二手房買賣，對賣家來說，在限購城市要把握買方是否具有購房資格。有些限購城市，對外籍人員要求交社保滿五年，而且要求是已婚的才能購房。其次主要把握買房人的付款方式及征信情況。對那些需要賣掉小房換大房的改善購房者，如果只付定金，首付款還未落實的，也就是小房子還沒有賣掉前的買房人，與這些買房人盡量不簽合同為好。賣房人通常愿意與首付款支付比例比較多，且買房人的征信得到銀行認(rèn)可并已落實銀行貸款的買房人簽訂合同，這樣賣房人在收到買房人首付款后，才放心將房屋過戶到買房人名下，讓買房人辦理二手房貸款手續(xù)后，由貸款銀行將貸款直接打入賣房人的銀行卡上，這種情況下的二手房交易對賣房人才安全、放心。

二手房交易相比新房交易要復(fù)雜的多，購房人既要保證房屋產(chǎn)權(quán)無爭議、可交易，還要保證資金安全、過戶交割順利，稍有不慎就可能入坑。關(guān)于二手房交易中的常見風(fēng)險以及如何規(guī)避問題，筆者曾有相關(guān)解答，可到筆者的主頁查閱。

二手房交易過程中，除了要做詳細(xì)的產(chǎn)權(quán)調(diào)查之外，最重要的可能就是簽訂房屋買賣合同了，很多交易風(fēng)險均需要通過合同條款來約束和化解，房屋買賣合同也是日后出現(xiàn)合同交易糾紛最有效、最重要的法律依據(jù)。因此，合同條款應(yīng)盡量全面、詳細(xì)、具體，這個房屋買賣合同不同于在交易中心的網(wǎng)簽的交易合同，前者是雙方意思的真實表示，而后者只是為了辦理手續(xù)，在審理房屋買賣合同糾紛案件時，法庭一般會采信前者。

二手房的房屋買賣合同一般應(yīng)包括以下內(nèi)容和條款：

1、房屋的坐落位置。要清晰地表明地址、棟號、房號、戶型、產(chǎn)權(quán)面積、產(chǎn)權(quán)人（有共有人的要全部列出）等，上述信息應(yīng)與房屋產(chǎn)權(quán)證上的登記內(nèi)容表述一致。此外，還需要明確交易標(biāo)的裝修狀態(tài)，是否包括附送的花園、露臺、車位、車庫等。

2、房屋交易成交價款。一般是總價成交，但要清晰表明交易價格是否已經(jīng)包括裝修、家具家電、附送的車位、車庫在內(nèi)。如果包含家具家電，應(yīng)將家具家電清單作為合同附件。附送的車位、車庫需要表明具體位置及產(chǎn)權(quán)狀態(tài)。

3、付款方式及付款時間。要明確是一次性付款、分期付款，還是按揭方式，首付及分期付款的具體支付金額及具體截止日期。如果是按揭方式，要明確首付金額和貸款具體金額。

還應(yīng)明確支付價款是否由銀行進(jìn)行資金監(jiān)管，如果是直接支付，要約定付款的具體時間節(jié)點及支付的前提條件。

4、交易稅費的分擔(dān)。要明確交易產(chǎn)生的買賣雙方的相關(guān)稅費由哪一方承擔(dān)？是按照法律規(guī)定各自承擔(dān)，還是全部由買方承擔(dān)。目前的行規(guī)一般是全部由買方承擔(dān)。

交易過程中賣方涉及的稅費主要是增值稅、城建稅和教育附加稅、個人所得稅（符合滿二、滿五唯一可減免），如果是房改房、經(jīng)適房、解困房、安置房、回遷房等，可能還需要繳納土地出讓金。而買方主要有契稅、印花稅、交易費、辦證費等。

5、過戶手續(xù)辦理。對于按揭購房，由于是首付之后先過戶，為了保證尾款安全，應(yīng)約定過戶后的產(chǎn)權(quán)證由原房主持有并負(fù)責(zé)遞交給買方貸款銀行。即使是通過中介公司，也要這樣做，以防止中介過失將產(chǎn)權(quán)證直接交給購房人，從而增加尾款的風(fēng)險。

雙方應(yīng)就辦理過戶的具體事項做出約定，比如過戶條件、辦理期限等。

6、交房時間及交房條件。應(yīng)約定具體的交房期限及交房應(yīng)具備的條件。

7、物業(yè)交割及費用結(jié)算。應(yīng)明確物業(yè)費、水電氣熱費等費用的具體結(jié)算方式，以及歷史欠費如何清繳。

8、戶口遷移。合同應(yīng)約定賣方將戶口遷出的具體期限。

9、賣方的承諾條款。賣方應(yīng)承諾所交易的房屋不存在未告知買方的共有產(chǎn)權(quán)人，不存在抵押、查封、限售等不可交易情形，不存在長租情形，不存在產(chǎn)權(quán)糾紛及債務(wù)糾紛，不存在未告知買方的刑事案件，如有虛假承諾，愿意承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

10、違約條款。合同應(yīng)就雙方的違約責(zé)任及賠償金額做出具體約定，包括但不限于單方毀約、逾期付款、逾期交房、逾期辦理過戶、逾期交房、逾期遷移戶口、虛假承諾、交房條件與合同約定不符等各項的違約賠償數(shù)額。

總之，二手房交易風(fēng)險大，合同條款要盡量全面、詳細(xì)、具體，即使是中介提供的合同文本也要認(rèn)真審閱，并根據(jù)具體情況加以補(bǔ)充。合同條款越完善，后期履行就會越順利，風(fēng)險也就越低。

房東出售房屋無非就是兩個問題，自己的利益，和別人的利益。自己出手賣房是為了得到資金，買家買房主要圖個安全可靠。

首先關(guān)于個人利益方面：簽合同時約定好金錢方面的東西，我凈拿多少錢，稅費誰出，中介費誰出，另外一點很重要的，為了自己能在合適的時間內(nèi)拿到該拿的錢，必須告知中介方和買主我的銀行貸款有多少，產(chǎn)證滿幾年，有沒有糾紛，抵押，名字是誰的名字，自己的一些情況如實告知，如果自己有隱瞞情況，到時候買家反悔打官司自己會很被動。最后'要強(qiáng)調(diào)的是，所有要出費用，我凈拿的錢都要有在合同上明確的顯示，以及什么時候拿錢，拿多少，什么時候過戶都要寫上去。

自己的錢保證了，另外買家的利益也要保證，做人的最基本的原則，損人利己的事情堅決不做，損人害己，最終難免會遭厄運(yùn)。房子本身就是大金額的交易，交易時要盡可能的和買房達(dá)到信息的透明化，如果一些地方自作聰明故意隱瞞，很有可能失手得到法律的制裁。努力做到信息對稱，態(tài)度謙和，詳細(xì)告知房屋情況，房屋內(nèi)會留下哪些東西，物業(yè)費，水電費，如何清算，中介費誰來，稅費誰來，交易過程中的小的費用誰來，都要做到買賣雙方心里有數(shù)。做一筆生意，交一個朋友，怒氣傷肝，與彼于己都不好。

謝邀！如今新房的價格持續(xù)走高，所以很多人寧愿選擇購買二手房，當(dāng)然這并不是說二手房要便宜很多，只是相對便宜一些，另外，裝修較好的二手房，也可以省去裝修的麻煩，然而，二手房畢竟是個人之間的買賣，那么簽訂二手房購買合同要注意些什么呢，坤鵬論結(jié)合身邊朋友的情況來給大家分析一下。

一、房屋產(chǎn)權(quán)要查清

坤鵬論認(rèn)為，買二手房，首先房屋產(chǎn)權(quán)一定要明晰，這個在某種意義上說比房價都重要。之前有一位朋友，買了一套某鍋爐廠職工的福利房，全程聯(lián)系簽合同的是一位男士，由于朋友最開始沒有查看房屋的產(chǎn)權(quán)證，到后來要簽合同時，才知道，原來這套房子是這位男士的爸爸的，而他爸爸正重病住醫(yī)院，說委托兒子全權(quán)處理。關(guān)鍵是房產(chǎn)證賣方也沒拿到手。遇到這種情況，朋友還是有些猶豫，畢竟房價相對便宜，放棄了有些可惜。后來經(jīng)過進(jìn)一步了解，老人的房產(chǎn)不只是給這個兒子的，老人還有一個女兒……最后，基于這個情況，朋友最終放棄了購買。

買二手房，房屋產(chǎn)權(quán)異常重要，應(yīng)該注意看產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一人。一定要查看房子產(chǎn)權(quán)證的正本，并且最好到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性，同時確認(rèn)待售房屋是否被抵押或查封。

二、房屋相關(guān)信息要寫清

對房屋有準(zhǔn)確的了解后，在簽訂二手房買賣合同時，就有針對性了。首先，一定要標(biāo)明房屋的具體位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；第二，還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣（有的單位福利房要求5年內(nèi)不能交易），是否存在房屋抵押或其他權(quán)利問題，是否有私搭亂建部分，房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況，房屋相關(guān)文書資料的移交過程。

三、房款付款時間、過戶時間

關(guān)于款項，具體約定付款時間。二手房買賣基本上都是直接約定該套房屋的價款。為此，合同中必須分別寫明首付款交付、房產(chǎn)過戶以及尾款交付的具體期限。其中的尾款交付期限有賴于房產(chǎn)過戶期限，因此過戶期限以及過戶手續(xù)由哪方主辦、哪方配合，必須事先確定并在合同中寫清楚。

四、交接時間以及費用界定

在確定并寫明所購二手房及附屬設(shè)施交接時間的同時，還應(yīng)注意確定和寫明水、電、氣、暖、物業(yè)等費用的劃界承擔(dān)時間。二手房交接時間和費用劃界時間是責(zé)任劃分的界線之一，如果界定不清，日后就有可能引起麻煩甚至糾紛。

五、戶口遷移問題

很多人買二手房，特別是學(xué)區(qū)房，就是為了轉(zhuǎn)戶口，讓孩子讀書，所以，戶口遷移問題要重點關(guān)注。 由于戶籍的遷入和遷出歸公安機(jī)關(guān)管理，而公安機(jī)關(guān)在處理戶口糾紛時，又受到戶籍政策的限制。比如，賣給買方的房屋是賣方唯一的一套房屋，沒有其它的房屋可供賣方遷入戶口，則無論買方理由多么充分，公安機(jī)關(guān)都是無法將賣方戶口強(qiáng)行遷出的。相應(yīng)的，買方的戶口也就無法遷入。

六、違約責(zé)任

二手房交易過程相對新房更加復(fù)雜，且交易金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的情況和違約行為。如果交易過程中出現(xiàn)違約，怎樣劃分雙方責(zé)任？這也需要在二手房買賣合同中進(jìn)行提前約定，寫明違約賠償責(zé)任和賠償金額。

雖然，二手房購買和過戶相對要麻煩一點，只要注意了以上幾個方面的問題，相信，買二手房也不會有什么安全隱患，畢竟，買二手房的人這么多嘛，所以大家也不要過于擔(dān)心。