頂樓的房子沒有房產證能買嗎；也是可以買的，但不能過戶的。。。如果是沒有房產證的房子，只要不是違章建房，還是有使用權的。如果買來坐坐家也是可以的，甚至買來出租給別坐，收取租金還是可以的。但這種沒有房產證是比較便宜的，不能和市場房產價相比的。但在買房時，需要將房屋的所有手續，購房發票要保管好，避免以后的麻煩。但總之沒有房產證的房子，是不好賣的，也沒有多少人會買的，都感覺沒房產證，就會有風險的。

本身我的房子就是11樓頂層。先說一下我買頂樓房子的原因。

1，頂樓的實際層高會比樓下的層高實際高10公分左右。并不是說房子的統一樓高有偏差，而是因為在建筑實際施工過程當中允許有這個誤差。實際入住以后，你會發現真的會挺寬敞的。

2，我本身年齡在30左右，屬于晚婚一類。實際剛需房子買房子的都屬于年輕人，家里有小孩就會難免會有調皮的時候。我是不喜歡吵鬧的那一類人，真的沒有人能吵到我。

3，視野開闊。這一點毋容置疑。我在客廳陽臺封了一個十幾平方的陽光房。真的很敞亮。

4，頂樓的應用。這個要根據沒個小區的物業規定了。如果是開放式的或者是你個人能用的話，曬曬被子或夏天和朋友去樓上燒烤都是不錯的選擇。當然前提是注意安全。兒童是不建議去樓頂的。

5，價格。頂樓的價格一般會比中間樓層價格會低一些。這是在開放商預售階段就會顯示出來。具體能便宜多少，看個人的能力。

好了，再說一下大家都擔心的幾個問題。

1，漏水。這個問題在老小區是確實存在的。原因無非就是早幾年的時候施工團隊、質檢部門與材料不達標幾層原因造成。當然現在也會存在，所以找一個靠譜的開發商也很重要。最重要的一點就是在收房驗收的時候酌重的去看一下是否存在這個問題。有問題開放商會馬上安排施工方進行整改與維修，這里牽扯到施工方的回款進度，所以剛交付的時候一般會很快處理。其次，房子買的時候會有一個維修基金。頂樓的頂面不只屬于頂樓業主，是整棟樓房業主共有，所以在后期如果漏水的情況下可以聯系業主委員會等去做整體修繕。

2，冬冷夏熱。這個問題也確實存在。先說一下冬天。白天，現在很多小區是贈送業主太陽能與電熱水器的。如果是在冬天，樓下溫度只能達到40度左右的話，樓頂就可以達到60度，晚上兩三個人洗澡洗漱完全足夠。南北方有差異，北方冬天是有地暖的。我冬天在房子里就是穿一套薄薄的睡衣，沒有特別冷的感覺，至少我覺得實在人體可接受范圍之內的。再說一下夏天，如果白天的很熱，我也只能選擇開空調，晚上如果沒有風，那我也只能選擇開空調，我頂樓沒風，我想下面也沒有風。當然白天也可以選擇用窗紗和窗簾解決一些日照的問題。

綜上，我沒有覺得頂樓有什么不好。另外，我推薦的幾位買頂樓的朋友也沒有反應有什么不好的地方。

希望我的回到能幫助到你。

可以買的。老式樓梯房最多不會超過七層，相對高層電梯房的頂層，不存在冬冷夏熱的問題。不過買之前需要注意以下幾方面：

1、看樓頂的隔熱做的怎么樣。起脊的房頂隔熱問題不大，如果是平頂，再沒做隔熱層，隔熱的效果可能不太好；

2、看樓頂的防水做的怎么樣。有的老房子年久失修，頂部會出現墻皮脫落、漏水、滲水現象，檢查樓頂排水情況；室內主要檢查各個房間的頂部是否有水跡，墻面是否有脫落、霉變現象。

3、看室內管道、線路老化情況。老房子房齡通常超過20年，過去用的管道、電線質量一般，再經年日久，會出現管道銹蝕、電線老化現象。電線可以更換，管道是無法更換的。

4、檢查水壓情況。水壓上不去會很麻煩，嚴重影響今后生活。方法很簡單，擰下水龍頭就行。

之所以建議你買，主要考慮你是剛需，預算方面可能有些緊張，但只要房子不是太舊，總比沒地方住要強，現在真正太老的房子已經不多，小城市一般30年以上房子都被拆光了，說不定過段時間就能趕上拆遷，可以作為過度房使用。

我做過五的的房地產新聞，工作中經常遇到這樣的問題，我來談談自己的看法。

目前市面上沒有房產證的房子，無非幾種情況：

一是小產權房，就是在農村集體土地上建起來的房子，這種房子是不合法的，不能自由買賣。

二是單位建起來看宿舍樓。這種房子以前比較多，現在已經不多見了。比如一些高校在校園里以宿舍的名義建起來樓房，主要供職工居住。你的情況就屬于這種。

三是城市的拆遷安置房。在規定上市以前，屬于集體房產證。

我們來重點說說你遇到的教育宿舍樓的情況。

理論上，這種房子是不能買賣的，因為它的用地是教育科研用地性質，不是正常的住宅用地。它的實際產權在學校，而教師擁有的是使用權（學校內部會規定較長時間的使用權，相當于賣給了教師）。

學校教師轉讓給你的，實際上是使用權。公證處是不會給你公正所有權轉讓的。

如果你確定要買這種房子，建議雙方約定使用權轉讓，以及房子拆遷、改造等涉及賠償時，受益人為你。如果雙方違約，要約定高額的違約金。否則，你的合法權益得不到保障。

農村的宅基地和小產權房賣出多年，賣主反悔的情況比比皆是。

最后一個問題：拿這種公證書，銀行是不給貸款的！

不要相信任何的口頭承諾，一切以文字和手印為準。

你好，很高興能夠回答你這個問題的！

對于樓層的選擇方面，沒有十全十美，只有說需要根據現如今的你具體條件與情況來進行選擇的，因為每個樓層都有他的優劣勢的，主要分為低中高樓層！

第一：選擇低樓層，在一手開盤的時候肯定價格是比較低的，在選擇中如資金預算有限，家里有老人的，可以進行優先選擇的，畢竟買了之后老人家相對會比較方便，自己也不會因為資金壓力而讓自己生活質量發生改變的。

第二：選擇中高樓層，這個樓層在買的時候相對價格是比較高的，因為是黃金樓層，視野好、采光好、相對優先選擇的人會比較多的，所以價格方面，都是相對比較高的，在這種情況下如果在資金預算允許的范圍內可以選擇這個階段的樓層的。

第三：選擇頂樓，這個樓層確實是存在爭議比較多的樓層，因為很多人在選擇這個樓層中會考慮到的比較多的，會不會漏水？會不會悶熱？會不會因為臺風過來不安全？等等問題都是在顧慮的，但是這個問題一般情況下都不用考慮的太多的，畢竟比較好的開發商在建造的時候，都已經會把這些因素考慮進去的。因為會選擇這個樓層的人相對會比較少的，所以頂樓在銷售的時候價格也會比較低的，這個也是有資金壓力可以優先選擇的。

結合以上每個階段樓層的優缺點進行綜合分析的，再結合自身詳細情況來進行選擇會比較好的！

一般來說，只要購買了房子，都會有房產證的。因為房產證是你對房子合法所有權的證明。有了這個證明，你才能對房子進行居住、使用、售賣等行為，所以，如果沒有房產證，那么你對房子，其實是沒有權利的。那么問題來了，為什么小區的房子除了一樓和頂樓沒有房產證，其他樓層的都有證，可能是這些原因：

1、一樓和頂樓，是違建的。一般來說，房產證是標配啊，沒有是不可能的。現在樓主碰到的問題很詭異，我只能用違建來說明了。首先有些地方，建房子的時候，都會把1樓直接空出來，騰空，用于停放車輛什么的，所以沒有房產證是很正常的一件事，就算后來不做停車場用來做房子，也是沒有證的。另外頂樓也可能是偷偷蓋的，沒有申報就自然沒有了。以上2點是比較常見的，樓主可以去了解一下，要看清楚想清楚。

2、一樓和頂樓的房產證，不在賣家手中。這也是原因，雖然可能性不高。我有一個朋友就是這樣，買的房子，沒有房產證，雖然有賣家的合同證明房子已經售賣給她，可是當有人持著房產證來要求他們搬走，他們還是得搬。我朋友的是農村自建房。他們建了80多萬的房子，結果便宜他人，錢打水漂了。雖然有打官司，還是虧了。

所以房子如果沒有房產證，真的別下手，分分鐘是別人挖坑就是等著你跳進去，進去可就出不來了。

現在的房價挺高，老百姓買個房子不容易，在手頭錢不是很緊張的情況，盡量不要買頂樓。

一是頂樓的房子，坡頂的還好一點，如果是平頂，就會有夏熱冬涼的問題。夏季熱，太陽直接照到房蓋，熱散不出去，好像洗桑拿。開空調吧，電費又貴，幾年住頂樓的空調費，也是不小的開支。冬天風寒雪大，上面沒有遮擋，直接把冷氣籠在房頂，屋里會很冷。

二是頂樓容易出現漏雨的問題。雖然每幢樓的房頂都做防水層，但風吹雨淋的時間長了，防水層做不好的地方就會開裂，雨水就會順著裂的地方往屋里漏水，雖說有的物業給報銷維修費，可是三天兩天的折騰，也夠鬧心的。

三是意外不可避免，雖說現在的治安不錯，可總有些人掂記別人家的財物，從樓頂下滑，最近的就是頂樓的住戶，財物事小，生命事大呀。有時候停電了或電梯故障，就得費力的爬樓，七層八層還能堅持，高層的二三十層，就是個體力活了。再者，有個突發的火災事故，消防云梯能到達的救援高度是有限的，太高就不好辦了。

所以說，買個房子不是一筆小錢，想住的不鬧心，就咬咬牙添點錢，不去買冬冷夏熱、易出現突發事件的頂樓。

感謝邀請！買房有兩大忌諱，頂層不能買，樓底不能買，如果不信，將來買了會后悔。

購買頂層，有的開發商會贈送閣樓，這樣讓人覺得很是優惠。盡管這樣，筆者覺得還是不能購買。

首先頂層夏天很熱，尤其是南方城市，再者，碰到屋頂防水處理不好，會漏雨，這是很麻煩的事。還有一方面，如果是超高層住宅，對于有恐高癥的人或者是心臟不健康的人都是不利的，樓層高了缺氧。

購買樓房底層，大多數會贈送個小院子，但是底層往往采光不好，視線也不敞亮，關鍵是臟，空氣也不好，所以不建議購買。

買房是大宗消費，就圖一個住的舒心，如果因為這些事情住起來鬧心，就是占便宜也不干。

董青島供稿。

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