農村集體經營性建設用地指的是什么土地？

一、農村集體經營性建設用地的含義

農村集體建設用地分為宅基地、公益性公共設施用地和經營性用地三大類。其中，經營性用地就是農村集體經營性建設用地，是指具有生產經營性質的農村建設用地，一般包括：（1）農村集體經濟組織興辦企業所使用的農村集體建設用地 ；（2）農村集體經濟組織與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業、商業所使用的農村集體建設用地。我們過去常說的鄉鎮企業和招商引資用地，就屬于農村集體經營性建設用地。

二、新土地管理法對農村集體經營性建設用地的規定

我國土地管理法第63條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”這次土地管理法修改，對農村集體經營性建設用地做了較大變動，允許農村集體經營性建設用地入市。修改后的土地管理法第63條規定，“土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地”、并“經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成、員或者三分之二以上村民代表的同意”的，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式將土地交給單位或者個人使用。并且，使用者取得集體經營性建設用地使用權后還可以轉讓、互換或者抵押該建設用地。

三、對農村集體經營性建設用地入市的思考

允許集體經營性建設用地入市，將促進城鄉一體化發展。允許入市，對目前土地供應格局將產生影響，尤其是對一些土地資源緊張、土地市場較熱的城市，用地相對緊張的局面將得到一定緩解。集體經營性建設用地進入市場，可為集體土地市場化、多元化，營造符合市場發展的基本環境，土地將會出現一個真實的市場供求價格，這會有利于土地價格的理性回歸。允許集體經營性建設用地入市，將盤活集體經營性建設用地，提高了農村土地資源配置效率，有利于農村產業結構升級，也會相應增加農民的土地財產權益。

盡管入市有許多好處，但對可能出現的不合理因素也要警惕。要避免出現以長期租用土地的方式規避土地征收的情況發生，因為按照目前的市場行情，支付的租金遠低于征收補償費用。 新法規定，集體經營性建設用地的出租最高年限參照同類用途的國有建設用地執行。根據《關于印發〈規范國有土地租賃若干意見〉的通知》（國土資發〔1999〕222號）規定，長期租賃具體期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年期。我國合同法第214條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”也就是說，租賃農村集體經營性建設用地最長期限是20年。到20年之后，如果變更合同內容，重新簽訂租賃合同，是不是還可以繼續承租？如果可以繼續承租，是不是就會出現以長期租用土地的方式規避土地征收的情況？所以，相關部門應盡快制定配套的實施細則，使農民能夠真正享受到農村集體經營性建設用地入市的好處。

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要想把這兩者的區別搞清楚，我們要先從農村土地性質的相關概念說起。我們知道，農村土地為農村集體經濟組織所有，大的方面說分為兩類，一類是農用地，包括耕地、草地等，一類為集體建設用地，包括宅基地、公益性公共設施用地和集體經營性建設用地。

《土地管理法》規定，任何單位和個人進行建設使用土地，都要申請使用國有土地。但這幾個方面經批準是可以使用農村集體建設用地的：興辦鄉鎮企業、村民建設住宅、鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設。

也就是說，有了集體建設用地使用證，就是擁有了宅基地、公益性公共設施用地或集體經營性建設用地的使用權，除了可以建設住宅處，還可以建設工廠企業、公共設施等，而宅基地使用證只能供本集體成員建設住宅使用。

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在我國，土地所有權有兩種，一種屬于國家，一種屬于集體。

既然是擁有所有權，那具體來講即擁有占有、使用、收益和處分的權利。

國家的土地由國有土地管理局辦理一切使用手續，集體土地的使用、收益、處分等一切權屬則由集體土地所有者（某村民委員會）支配。

集體土地的使用分宅基地使用和建設用地使用。

使用權的取得又分為劃撥用地和出讓金用地，區別在是否繳納出讓金及使用年限。

不管哪種方式，既然已獲得集體土地的建設用地使用證即表明你在一定時間期限內獲得了對該塊土地的建設用地占有、使用、收益權利，當然，取得的土地使用應當符合國家規定，不得隨意改變用途。

建設用地用途一般為鄉、鎮、村辦企業用地或鄉、鎮、村公益事項用地。

這些相關權益在《民法通則》、《物權法》以及一些法律細則中給予了明確保護。

集體土地建設用地使用權證，一般是指農民集體和個人進行非農業建設依法使用集體所有土地的權利證書。 集體建設用地，原則上分為三大類：宅基地、公益性公共設施用地和經營性用地。 法律對集體土地建設用地使用權的主體有較為嚴格的限制，一般只能由本集體及其所屬成員擁有使用權。全民所有制單位、城市集體所有制單位和其他經濟組織進行建設，需要使用集體土地，必須經過征用，使之轉為國有土地后才能取得使用權，即國有土地使用權。一般不允許全民所有制單位或城市集體所有制單位以及其他經濟組織擁有集體土地建設用地使用權。

集體土地：

集體土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，但是符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。集體土地使用權的主體為特殊民事主體，主要為集體經濟組織及其成員，集體經濟組織設立的企業和公益性組織，只有法律、行政法規規定允許的個別情況下，才可包括集體經濟組織以外的單位和個人。

中國的集體土地使用權的來源有：

①鄉(鎮)、村企事業集體土地使用權來源：第一，依法使用集體土地(參照國家建設征用土地的標準進行過用地補償和安置);第二，1982年以前通過與被用地單位簽訂協議使用的集體土地;第三，1962年以前調用集體土地沒有退還的;第四，1982年以前農民集體自行使用本集體的土地;第五，過去經有關領導批準或同意，并進行一定的土地調整或補償的;第六，沿用已撤銷企、事業單位閑置的土地。

②宅基地集體土地使用權來源：第一，集體撥用;第二，私有宅基地轉來;第三，通過繼承、購買房產使用集體土地。

③農業用地集體土地使用權來源：第一，與集體簽訂承包合同;第二，與原承包人(使用人)在集體參與下簽訂轉包合同;第三，承包開發利用集體四荒地(荒山、荒溝、荒丘、荒灘);第四，以拍賣、協議、招標等方式有償取得集體荒地的開發、使用權。

集體土地使用權有以下三種形式：

①宅基地使用權。公民對其在農村依法所有的房屋的宅基地，享有使用權。使用權客體的范圍一般以房檐滴水線為準，房屋所有權人只對房檐滴水線內的土地享有使用權。對于房屋周圍的空地，如果這些空地面積和宅基地面積之和不超過該房主人依法可使用的宅基地面積的最高限額，可以作為宅基地進行使用權登記，但必須在一定期限內(一般為兩年)作為宅基地使用，超過面積多占部分，應退還集體耕種。新修房屋，一般應利用原有的宅基地、空地和荒地，盡量不占用良田。申請取得宅基地使用權，除經土地所有權人同意外，還須經土地管理部門批準，并按批準的面積和地理位置建房，不得少批多占、批東占西。易地建房的，原宅基地的土地使用權由集體收回。

②自留地、自留山的使用權。自留地、自留山是農業合作化以后集體分配給社員長期使用的土地。自留地主要是菜地，自留山主要為解決社員的生活用材。這種使用權形式自確立后一直保持了下來，1982年憲法也明確肯定了農民對自留地、自留山的使用權。自留地只能用來種植農作物，自留山只能用來種植林木，未經批準，不得改作他用。

③鄉村企業和公用事業用地的使用權。農民舉辦鄉村企業，或鄉、村興建公用設施需要占用集體所有的土地的，除經集體土地所有權人同意或決定外，還必須經土地管理部門批準，土地使用者才能取得土地使用權。利用集體所有的土地興辦鄉村企業，土地使用權必須折價作為企業的出資，由土地所有權人依法享有出資的收益。鄉村企業終止時，土地使用權由集體收回。

集體土地建設用地使用權是一種建設用地使用權。建設用地使用權分為國有土地建設用地使用權和集體土地建設用地使用權兩種。

集體土地建設用地使用權是指：農民集體和個人進行非農業生產建設依法使用集體所有的土地的權利。

集體土地建設用地使用權一般只能由本集體及其所屬成員擁有使用。與國有土地建設用地使用權不同，國有土地建設用地使用權必須是經過經過征用，使之轉為國有土地后才能取得使用權。

簡單的理解為，城市發展建設的土地均為國有建設土地，農村的集體土地建設用地為農村集體土地中的非農業用地。

集體土地使用權具相當的特殊性，設為農村集體土地，且為住宅用地，則：

1、依《物權法》、《土地管理法》、《確定土地所有權與作用權的若干規定》等法律、法規規定的精神，宅基地屬于符合條件的集體經濟組織成員依審批無償取得，類似于劃撥國有土地，而對于劃撥國有土地，國家土管局國土函字（97）第96號《國家土地管理局對最高人民法院法經（1997）18號函的復函》中明確認定“對通過劃撥方式取得的土地使用權，不屬于當事人自有財產……”明確規定不屬于個人，自然不屬于個人遺產。

因此，對于類似性質的集體土地使用權，亦不能認定為遺產為宜。

2、又例如，我國《繼承法》、《農村土地承包法》均明確規定只有承包地的收益能繼承，而承包只是表述為“繼承人可以繼續承包”，未賦予繼承權。

只要是集體土地，集體外的人員無法取得土地使用權，只有做變通。

比如：租賃，可以簽署租賃協議，但是租賃協議不能支撐開發建設，最多也是小打小鬧。還有一個風險比較大的方式，成立集體企業，以村或村內的個人為法人代表，對土地進行開發，但是僅僅能夠經營，不能出售，你個人的利益通過借貸等方式維護，風險比較大，因為權利主要在村民手上。還有就是比較復雜的土地轉性了，要和村委會，當地的國土局等打交道，把集體土地轉為國有土地再進行開發，這個很花時間和金錢，但是是正規途徑