大家好，我是勇談。從2018年開始“租售同權”就開始在各大城市實行，出臺此項規定的目的其實也是要效仿歐美國家，保證租房客的利益，包括居住、子女教育、醫療等。很多人對于此項措施出臺也抱有希望，尤其對于外來務工人員來說，但是說句實話這則規定出臺后對于真正的優質學區房影響極其有限。借此機會簡單談談我的觀察。

租售同權對于學區房或有影響，不過不少城市采取的辦法是區別對待

• 外來人員子女與本地居民子女入學還是有很大差別的，選擇性太小
  

看過不少城市發布的適齡兒童入學須知，有房有戶子女（也就是本地居民）是排在第一序列的，無房無戶的居民則是最后一位。甚至有不少大中城市對于外來人員子女入學有明確的規定，單獨拎出來幾座學校來專門安置外來人員子女是不少城市的做法。也就是說雖然“租售同權”已經被提出甚至已經開始執行，但是具體如何執行？還是在地方手中。

• 城市資源聚集度高是吸引外來人口流入的關鍵，但優質資源在任何時候都是稀缺的，讓本地居民讓出來自己的“既得利益”自然會引起不滿
  

別說其他城市，就以如今的北上廣深等這些一線城市來說其優質資源（尤其是優質中小學資源）也是稀缺的（要不然也不會有不同區域房價差異那么大的情況出現）。房價說到底還是背后資源集中度的體現，優質資源越是聚集房價自然就越高。從這點來說，已經購房的居民肯定不愿意那些沒有購房的人群跟自己平分“優質資源”，畢竟自己已經在買房的時候付出了很大的成本。地方為了平衡這種矛盾就出臺了新生入學規定，有房有戶、有房無戶、無房有戶、無房無戶這個順序也就是這么來的。

歐美國家“租售同權”的例子是否適合我國？除非大家都不再買房又或者說租房者數量遠遠高于買房者數量

• 歐美國家實現“租售同權”的前提是多數人年輕時都買不起房，沒有戶籍限制
  

1. 首先要說的是歐美國家主要城市的房價并不便宜，尤其是一些核心區域房價比起國內高不少；歐美國家的房價有多高？根據一份報告顯示，歐美國家居民購買第一套房的年齡在40歲左右，國人呢？27歲左右。
   

2. 歐美國家是沒有戶籍區分的，也就是說我憑借一張身份證可以在全國任何一個城市或地區生活、工作。

如果說撇開這兩項不談，只單獨去“租售同權”其實就是憑空想象，真正實行起來就是“事倍功半”（國內戶籍放開都還是緩慢進行中）。僅僅平衡本地居民與外來人員利益分配這點，就很難實現。

• 國內是什么情況呢？購房還是主力，“無房無家”的意識還是主流很難改變（起碼還得2代人）
  

國人跟歐美國家這種思想上的認知不同是最根本的，無房無家的概念會持續很長一段時間，起碼80/90甚至00后都還有這樣的主流思想。畢竟國內經濟發展還是處于社會主義初期，優質資源不足的問題會持續存在，大家為了爭奪優質資源在市場經濟條件下，只能通過“錢”來解決。房產就成為各種資源依附的關鍵。

租售同權對于一般學區房影響比較大，但是對于傳統優質學區房影響真的很有限

• 一般性中小學未來或會隨著“租售同權”的持續推進繼續放開，但是優質學校周邊的學區房還是“緊俏”狀態
  

以我所在的城市為例，省實驗、一中等都是老牌的優質中學，這些學校周邊的學區房價格也是城市最高的，這么多年過去了還是典型的“有市無價”。大家都越來越懂得優質學校對于子女未來的影響，尤其是對于普遍受到大學教育的80/90后來說。可以說本身優質教育資源的稀缺性導致了這種結果，所以繼續進行大量優質基礎資源（尤其是中小學）建設還是下一步地方的重要工作。

• 不僅僅是大城市，如今不少小城市（小縣城）也把房產作為子女受教育的條件，中小學數量增長有限，教育資源不足的問題愈發明顯
  

圖上所示是2010-2018年國內初中及小學數量走勢圖，可以看到小學數量急劇減少（其中大多數是農村小學），但是伴隨著農村小學的急劇減少但是城市的小學數量增長卻極其有限，此消彼長下各位認為學區房走勢會如何？初中學校數量同樣也是減少中，這也與國內居民向城市轉移有關系。

伴隨著小學和中學數量的減少，但是在校學生數量在2013年后卻是快速上漲的狀態。以小學生為例，圖上所示是2010-2019年我國普通小學在校學生數量走勢圖，可以看到在經歷了2011-2013年小學在校生數量減少后，2014年到現在為止在校小學生數量已經突破了1億人，2019年達到1.05億！！城市中小學數量嚴重不足的問題更加頻繁，尤其是對于一二線城市來說，本身這些城市都是屬于人口流入大市。

綜上，看似“租售同權”可以解決當下的很多外來子女的受教育、醫療等問題，但實際上操作起來卻困難重重。真正外來人員子女受到的待遇跟多數本地居民都是有差距的，這些東西的背后其實還是中小學教育資源不足導致的，尤其是優質中小學教育資源。從這點來看，在教育資源不夠的情況下“租售同權”真的很難威脅“學區房”的地位。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產等問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

租購同權，可能只是看上去很美。

首先，所謂的“租購同權”，是有諸多條件限制的。該《方案》明確規定需要滿足以下條件：具有本市戶籍的適齡兒童少年、綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生；符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀。

解讀這一方案，會發現，租賃房屋并沒有享有和購房一樣的學區房權利，因為僅僅是由居住地所在區教育主管部門安排在轄區的義務教育學校就讀而已，這意味著，這些學生可能不會劃入就近入學（包括多校劃片和單校劃片入學）范圍，而只是由區教育行政部門解決在區內入學，結果很可能是否，安排在區內薄弱的學校就讀。

事實上，認為只要租房就能進區內熱門學校，只是房屋租賃的炒作而已。近年來，為治理學區房熱，不少城市都在降低學區房擇校功能上做文章，包括實行多校劃片入學，以及限制購買學區房的年限、面積，在這種情況下，租房就可以享有就近入學權，不太可能。

其次，通過租購同權，會不會降低學區房價格，起到治理學區房熱的作用？從道理上講，如果租房也可和購房者有一樣的就近入學權利，就可以采取租而不是買的方式，投入成本會降低。可是，如果有熱門學區、熱門學校，這租金會不會飆升？學區房會不會更熱？最終，學區房的租售價格會雙高。學區房的存在，從根本上是因為辦學質量不均衡。

因此，把租購同權和學區房掛鉤，恰恰會是難以實現租購同權的障礙。只有推進義務教育均衡，縮小學區與學區之間和學區內學校之間的辦學質量與辦學條件差距，才能緩解擇校熱。這需要政府加大對義務教育的投入，把均衡作為首要責任。

今兒個，站長講講租售同權的事，租售同權的意思是租房與買房居民享同等待遇。最近幾年大力發展住房租賃市場的城市不少，早下2017年7月18日，住房城鄉建設部會同國家發改委、公安部、財政部等八部委聯合印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，廣州、深圳、南京、杭州等12個城市被選為首批試點單位。后來住建部也表示：在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。

也就是說，租房子也擁有買房的一些權力了。這樣買房的需求相對減少了，但是從數量看，優質學區房的供給量是非常有限的，具備稀缺性。

但是幾乎每個父母都想讓自家的孩子不要輸在起跑線上，擠破了腦袋也要就讀好學校。所以說學區房基本是供小于求的，特別是大城市，競爭更為激烈。而且有人買學區房不是為了孩子上學，而是專門做投資用，在眾多購買力支撐之下，優質學區房的價格未來有望水漲船高，學區房的房租也會隨之增加。

所以說想上孩子的家長最好早一些買學區房，搶占優質資源，為以后做好鋪墊。

這個沒有具體的時間 ，每個地方實施的時間都是有各個地方的規定的 ，廣州為例，廣州市2017年實施的租售同權細則 。