二手賣房合同注意事項_二手房買賣,賣家要注意哪些問題?
特邀律師
二手房交易相比新房交易要復雜的多,購房人既要保證房屋產權無爭議、可交易,還要保證資金安全、過戶交割順利,稍有不慎就可能入坑。關于二手房交易中的常見風險以及如何規避問題,筆者曾有相關解答,可到筆者的主頁查閱。
二手房交易過程中,除了要做詳細的產權調查之外,最重要的可能就是簽訂房屋買賣合同了,很多交易風險均需要通過合同條款來約束和化解,房屋買賣合同也是日后出現合同交易糾紛最有效、最重要的法律依據。因此,合同條款應盡量全面、詳細、具體,這個房屋買賣合同不同于在交易中心的網簽的交易合同,前者是雙方意思的真實表示,而后者只是為了辦理手續,在審理房屋買賣合同糾紛案件時,法庭一般會采信前者。
二手房的房屋買賣合同一般應包括以下內容和條款:
1、房屋的坐落位置。要清晰地表明地址、棟號、房號、戶型、產權面積、產權人(有共有人的要全部列出)等,上述信息應與房屋產權證上的登記內容表述一致。此外,還需要明確交易標的裝修狀態,是否包括附送的花園、露臺、車位、車庫等。
2、房屋交易成交價款。一般是總價成交,但要清晰表明交易價格是否已經包括裝修、家具家電、附送的車位、車庫在內。如果包含家具家電,應將家具家電清單作為合同附件。附送的車位、車庫需要表明具體位置及產權狀態。
3、付款方式及付款時間。要明確是一次性付款、分期付款,還是按揭方式,首付及分期付款的具體支付金額及具體截止日期。如果是按揭方式,要明確首付金額和貸款具體金額。
還應明確支付價款是否由銀行進行資金監管,如果是直接支付,要約定付款的具體時間節點及支付的前提條件。
4、交易稅費的分擔。要明確交易產生的買賣雙方的相關稅費由哪一方承擔?是按照法律規定各自承擔,還是全部由買方承擔。目前的行規一般是全部由買方承擔。
交易過程中賣方涉及的稅費主要是增值稅、城建稅和教育附加稅、個人所得稅(符合滿二、滿五唯一可減免),如果是房改房、經適房、解困房、安置房、回遷房等,可能還需要繳納土地出讓金。而買方主要有契稅、印花稅、交易費、辦證費等。
5、過戶手續辦理。對于按揭購房,由于是首付之后先過戶,為了保證尾款安全,應約定過戶后的產權證由原房主持有并負責遞交給買方貸款銀行。即使是通過中介公司,也要這樣做,以防止中介過失將產權證直接交給購房人,從而增加尾款的風險。
雙方應就辦理過戶的具體事項做出約定,比如過戶條件、辦理期限等。
6、交房時間及交房條件。應約定具體的交房期限及交房應具備的條件。
7、物業交割及費用結算。應明確物業費、水電氣熱費等費用的具體結算方式,以及歷史欠費如何清繳。
8、戶口遷移。合同應約定賣方將戶口遷出的具體期限。
9、賣方的承諾條款。賣方應承諾所交易的房屋不存在未告知買方的共有產權人,不存在抵押、查封、限售等不可交易情形,不存在長租情形,不存在產權糾紛及債務糾紛,不存在未告知買方的刑事案件,如有虛假承諾,愿意承擔相應的法律責任。
10、違約條款。合同應就雙方的違約責任及賠償金額做出具體約定,包括但不限于單方毀約、逾期付款、逾期交房、逾期辦理過戶、逾期交房、逾期遷移戶口、虛假承諾、交房條件與合同約定不符等各項的違約賠償數額。
總之,二手房交易風險大,合同條款要盡量全面、詳細、具體,即使是中介提供的合同文本也要認真審閱,并根據具體情況加以補充。合同條款越完善,后期履行就會越順利,風險也就越低。
購買二手房在簽合同時應當注意到的細節有: 1、房屋手續是否齊全 房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證,沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣,即使現在沒有將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉賣。 2、房屋產權是否明晰 有些房屋有好多個共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。 3、交易房屋是否在租 有些二手房在轉讓時,存在物上負擔,即還被別人租賃。如果買受人只看房產證,只注重過戶手續,而不注意是否存在租賃時,買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。 4、土地情況是否清晰 二手房中買受人應注意土地的使用性質,看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無償使用,政府可無償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限。 5、明確違約責任說明、明確解決爭議的方式 寫明如違約責任及如何承擔違約責任;違約金的計算與給付;在什么情況下可免責;擔保的形式等。采取仲裁方式還是訴訟方式,若采取仲裁方式解決爭議,應按《仲裁法》的有關規定寫明條款。
買賣二手房簽合同的過程,雖然有很多人都會很注意,但還是會遺漏一些問題,所以簽訂二手房買賣合同就顯得十分重要的。下面我們就來說了解一下二手房住房買賣合同的概念和一些注意事項。
二手房買賣合同是指買房人和賣房者在協商溝通的基礎上,就房屋的買賣而言所簽訂的協議,是賣方轉移房屋所有權給買方,轉移所有權的一方為賣房子的人,支付錢款而取得所有權的一方為買方。
二手房由于價格較低受到很多買房者的青睞,然而由于二手房權屬的多樣性等不確定的因素,使得簽訂二手房買賣合同比簽訂新商品房買賣合同需更加需要注意,這樣才能減少法律風險,那么一般而言,簽訂二手房買賣合同有哪些注意事項和明確事項需要買方關注呢?
簽訂二手房買賣合同注意事項
1、注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人。
2、搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經濟適用住房。
3、一般來說,軍產、院(醫院)產、校(學校)產的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
4、陽臺是不是房主自己封閉的,這牽涉到陽臺面積應該怎么計算的問題。
5、包括建筑面積、使用面積和戶內的實際面積。
6.、觀察房屋的內部結構戶型是否合理,有沒有特別不適合居住的缺點;管線是否太多或者走線不合理;天花板是否有滲水的痕跡,墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。
7、小心房款和產權的交接不要隨便相信對方的信譽,先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題,可以考慮房款押在一個雙方都信得過的單位,如律師樓或信譽較好的代理行處,等過戶完成后,再房款轉入賣方的賬戶。
保證產權順利過戶必須要經當地房屋土地管理局辦理完產權才算完成過戶手續,有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程。
簽訂二手房合同需明確的事項
1.必須明確雙方違約責任
2.必須標明付款過戶時間
3.必須注明費用交接時間
4.必須有代理費明細單
5.必須學會使用補充協議
以上介紹了二手房合同及買賣二手房時的一些注意事項,可以明確地避免不必要的麻煩,希望大家對于二手房買賣能有所了解,祝大家能買到稱心如意的房子
二手房買賣,對賣家來說,在限購城市要把握買方是否具有購房資格。有些限購城市,對外籍人員要求交社保滿五年,而且要求是已婚的才能購房。其次主要把握買房人的付款方式及征信情況。對那些需要賣掉小房換大房的改善購房者,如果只付定金,首付款還未落實的,也就是小房子還沒有賣掉前的買房人,與這些買房人盡量不簽合同為好。賣房人通常愿意與首付款支付比例比較多,且買房人的征信得到銀行認可并已落實銀行貸款的買房人簽訂合同,這樣賣房人在收到買房人首付款后,才放心將房屋過戶到買房人名下,讓買房人辦理二手房貸款手續后,由貸款銀行將貸款直接打入賣房人的銀行卡上,這種情況下的二手房交易對賣房人才安全、放心。