第11條規定:一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買，支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

陳某是買賣中的第三人，房屋所有權轉移有以下幾個原因:一，陳某作為局外人，并不知道李某未和妻子商量，則陳某是有理由相信是夫妻倆共同出售的;二，陳某也已經交付了房款;三，最重要的是陳某已經辦理了過戶手續。對于不動產取得需要辦理登記，登記才能取得房屋，不登記則不能。因此，李某的妻子是沒有理由繼續霸占房子。

法律這樣規定是保障交易過程中第三方的合法利益，保障交易的安全。對于夫妻的共同財產，如果不對第三人予以保護，那么可能存在夫妻串通，又以夫妻一方不知道為由欺詐買方，會讓買方的利益受損，也會不利于市場的交易。

二，李某的妻子該如何維護自己的權益?

夫妻中受損的一方可以向另一方請求賠償。我國《婚姻法解釋（三）》規定:夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失的，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。

題目中私自賣房屋的還有一種情況，如果是夫妻中的一方與第三方惡意串通的，那么買賣房屋的行為是無效的，是不符合法律規定。法律的規定是保護善意買方的利益，這種惡意的串通自然也就被排除在外了。對于這種惡意的串通，我們要充分證據證明買方是知道實情的。

多了解法律，保護自己的合法權益。

夫妻一方擅自賣房的法律效力

在房屋交易過程中一種特殊的糾紛，就是出賣人的房產是夫妻共同財產，但只登記在一方名下，比如說房屋登記在男方名下，賣著賣著，男方妻子跳出來說，這個賣房子的事情，男方一個人說了不算，是夫妻共同財產，房子我不同意賣，出現這種情況有兩種可能性，第一種可能性就是，丈夫的確是背著妻子偷偷把房子賣給第三方，被妻子發現了，妻子站出來說不賣了；另外一種可能性就是，夫妻雙方實際已經商量好了賣房子，但是后面覺得這個房子賣虧了，他們想毀約，然后讓妻子站出來說事，說妻子不同意，這種案例往往出現在房價上漲的過程中。

那么我們今天跟大家聊一聊，夫妻一方在沒有經過另外一方同意的情況下賣房的的法律效力問題，假設房產登記在男方名下，房屋屬于夫妻共同財產。

一、房屋已簽訂買賣合同，未完成過戶，出賣人配偶提出反對，如何處理

男方與買受人已經簽訂了房屋買賣合同，但未完成過戶，這時候男方妻子提出反對，房屋屬于夫妻共同財產，房屋不賣了。那么這個時候我們就要判斷這個買賣合同是否有效，是否能夠繼續過戶，答案是：買賣合同有效，但無法繼續過戶。這聽起來有點悖論，既然合同是有效的，合同條款都是有效的，那就可以按合同繼續過戶啊。 但這里講的合同有效是針對合同簽訂者男方，但無法過戶的原因是針對女方，因為這個房子不是男方一個人的，另外一個所有者提出反對，就無法完成過戶。 這里產生兩個法律效果，房子賣不成了，保護的是女方的利益。合同繼續有效，保護是買受人的利益，買受人雖然不能要求合同繼續履行，完成過戶，但是可以根據合同請求男方承擔違約責任或賠償責任，現實中遇到大量的這種案例，男方已經簽訂了買賣合同，但是房價大幅張上漲了，然后不想賣了。這時候男方老婆就站出來說，這房產屬于夫妻共同財產，我沒簽字，房子不賣了，房子的確是可以不賣了，但出賣人男方應當向買受人承擔違約責任、賠償責任或者補齊房屋差價損失。

二、房屋已簽買賣合同，且已經完成過戶，出賣人配偶提出反對，如何處理

男方已簽訂房屋買賣合同了，并且完成了過戶，說白了就是木已經成舟，這種情況下，男方妻子主張不知情，要求返還房屋。那么法院是否支持返還呢，這就要看買受人是否是善意取得，善意取得有兩個條件：第一，買受人沒有與男方惡意串通；第二，買受人支付支付了合理的對價。 如果這個有證據表明買受人是與男方惡意串通的，或者買受人以非常低的價格買這套房屋，那么這種交易會判定為無效，房屋就要返還，這種情況在實踐中并不多，因為舉證惡意串通不會那么容易。 通常大多數情況如果已經簽訂了合同，支付對價完成過戶，則女方無權再要求返還房屋。 這個時候女方如果要保護自己權利，只能在離婚時，向男方請求賠償，而無法向善意買受人主張權利。

一般來說，如果所賣的房子屬于夫妻共同財產，那么由于賣房對于夫妻來說屬于大事，因此必須雙方都要同意才行。夫妻一方不可以私自賣房，夫妻一方私自賣房的行為屬于無權處分。按照法律來說，無權處分的行為原則上是無效的。但是法律也作出了例外規定，如果滿足下述規定，那么夫妻一方私自賣房的行為就是有效的：第一，受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的。也就是說，他不知道所買的房子是夫妻一方私自賣的。第二，以合理的價格轉讓。也就是說，房子是以市場價格賣出去的，不能明顯低于市場價格。第三，轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記。也就是說，房子已經辦理了產權登記。

具體情況要具體分析的，如果房產證上只有一方的名字，且買方付的房價不低于市場價的七成，會被認定為善意第三人，合同有效。除非另一方能證明買賣雙方惡意串通 但如果房產證上明確載明有共同產權人，或者房價低于市場價七成，就會被認定為非善意，而無效。除非買方能證明自己的合法合理性或夫妻另一方是明知而未反對。 另外，如果夫妻一方偽造配偶簽名授權，只要房價不低于市場價七成，一般也會認定買方善意，除非配偶能證明買方是明知授權偽造

不可以。

1、婚前買的房子，要看登記在那一方的名下，若登記對方的名下，則是對方的個人婚前財產，若是登記在雙方的名下，則是夫妻共同財產。

2、 婚后買的房子，無論登記在哪一方名下，屬于夫妻雙方共同財產，應平分的。

3、 但無論是登記在哪一方的名下，若一起還貸款了，婚后共同還貸款部分及增值部分，應平分?！痘橐龇ā返?7條第2款規定：“夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權?！奔磳餐敭a的處理應征得雙方的同意，夫妻一方無權單方處理。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋一》第17條規定：“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產作重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見?！备鶕陨弦幎ǎ蚱迒畏矫娌荒芩阶再u賣房子。