這個問題在法學層面上比較復雜，涉及到物權行為和合同行為。

簡單的說，如果房產證沒有過戶，房產還在開發商手里。他們隨是進可以取回房產的。但開發商要承擔違約責任。違約責任是按房產的市值計算的。要對房產進行評估。但是既然開發商不惜承擔違約責任取回房產，說明這個房產能賣得更高的價格。就目前的房市來說，損失還是你們。

感謝邀請！我的觀點是:以協議為依據，堅決維護自己的權益。

其一，題主和開發商簽訂的認購協議是什么性質的呢？題目中也說了，當時開發商并沒有辦到預售證等法定證件，所以可以說當時是雙方的內部操作，嚴格來說是違反法律規定的。

其二，從以往的案例來看，雖然當時簽訂的認購協議不符合法律規定，但是只要之后開發商取得了合法證件，雙方簽訂的認購協議規定得又比較詳細，法院就會傾向于認可雙方協議的效力。一般會判決雙方履行合同。

其三，至于之后發生的爭議，一個要看當時題主沒有收到掛號信的原因應該歸于誰，到底是開發商的過錯，還是題主自己留的地址有問題等過錯。然后根據協議上約定的違約條款來向開發商主張權利。

先看一個真實案例，2018年，因房價上漲，以簽訂合同時沒有預售證為由，西安某開發商將兩年前已經內部認購并交付全款的購房者起訴，要求確認合同無效。

2018年6月8日，西安市長安區人民法院一審判決購房者之一李女士與開發商所簽內部認購合同無效，支持了開發商的請求。由于不服一審判決，李女士提出上訴。

西安市中級人民法院經審理認為，雙方合同的名稱雖為“紫杉莊園內部認購合同”，但合同對買賣雙方當事人名稱、商品房基本情況、商品房價款、付款方式、付款時間等內容進行了明確約定，合同內容已經具備了商品房預售合同的主要條款。開發商在自身合同目的已經實現情形下，非但不積極履行應盡的合同義務，面對房地產市場出現價格大幅上漲，反而主張合同無效的做法，違背誠實信用原則。

法律上有一個基本的法理，那就是“不能讓違約者受益”。

如果開發商已經簽訂商品房買賣合同或認購合同，而不按照合同履行，因房價上漲，單方違約解除合同，要求收回房屋再另行出售。嚴重破壞了基本的契約精神，也動搖了市場經濟的一個基石。

如上述案例，即使可能合同涉嫌無效，開發商也是明知可能會被認定無效，而處于無效風險的時候，可以冒險經營，為了現金流回款，而當房價上漲的時候，也是為了自身利益，又利用無效的法律瑕疵，而運用訴訟程序為自己謀利，法律不應保護這樣的“自由權利”，因為侵犯了他人的權益，破壞了誠信原則。

更何況，在合法有效的商品房買賣合同的范疇內，開發商又有何權利擅自單方收回房屋，解除合同呢？

當然不能給開發商，這是你唯一的購房依據。

如果確實因開發商原因未能辦理產權證，應該承擔違約責任。按最高院關于商品房買賣合同的司法解釋第18條辦理： 第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任： （一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限； （二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； 三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。 合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。 關于不能辦理的原因，應該到當地房產部門核實，必要時可申請法院調查。

問題：開發商交不了房，我怎么才能要回房源款？

您好，我是武漢黃俊律師。我來回答您的問題。

一、首先看合同約定的交房期限

找到你的《商品房買賣合同》，看下合同當中約定的交房期限，是否到了交房期限。

1. 如果沒到交房期，繼續等等吧。

2. 如果已過交房期不能交房，下面告訴你怎么維權？

二、你有什么權利？

開發商未按照合同約定時間交房的，你有以下權利：

1.有權要求開發商承擔違約責任并支付相應違約金，

2.有權要求解除購房合同，要回購房款。

你的問題告訴我，你會選擇要回購房款，那我再來告訴你怎么要回購房款。

三、如何要回購房款？

1．協商處理

直接書面要求開發商解除合同，退還購房款，如果是有社會責任的大開發商，特別是國企，一般會接受你的退房要求。

2．司法程序

協商解決不了，就去找法院或者仲裁委員會解決。

雖然法律規定，開發商沒有按約定時間交房，購房人有權要求解除合同。

但是，劃重點！劃重點！劃重點！

我國相關法律也規定：

1.開發商遲延交付房屋的，你催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，法院會支持你，但合同另有約定的除外。

2.你沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日（到期不能交房的那一天）起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

看懂了嗎？

簡單的說，要退錢，你要先給開發商三個月得合理期限，過了三個月，你才可以解除合同，要求退錢，如果一年內，你不找開發商解除合同退錢，你的權利就沒了。

四、結論

買房是人生大事，碰到不能按期交房，簡直太悲催了。

想要退錢，是件很困難也很專業的事情。

我的建議只能針對你有限的問題描述作出解答，不一定全面，也不一定適合你。

建議你找專業律師詳細咨詢。

希望我的解答能夠幫到您，如有不同意見，歡迎留言指出。

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