有法律協議。

合同有效的條件是：

（1）當事人具有相應的民事行為能力。

（2）當事人意思表示真實。

（3）不違反法律或社會公共利益。

（4）合同標的須確定和可能。

農村房屋不同于商品房，農村房屋涉及到宅基地的問題，所以農村房屋的買賣是比較復雜的，一般情況下是不能上市進行交易的，農村房屋買賣產生的糾紛也很多，那么農村房屋買賣契約涉及的糾紛處理?

農村宅基地上房屋屬于村民基本的重要的生活資料，其建造往往也耗費了農戶大部分甚至畢生積累，也常常是村民最昂貴的私有財產。因此，無論從物盡其用的經濟價值考量，還是從肯定和激發村民投資消費的積極性著眼，村民對房屋的所有權應受到法律的充分保護，村民依法對其房屋享有的占有、使用、收益及處分的權利應得到法律的彰顯。

一方面，村民的自然流動必然涉及農村宅基地上房屋的流轉，另一方面，對該類房屋的流轉又必須依法實行限制。因此，司法實踐必須對該類訴諸司法的糾紛裁決作出及時、有效的回應和規制。

1、村民將依法取得使用權的宅基地上自建住宅轉讓給本集體經濟組織成員的糾紛處理

基于雙方交易主體均系本集體經濟組織成員，其住宅買賣行為不會導致本集體經濟組織有限宅基地資源的流失。因此，對村民之間基于自主意思表示所締結的房屋買賣合同應認定為有效。但依據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第四款之規定，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基的，不予批準。

2、村民將依法取得使用權的宅基地上自建住宅轉讓給非本集體經濟組織成員的糾紛處理

農村土地系不可再生的自然資源，決定著農村的長期穩定發展，村民取得宅基地系依法無償取得，因此其轉讓行為中必然隱含的土地價值利益不得為本集體經濟組織以外的成員享有。無論其交易對象是城鎮居民，還是非本集體經濟組織成員，雙方以村宅基地上房屋為合同標的物的買賣合同均應認定為無效。依據《中華人民共和國合同法》第五十八條之規定，基于該買賣合同取得的財產應當予以返還。對于受讓方取得房屋后進行了改、擴建或裝飾裝修的，依據民法的添附理論，由房屋出讓方享有添附物的所有權，同時按評估殘值對受讓方予以折價補償，若雙方還有其它損失，則還須由買賣雙方按同等責任各自承擔相應的責任。

3、非本集體經濟組織成員將宅基地上所建房屋轉讓的糾紛處理

非本集體經濟組織成員占用宅基地建房無論是否經過相應行政審批，其均不享有所涉宅基地的使用權，因此其所建房屋不能取得物權，基于該房屋的買賣合同亦當然無效。

司法實踐中處理該類糾紛還應注意二個問題：

(1)若建房人取得宅基地經過了行政審批，則在民事訴訟進程中尚需前置性的通過以司法建議啟動行政程序或行政訴訟程序撤銷相應行政許可;

(2)鑒于出賣方雖未依法取得宅基地使用權及房屋所有權，但其作為投資人，在違法建筑未被拆除前，其占用利益應予保護，以維護既定的經濟秩序。

因此，法院在司法裁判時應就案件所涉宅基地違規向土地行政主管部門發出司法建議，同時判決確認合同無效，并按無效合同的法律規定明確雙方當事人的責任。

4、村宅基地上房屋在被行政征收后，買受人與出賣人之間的買賣合同被確認無效的處理

《中華人民共和國物權法》第二十八條規定“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生法律效力”。

一般而言，人民政府征收決定發生法律效力后，相關征收實施單位才與被征收人簽訂征收補償協議，而此時，依據法律的規定，被征收房屋的物權已移轉至作出征收決定的人民政府享有，因此，若相關當事人就該房屋的轉讓所簽買賣合同在此時被確認無效，則會出現買受人返還房屋不能的情形。

由于農村房屋是村民的私有財產，或許是村民的全部身家修建的，因此是非常珍貴的物權，農村房屋買賣契約也受到我國《物權法》、《憲法》、《土地管理法》等多部法律的限制。由于宅基地是獨屬于本集體經濟組織成員的，因此賣嗎雙方在簽訂買賣契約時必須是本集體經濟組織的成員，否則，該契約是無效的。

根據《合同法》一百二十八條的規定，當事人可以通過和解或者調解解決合同爭議。當事人不愿和解、調解或者和解、調解不成的，可以根據仲裁協議向仲裁機構申請仲裁。涉外合同的當事人可以根據仲裁協議向中國仲裁機構或者其他仲裁機構申請仲裁。當事人沒有訂立仲裁協議或者仲裁協議無效的，可以向人民法院起訴。當事人應當履行發生法律效力的判決、仲裁裁決、調解書;拒不履行的，對方可以請求人民法院執行。

你好！你遇到的是一個當前城里人返鄉下鄉中對需求農村房屋和面臨法律風險交織的問題，五阿哥基于多年農村產權改革及法律實踐經驗，從如果買存在的風險與機會以及不買如何處理這兩個層面回答你的問題:

一，目前購買農村自建房屋存在的風險與機會

1.當前購買存在合同無效的法律風險。由于農村自建房屋一般是農民建在自己宅基地上的，目前國家層面的政策及法律規定如果不是同一個集體經濟組織內部成員，宅基地以及宅基地上的房屋不能自由買賣，如果買賣會存在合同無效的法律風險。

2.當前購買存在一定政策改革機會。目前國家正在實施鄉村振興戰略，正在進行宅基地和農村房屋政策改革探索，已有一些改革試驗區在農村房屋的買賣上當地政策放寬到本區市縣域內的居民可以購買，所以你購買的房屋是否在改革試驗區。另外隨著國家鼓勵城里人返鄉下鄉創新創業的政策推進，客觀上需要配套提供農村房屋給城里人返鄉下鄉的人員居住，所以國家正在探索農村房屋和宅基地市場放開的政策，未來存在政策和法律允許的機會。

3.當前由于國家政策限制，農村房屋不能自由交易流動，其價值沒有釋放還較低，如果未來政策改革許可了，農村房屋存在價值較大提升的機會。

所以當前如果購買農村房屋，存在風險與機會并存的局面，當然如果要購買等待機會，你也需要確保目前購買的房屋是在農村合法建設的，有房產證和宅基地證或不動產登記證書。

二，如果你確定不買定金是否能退的問題

1.定金可以退。如果該房屋不在改革試驗區范圍內，同時你感覺風險過大不能承受，定金可以要求退。由于定金原則只適用合同有效的情況下，如果你們簽的合同本身無效，定金條款也無效，根據當前司法實踐中處理無效合同的規定，合同無效雙方應該返還財產，所以你可以要求返還定金。

2.違約金不用承擔。由于合同無效，違約金條款也無效，所以按照法律違約金不用按照合同承擔。當然由于你違約，如果給出賣房屋的農戶帶來了一定損失，可以給他們一定補償，這是基于誠信的原則進行處理。

綜上所述，在鄉村振興戰略背景下，國家鼓勵城里人返鄉下鄉，但由于當前國家層面政策和法律限制對農村房屋和宅基地流動的限制，未來很容易產生農村產權方面的法律糾紛，不利于城里人和農民雙方權利的保護。

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　　1、爭議雙方直接協商是目前解決房地產爭議的最常見途徑 針對房產交易過程中自身權利受到侵害的情況，購房者可以以口頭、書面等多種形式與房屋銷售方直接溝通，指出問題并商議解決辦法。

　　2、求助于消費者協會商品房購銷產生爭議 解決過程中單個購房者與開發商相比處于弱勢，購房者可將商品房購銷糾紛投訴于當地消費者協會，求助消費者協會對相關商品房購銷糾紛的買賣雙方進行調解、處理問題。

　　3、向政府主管部門申請申請調解處理 針對所購商品房存在的與購房合同不符、施工質量、延期交付、物業管理、虛假廣告、收費等問題，購房者可向包括地方建設委員會、規劃委員會、房管局、工商管理等相關政府主管部門投訴并申請調解、處理。

　　4、向仲裁委員會申請仲裁 房地產交易過程中出現的法律規定應由行政機關處理的行政爭議之外的糾紛，如購房合同的履行等問題，購房者可依據購房合同的仲裁條款或雙方另行簽訂的仲裁協議向約定的仲裁委員會申請，仲裁委員會的仲裁結果對雙方當事人均具有法律約束力。

　　5、通過法院司法途徑 購房者通過協商、調解無法解決的房地產爭議問題，可通過司法途徑，向地方法院提起訴訟解決相關問題。

農村房屋買賣引發的動遷款賠償糾紛，屬于民事案件中比較復雜的，涉及主體多，時間跨度久，法律方面又不完善。要解決您提到的這個問題，需要多個角度一一分析。

在具體解答前，需要先明確，農村房屋的特殊性，農村房屋建在宅基地上，宅基地的所有權屬于集體經濟組織，宅基地的使用權屬于農戶，是一種特殊的用益物權。宅基地上的房屋的所有權屬于農戶，即宅基地的使用權、所有權和房屋的所有權有可能對應不同的主體。宅基地只能特定的主體即集體經濟組織的成員享有。目前，宅基地的使用權只能在本集體經濟組織的成員間進行買賣，交換。

下面我們具體分析：

首先，我們以出賣方為原點分析。

如果出賣方的身份是城市居民，但在農村有農房，將這個房屋出賣了。

如果賣給另一個城市居民，那么雙方的買賣合同無效（這種情況少見）；如果出賣給老家的本村村民，村民具有使用宅基地的資格，故買賣合同有效。

如果出賣方的身份是農村居民，將宅基地的房屋賣給了城市居民或其他經濟組織的成員，合同無效。將房屋賣給了本集體經濟組織的成員，則合同有效。

其次，我們以合同的效力為原點分析。

根據上述交易雙方的不同身份，會分為有效的合同和無效的合同。

對有效的合同，即使拆遷了，動遷補償款也屬于買受方的了，和出賣人無關。 實踐中，有的農房最后經過幾手買賣，但不管怎么流轉，只要最后一個買房人具備本村集體經濟組織成員的資格，則農房買賣合同對最后買受人就是有效的，動遷賠償款也屬于最后的買受人。

但對于無效合同遇到動遷賠償時，處理比較麻煩。各地也不一樣。也分兩種情況。

對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。雙方當事人應各自返還房屋及購房款。

對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態，實際處理中應本著尊重現狀、維護穩定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有、居住、使用該房屋的權利。如果系爭房屋已經拆遷或者已納入拆遷范圍的，應在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。 但是，我也見過有的地方，法院直接判決購房人自行拆除房屋，將宅基地交還出賣方，確實是比較慘了！

關于農村宅基地上房屋的買賣，我的意見是，有宅基地的要珍惜國家給予的福利，不到萬不得已，千萬不要賣了，要買房的，也要注意風險，盡量不去買，免得損失無法預估！

希望以上解答對您有所幫助！