集體土地上的房屋遇到拆遷怎么補(bǔ)償？

農(nóng)村農(nóng)民的房屋，都是建筑在集體土地上，拆遷標(biāo)準(zhǔn)都是一樣的。

我們國(guó)家的土地，只有兩種性質(zhì)：一種是國(guó)有土地；另一種就是集體所有制土地。農(nóng)村集體所有制土地，只要是沒(méi)有被國(guó)家依法征用，它的性質(zhì)就永遠(yuǎn)不會(huì)改變。

農(nóng)民建設(shè)房屋，都是要在村履行審批手續(xù)，寫(xiě)個(gè)申請(qǐng)找村里批一下，然后到鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理部門(mén)，他們按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃總體要求，按個(gè)公章，發(fā)個(gè)批件就算完事。說(shuō)是要經(jīng)過(guò)縣級(jí)土地部門(mén)，其實(shí)基本鄉(xiāng)鎮(zhèn)就代理辦了，只需縣級(jí)備案。因?yàn)檗r(nóng)民建筑房屋使用的是農(nóng)村自己的土地，各方面審批都比較簡(jiǎn)化。所以，農(nóng)民所建的房屋就是集體的土地性質(zhì)。

如果要把這部分土地改為國(guó)有土地，那各項(xiàng)手續(xù)就不是這么簡(jiǎn)單，要逐級(jí)審批，占用多了還要國(guó)家土地部門(mén)審批，還要向國(guó)家交一定數(shù)量的使用稅等費(fèi)用。這部分費(fèi)用是比較多的。

房屋拆遷沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)基本都是轄區(qū)市級(jí)政府制定，由市長(zhǎng)簽署后執(zhí)行。所以遇有拆遷，要依靠當(dāng)?shù)卣募闇?zhǔn)。

集體土地上企業(yè)用地怎么補(bǔ)償？

關(guān)于用地和補(bǔ)償，國(guó)家土地管理法都有明確的規(guī)定。

國(guó)家對(duì)土地的管理，一直是比較嚴(yán)格，實(shí)行土地用途管理制度。規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。既然有了法律規(guī)定，企業(yè)用地就要依法對(duì)農(nóng)民的土地進(jìn)行征用。

所謂征用，就要按規(guī)定給予補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，土地法也有規(guī)定，也就是耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的六到十倍。土地法第四十七條還規(guī)定，國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

按如今的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，大部分地區(qū)在征收土地當(dāng)中，都提高了這一標(biāo)準(zhǔn)。但各地區(qū)發(fā)展水平不均，提高的標(biāo)準(zhǔn)也各不相同。農(nóng)民在被征用時(shí)，可根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定協(xié)商處理。

《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第十條規(guī)定：“土地權(quán)利人對(duì)土地管理部門(mén)組織實(shí)施過(guò)程中確定的土地補(bǔ)償有異議，直接向人民法院提起訴訟的，人民法院不予受理，但應(yīng)當(dāng)告知土地權(quán)利人先申請(qǐng)行政機(jī)關(guān)裁決。”《征收土地公告辦法》第十五條第一款規(guī)定：“因未按照依法批準(zhǔn)的征收土地方案和征地補(bǔ)償、安置方案進(jìn)行補(bǔ)償、安置引發(fā)爭(zhēng)議的，由市、縣人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由上一級(jí)地方人民政府裁決。”屬于因土地征收補(bǔ)償安置引發(fā)的爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)先由行政機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)、裁決（復(fù)議），對(duì)裁決（復(fù)議）結(jié)果不服的，才可以向人民法院起訴。

您好，首先感謝您的邀請(qǐng)；

面對(duì)農(nóng)村房屋（即集體土地上房屋）征收拆遷，作為被征收人我們最想搞清楚首要問(wèn)題就是：國(guó)家對(duì)被征收房子規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎么樣的？這個(gè)問(wèn)題之所以備受關(guān)注，最主要的原因是該問(wèn)題直接關(guān)系到被征收人所拿到的補(bǔ)償款。下面我將以我國(guó)現(xiàn)有法律法規(guī)為依據(jù)，為大家詳細(xì)解答這個(gè)問(wèn)題。

首先要指出的是對(duì)于農(nóng)村房屋也就是在集體土地上所建造的房屋，由于其不屬于《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》所調(diào)整的范圍，因此可以明確的是在現(xiàn)有法律框架中并沒(méi)有具體明確的法律規(guī)定農(nóng)村房屋的征收拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。但是并不是說(shuō)對(duì)于農(nóng)村房屋的征收拆遷可以不補(bǔ)償或者隨意補(bǔ)償。

我國(guó)《物權(quán)法》第四十二條明確規(guī)定為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

2011年最高法院公布的《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第十二條明確規(guī)定：征收農(nóng)村集體土地時(shí)涉及被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，土地權(quán)利人可以請(qǐng)求依照物權(quán)法第四十二條第二款的規(guī)定給予補(bǔ)償?shù)摹Ｕ魇辙r(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。

因此，我們可以肯定的是對(duì)于農(nóng)村房屋的具體拆遷標(biāo)準(zhǔn)，首先要以不降低被征收人生活水平，保障被征收人的居住條件為基礎(chǔ)。此外對(duì)于補(bǔ)償時(shí)農(nóng)村房屋已經(jīng)劃規(guī)到城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)的，依照最高人民法院所發(fā)布的規(guī)定，可以參照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》所規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也就是適用城鎮(zhèn)房屋即國(guó)有土地上所建造房屋的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

其次關(guān)于農(nóng)村房屋征收拆遷的相關(guān)政策，主要表現(xiàn)為在農(nóng)村房屋征收拆遷中要堅(jiān)持“先補(bǔ)償后拆遷”的原則，依照法律規(guī)定被征收人在簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議拿到全額補(bǔ)償款后再進(jìn)行搬遷。簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議依據(jù)補(bǔ)償安置協(xié)議進(jìn)行拆遷補(bǔ)償?shù)仁马?xiàng)也就意味征收人與被征收人就拆遷事宜達(dá)成一致，充分體現(xiàn)了私權(quán)自治和對(duì)私權(quán)的保障，同時(shí)也最大程度的避免了被征收人房屋被拆卻拿不到補(bǔ)償款的情形。此外，在農(nóng)村房屋征收拆遷中征收方要堅(jiān)持依法拆遷，不得進(jìn)行非法拆遷、不得停水停電逼遷。采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

由此可以看出，涉農(nóng)房屋在面臨征收拆遷時(shí)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)國(guó)家只是有原則性的規(guī)定，而具體拆遷補(bǔ)償款所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)還要具體情況具體分析。