案外人對房屋征收協(xié)議有異議_房屋買賣合同無效案外人執(zhí)行異議能否成立?
特邀律師
征地拆遷有問題,順華律師有妙計!
大家好!我是李順華律師,今天跟大家探討一下對評估報告不滿意,該如何處理?
在征地拆遷過程中,對被征收房屋的估價報告對被拆遷人的利益影響是非常大的。因為根據(jù)我國征收補償條例的明確規(guī)定,對被征收房屋的補償價值要通過專業(yè)評估機構評估確定,也就是說評估報告就決定了被拆遷人可以獲得的補償標準。但從我們辦理了大量征地拆遷維權案件來看,對評估報告不滿意的被拆遷人大有人在,那么面對自己不滿意的評估報告應該如何處理才能維護自己的合法權益呢?
我們還是先來看一個案例吧。
家在內(nèi)蒙通遼的劉女士早在2010年就遇到拆遷了,但是補償問題一直沒談攏,原因是劉女士家的房子在馬路邊,一直用于經(jīng)營洗浴生意,但拆遷方拒絕按照經(jīng)營性房屋補償。由于拆遷方拆遷范圍很大,劉女士的房子所在的位置不在開發(fā)商著急開發(fā)的范圍內(nèi),后來這個拆遷的事情就暫停了。一轉(zhuǎn)眼到了2016年,國家啟動的棚戶區(qū)改造在全國如火如荼的開展起來,通遼也不例外。于是通遼市為了利用國家支持棚戶區(qū)改造的好政策,又把當時沒有拆完的區(qū)域按照棚戶區(qū)改造的名義啟動拆遷方征收,但是給劉女士的補償條件并沒有太大的變化。在這種情況下征收方在沒有通過被征收人選擇的情況下,單方面選擇并指定了一家資產(chǎn)評估機構,而且估價師也是根據(jù)征收方提供的材料來進行評估,根本沒有到實地進行勘察測量,隨后就給劉女士出具了一份評估報告,估價結果仍然是原來的五千元,而周邊門面房單價都到了兩萬每平。對于這個評估結果劉女士當然是非常不認可,但又不知道要去怎么處理這個事情。于是經(jīng)人介紹,委托我們代理她的案件并幫她進行法律維權。
我們在了解了案情后,抓緊時間依法向評估機構提出復核申請,指出,本次評估機構的選定程序沒有公開經(jīng)被征收人選擇,違反法律規(guī)定,而且資產(chǎn)估價機構并不是專業(yè)的房地產(chǎn)估價機構,并沒有對被征收房屋進行評估的資格,另外這個沒有資格的評估公司做出評估的程序也違反規(guī)定,沒有實地勘察,更重要的是,評估結論比類似房屋的市場價格差了兩三倍,嚴重違反了被征收房屋應該參照類似房屋的市場價值來進行評估的法律規(guī)定。不出所料,評估機構并沒有改變自己的錯誤評估報告,我們隨即要依法向評估專家委員會申請鑒定,但是問題來了,通遼市還沒有成立該組織。就在這時,拆遷方的補償決定下發(fā)了,依據(jù)的就是那個評估報告。我們立刻根據(jù)法律規(guī)定對這個補償決定提起了行政訴訟,在庭審中我們又向法院提出了對評估報告的意見,經(jīng)法院審理認為,出具評估報告的資產(chǎn)估價機構不具有評估資質(zhì),評估過程未嚴格依法進行,因此該評估報告不能作為做出補償決定的合法依據(jù),判決撤銷了拆遷方做出的補償決定。這樣以來,重挫了征收方要通過強制征收程序解決劉女士拆遷問題的意圖,于是征收方面臨兩個選擇,一是重新回到談判桌協(xié)商解決補償問題,二是重新啟動評估程序。但第二個選擇顯然要再花費兩三年的時間才可能達到拆遷的目的,因為他們知道劉女士請了律師擺好了架勢要對每個征收程序積極介入維權,這樣的話先不說在結果上能不能改變,可以肯定的是可以拉長征收方走法律程序拆房的時間。因此,征收方迫不得已又與劉女士協(xié)商起來,最終在雙方都有妥協(xié)的情況下問題得到了圓滿解決,為此劉女士比以前的補償標準還是多獲得一百多萬補償款。
通過以上案例我們可以看出,由于評估機構很容易被強勢的征收方操縱,把本來是公平解決補償問題的評估報告,變成了征收方向被征收方壓低補償價格的工具。因此評估報告很難顯示應有的市場價格。為此被征收人不滿意是很常見的,也很正常。對此,被征收人一定要及時積極行使復核權和鑒定權。雖然上述案件中申請復核沒有改變結果,但我們在湖北的一個案件中,就是因為行使了申請鑒定權,評估報告被專家鑒定委員會撤銷了。當然,如果還是不行,那就將拆遷方據(jù)此做出的補償決定起訴到法院,法院也會從評估機構的資格,評估機構的選定程序,評估過程以及評估方法和評估結論等各方面審查評估報告,這樣的審查無疑會對維護被征收人的合法權益有很大幫助的。
好了,本期內(nèi)容就是這些,大家如果還有拆遷問題,可以與我取得聯(lián)系。我是李順華律師,我們下期再聊。
根據(jù)法律的規(guī)定,執(zhí)行異議的提出必須具備以下三個條件:第一,提出異議的人應是案外人。案外人即指訴訟雙方當事人之外的人。在執(zhí)行工作中,申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人提出不同意見,不能視為執(zhí)行異議。第二,執(zhí)行異議應針對執(zhí)行標的提出。執(zhí)行標的,是指具有給付內(nèi)容的法律文書所確定的財產(chǎn)權利或者行為等內(nèi)容。案外人可以提出被執(zhí)行的財產(chǎn)屬于自己所有;也可以認為被執(zhí)行人的作為或者不作為涉及自己的利益。但對人民法院的執(zhí)行員的工作方法或者工作態(tài)度等提出的意見不屬于執(zhí)行異議。第三,執(zhí)行異議應在執(zhí)行過程中提出。如果執(zhí)行工作已經(jīng)完成,案件終結,案外人有異議,只能通過新的訴訟處理,也不屬于執(zhí)行異議。
謝謝邀請!
關于這個問題,不是說就沒有希望。
因為拆遷協(xié)議是一個行政協(xié)議,同時具有民事合同的性質(zhì),所以法院審理這類案件要同時從民事和行政兩個角度要考察。民事的角度主要依據(jù)《民法總則》和《合同法》的規(guī)定,行政法的角度主要看有沒有違反《行政訴訟法》第75條的規(guī)定以及其他征拆法律法規(guī)的規(guī)定。對于征拆類案件,如果征拆程序有違法的地方,還是有勝訴的希望的。
因為問題中介紹的信息有限,所以只能講這么多。
對于這個問題,我微信公眾號(公眾號名稱:娟姐說拆遷,公眾號:lixj201811)里有一篇文章有詳細的介紹。
具體網(wǎng)址為:https://mp.weixin.qq.com/s/Y18XG7p6IqOz7a-7MsXKoQ
看下巜條例》二十一條,可以變更補償方式,選擇產(chǎn)權調(diào)換,就近安置。依法又陽光!不服從征收補償決定,漫天要價,防礙征收工作進行,會被法院判決司法強制!!!!