律師解答：

是沒有效力的，依據(jù)民間借貸司法解釋的規(guī)定，當事人以簽訂買賣合同作為借款合同擔保的，借款到期后，借款人不還錢，出借人要求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸的關系進行審理。因此你的朋友到期后不償還你的借款，你是不能直接要求你的朋友以房抵債的。

你只能繼續(xù)要求你的朋友來償還借款，當然如果你的朋友最終仍然不償還你的借款，你可以在勝訴后，要求法院來拍賣他的房產(chǎn)，從而來償還你的借款。

這是一個比較專業(yè)的問題了，很多當事人因為不明白法律，往往以房抵債與房屋抵押相混淆，其實這是兩個完全不同的法律概念和法律后果。

以房抵債，指的是當事人如果到期不償還借款，就直接拿房子來抵銷之前的債務。對于這樣的約定是否有效呢？一是要看債務的數(shù)額與房產(chǎn)的價值之間是否對等。比如債務人欠債200萬，拿一個價值200萬的房子進行抵債，這種情況下還是有可能有效的，但是假如，債務人欠對方20萬元，確拿一套價值200萬的房子抵債，這對債務人來說顯然是不公平的，而且這也是明顯超過法律所規(guī)定的借款利率的。所以這樣的條款自然是屬于無效的。

另外一個就是這樣的約定不能直接在借條當中進行約定，否則就是屬于法律上所規(guī)定的流押條款，應當?shù)葌鶆掌跐M之后經(jīng)債務人與債權(quán)人對債務的清償進行核算之后，另行簽訂抵債協(xié)議。否則如果直接在借款協(xié)議當中就寫上，如果債務到期不還直接拿房產(chǎn)抵債，即使該房產(chǎn)的價值與債務的數(shù)額是對等的，這樣的條款是無效的。

而房產(chǎn)抵押是與以房抵債不同的一個概念。房產(chǎn)抵押指的是，為了防止債務人到期不能清償債務，而在訂立債務的時候，就將債務人的某一套房產(chǎn)到房管部門進行抵押，如果債務人不能清償，則債權(quán)人有權(quán)對該房產(chǎn)進行處理或者拍賣。由拍賣之后所得的價款清償債務。

所以房產(chǎn)抵押與以房抵債最大區(qū)別就在于，房產(chǎn)抵押用于拍賣之后的部分房產(chǎn)價值來償還債務，而不是把整套房子的價值都給債權(quán)人。以房抵債則往往意味著將房產(chǎn)的全部價值或者全部產(chǎn)權(quán)，都歸債權(quán)人。所以這是兩種不同的性質(zhì)，法律后果也是不一樣的。

最高人民法院在《朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案》中對以房抵債的觀點如下：

1．雙方當事人基于同一筆款項先后簽訂《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，并約定如借款到期，償還借款，《商品房買賣合同》不再履行；若借款到期，不能償還借款，則履行《商品房買賣合同》。在合同、協(xié)議均依法成立并已生效的情況下．應當認定當事人之間同時成立了商品房買賣和民間借貸兩個民事法律關系。該行為并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

2．借款到期，借款人不能按期償還借款。對方當事人要求并通過履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權(quán)，不違反《擔保法》第四十條、《物權(quán)法》第一百八十六條有關“禁止流押”的規(guī)定。

最高法院發(fā)布《八民會紀要(民事部分)》關于以房抵債問題　

16.當事人達成以房抵債協(xié)議，并要求制作調(diào)解書的，人民法院應當嚴格審查協(xié)議是否在平等自愿基礎上達成；對存在重大誤解或顯失公平的，應當予以釋明；對利用協(xié)議損害其他債權(quán)人利益或者規(guī)避公共管理政策的，不能制作調(diào)解書；對當事人行為構(gòu)成虛假訴訟的，嚴格按照民事訴訟法第一百一十二條和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百九十條、第一百九十一條的規(guī)定處理；涉嫌犯罪的，移送刑事偵查機關處理。

17.當事人在債務清償期屆滿后達成以房抵債協(xié)議并已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，一方要求確認以房抵債協(xié)議無效或者變更、撤銷，經(jīng)審查不屬于合同法第五十二條、第五十四條規(guī)定情形的，對其主張不予支持。

這個是關于以房抵債中處理的方式。

1、借款合同中約定到期不還款以房抵債的約定是無效的。

2、《擔保法》第四十條規(guī)定：訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。

3、《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定：當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補償。